全球投资者涌入中国住房租赁市场 ◀有料内参

中国住房租赁市场能否成为全球机构投资者竞相追逐的成熟市场？

世邦魏理仕亚太区研究主管Henry Chin说，中国内部的租赁市场生态良好，机构级租赁住房价格合理。而正是后者吸引了全球各地的投资，中央政府出台了鼓励开发住宅出租项目的激励措施之后，无数的外国投资者更是蜂拥而至。

中国租赁住房市场上目前的参与主体主要分为三类：开发商、公寓运营商以及那些将不良资产改造成多户公寓的酒店运营商。

据行业评估显示，中国住宅市场的潜在规模可达770亿美元（733亿欧元）。但在Chin看来，具体的数值无法被精确，市场的不透明让相关交易信息难以被轻易获得。

以华平投资集团为首的外资投资人（该集团在2017年收购了中国房地产公司Nova，同时还经营着住宅租赁业务Mofang公司）和Greystar都在中国市场中分外活跃。

2018年收购Nova的少量股份后，新加坡主权财富基金GIC着手推出了一个价值43亿元人民币（6.17亿欧元）的中国租赁公寓平台。GIC还与中国开发商以及在香港上市的CIFI集团联手成立了一家合资公司，共同运营着一个价值5.7亿美元的长期租赁公寓投资平台。

加拿大CPP投资公司在2019年向中国龙湖集团投资了8.17亿美元，通过开发、收购等手段，投资中国一线、二线城市的相关资产，并将其转化为租赁住房。

Greystar的大中华区总经理马千里说，内部正在进行的两个项目中，已有一个在上海投入运行。第一栋楼有近500套公寓正在出租；第二栋楼内置有约600套公寓，还处于建设之中。马千里说："自2020年以来，租赁市场已经迎来了反弹。"

Greystar的策略是迎合高端市场，打造面向成熟的白领专业人士和外籍人士的租赁市场，随后再向更大的中等市场进军。

"我们下一个项目的租金将比第一个项目的租金低25%左右，"马千里说，"随着中国本地品牌的异军突起以及运营能力的高歌猛进，我们计划向大众市场迈步。然而，由于我们内部设施以及为租户设计产品的方法的不同，Greystar建筑的租金相对于周边项目会有10-15%的溢价。"

Greystar于2017年首次进入中国，但新冠疫情的爆发和经济波动减缓了其入驻中国市场的脚步。“总的来说，我们的出发点是关注这个行业的制度化趋势，继续学习，并加强与政府合作，进一步发展多户型业务。”马千里说，"如果你在四年前问我租赁住房有那些政策安排，我可以大致描摹出一个发展的大方向，但细节很少能够被捕捉到。在过去的四年里，我们见证了很多可执行的政策。相比起四年前，我们对市场的信心显著增强。"

Greystar在2019年推出了其在中国部署的租赁住房基金，该项目从三个主要投资者——荷兰养老金资产管理公司APG和Bouwinvest，以及沙特阿美石油公司的投资部门Wisayah筹集了5.5亿美元。据马千里估计，鉴于目前的进展速度，Greystar在中国管理的资产总额将显著提升，甚至有可能超过10亿美元。

马千里说：“我们现在正在对一块土地进行独家尽职调查，希望在未来几个月内再锁定两块土地。我们目前把重点放在上海，在一个城市拥有五到六座处资产比分散在五到六个城市要好。不过，我们将在不久后着眼于其他一线城市。”

方隅控股是中骏集团子公司，其麾下有近4万套租赁公寓。公司计划进一步扩大投资，在2025年前将这一数字提升至20万套。方隅首席执行官、前麦格理集团中国区联合主管和大中华区房地产主管陈坚说，在过去十年里，中国的住房租赁市场已经实现了崛起。“许多先行者从底层资产开始进行投资，主要是国有企业，这些运营商目前的重心是进一步扩大规模。”

运营商数量的激增导致了运营成本不断增加，这让许多租赁公司在2020年碰壁。中骏集团2017年启动方隅时另辟蹊径，采取了与以往不同的“重资产”方式，即将其开发池的一部分底层资产用于出租。这种经营模式更接近绿城，与中国第一代住宅租赁公司的战略有所不同。

方隅与全球投资者，包括香港的Gaw Capital、中东的主权财富基金和美国的投资集团Proprium通力合作，共同推出不动产基金运营平台。此外，方隅最近获得KKR的独立支持，在位于北京大兴机场附近的地标级租赁公寓项目达成合作。目前，陈坚争专注于部署来自Proprium合作项目的资本，筹划将于今年晚些时候推出一个新项目。

来源：IPE Real Assets，ICCRA编译

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