成都轨道城市：TOD先锋｜国之大者㉑

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院蔡德勇

“从正月初七开始，就有建设者陆续返回成都了，我们要求各施工班组必须检查行程码和测量体温，外地返蓉人员还要出示48小时内核酸检测报告。”这是四川师大TOD项目工程负责人佘俊杰对媒体的介绍。四川师大TOD项目今年要确保首批次主体施工达到预售条件。

不仅如此，据成都轨道城市投资集团官微透露，截至2月15日（元宵节），由成都轨道集团承担的TOD项目已全面复工，项目建设现场，施工人员、工程机具和生产材料已全部到位，项目建设开足马力。

白佛桥TOD项目建设现场

今年1月份，成都市住建局相关负责人在接受成都日报采访时表示，2022年，成都将加强TOD综合开发规划设计建设管理，确保32个TOD综合开发项目梯次呈现效果。

TOD，当下成都楼市最热门的关键词之一，因为庞大的规划、巨大的投资、迅速的建设，成都也被TOD规划设计领域国际权威专家渡边庄太郎先生认为有潜力成为“中国TOD第一城”。说“第一”并非TOD概念由成都创造，而是成都建设TOD 的雄心、决心、信心和诚心。

规划714个TOD

TOD是什么？一种以公共交通为导向的土地开发模式（transit-orienteddevelopment，TOD），是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。换句话说，就是将各种形式的交通（地铁、公交、轻轨、火车等）、住宅、商业、服务设施、公园绿地等规划到一起，最大限度的方便人们使用，既节约资源又使资源利用效率最高。

就全球范围而言，最推崇并将之付诸实践的城市是日本东京，东京四通八达的轨道交通以及据此而来的TOD项目，将这座城市公共资源配置效率发挥到了极致。成都的TOD模式就学习了东京。

早在2018年11下旬，成都市委就发出了《关于深入学习研究TOD综合开发的通知》，时任成都市委主要领导更是多次就TOD召开专题会议、发表重要讲话、做出相关部署，这才有了后才成都TOD遍地开花的局面。

在成都开发TOD，地铁无疑是最核心的交通节点，特别是在多地铁线路（如人民北路站）、多交通形式（如成都东站）换乘站点，TOD综合开发领头羊、组织者的重任就自然而然的落到了成都轨道交通集团的身上。

2018年，成都轨道城市投资集团的前身成都轨道地产集团进行了五个批次的TOD项目一体化设计招标，一共启动了49个站点的全球设计招标。这49个站点一体化设计面积总计约4.73万亩，核心区面积也有5118亩。

部分进行一体化设计的站点

成都TOD开发实践虽然起步晚，但是发展迅速，规模宏大，在中国位居前列。根据《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》和《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，成都构建起了全市统筹的TOD站点分级体系，以城市功能、产业布局、轨道交通功能为主要分级影响因素，构建由城市级、片区级、组团级、一般站点构成的综合开发分级体系，全域共714个TOD。

规划了714个站点，显然不可能同时开工、同步建设，必然是有先后顺序的建设。因此2020年5月11日，成都轨道集团发布了首张TOD地图，正式曝光了首批次要建设的16个TOD标杆项目的位置和特点。

按照“无策划不规划、无规划不设计、无设计不施工”的原则，在完成了策划、规划、设计之后，成都TOD进入了实施阶段。2019年1月23日，由成都轨道城市投资集团控股的成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司竞得陆肖TOD用地约406亩，拉开了TOD建设的序幕。截至2021年底，成都轨道城市投资集团的独资、合资公司已经拿下了48宗TOD用地，总面积约5229亩，计容建面多达831万平方米，TOD项目遍及成都15个城区，可谓遍地开花。

高新南区陆肖TOD效果图

朋友遍天下

如此庞大的TOD规划，单靠成都轨道城市投资集团一家是不可能完成的，因此在全球范围内寻找合作伙伴就势在必行。比如参与过成都TOD规划的设计大师就有渡辺莊太郎、卡尔索普等，设计公司有AECOM、日建设计等，策划团队有第一太平戴维斯、仲量联行、德勤机构等，商业管理公司有MTR港铁，物业管理公司有万科物业等。

成都每个TOD内都规划有大量的商业办公场所，目前沃尔玛、茑屋书店、劲浪体育、ORIX、爱琴海、红星美凯龙、苏宁、中体城、新加坡雅诗阁等都与轨道城市有签订合作协议，未来或在TOD项目内投资开店。

TOD综合开发需要大量的资金投入，回报又慢，这就给其他开发企业带来了机会。从2020年中期开始，部分已竞得土地的TOD开发公司就陆续出让股权，从66%-100%不等。而且对竞买人都有限制，要求具备房地产开发一级资质，要是排名前五十的房企。这样一来就只有品牌房企能够参与了。

2020年7月28日，保利12.88亿拿下昌公堰TOD项目66%股权，开发面积约218.45亩；

2020年7月31日，万科7.46亿拿下行政学院TOD项目一期66%股权，开发面积约289.2亩；

2020年12月4日，旭辉4.22亿拿下新津TOD项目二期66%股权，开发面积约356亩；

2020年12月22日，保利3.39亿元拿下廖家湾TOD项目66%股权，开发面积约151亩；

2021年1月5日，旭辉5.9亿拿下万盛TOD项目100%股权，开发面积约282亩；

2021年7月27日，招商蛇口3.98亿元拿下幸福桥TOD二期66%股权，开发面积约287亩；

2021年7月29日，龙湖以3417.26万元的价格拿下行政学院二期TOD66%股权，开发面积约258亩。

品牌房企对资金回报、周转要求较高。比如万盛TOD和新津TOD，在股权被收购以后，开盘销售的速度明显加快。如今新津TOD一期都已经交房了，万盛TOD也已两次拿证推出了652套住宅对外销售。对于非轨道城市开发的TOD，成都人还是有一些保留意见的：住宅能否按时、保质交付？商业能否呈现，何时能呈现，能否持续运营？有待时间的检验。

TOD开花结果

从2017年11月1日，《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》正式出台，成都作出大力实施TOD综合开发的战略部署开始，成都TOD已经走过3年多的里程，成都TOD从无到有，从规划蓝图变成了一座座实体建筑，证实了成都TOD发展的速度。

双流西TOD景观示范区日前已对外开放

今年1月11日，轨道城市官微推出“成都TOD对比照曝光”的文章，总结过了过去几年TOD的建设成果，对比的效果也十分震撼。

据统计，由成都轨道城市参与开发的TOD项目，已经有17个取得预售许可，共计入市商品房约81万平方米。涉及双凤桥、陆肖、中环、双流西、三岔、马厂坝、幸福桥、龙潭寺、二江寺、梓潼宫10个TOD项目，官方称之为“十盘齐耀”。成都轨道城市也因此进入2021年成都房企销售业绩第八名，销售额为142.2亿元，销售面积为64.5万平米（排名第13位）。轨道城市的销售金额比销售面积排名更靠前，说明其销售单价更贵。从土储来看，未来两三年，轨道城市的销售业绩都会比较靠前。

成都人关注TOD，还有一个非常重要的价值点——1万套保障性租赁住房！2021年9月，成都轨道集团宣布将在中心城区9个TOD项目内启动实施10000套保障性租赁住房，后续还将陆续启动实施更多保障性租赁住房项目。相关负责人表示，“为城市青年提供稳定、方便而有颜值的租住生活，这是TOD实施保障性租赁住房的初心。”