南京江心洲的“江湾世纪们”值得买吗？

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眼下在南京买房，真是不易，7月份刚好有一批退房，腿锅报名了江心洲的仁恒江湾世纪，既然报名了就来说说，同时最近岛南有一些新货要出，比如仁恒叠墅（预计8月份开盘，具体看疫情情况，集中摇号）、招商G26以及下半年还有一块待拍地。

哥愿称你们为“江湾世纪们”。

一.江心洲

江心洲是南京江中小岛，面积14.3平方公里，位于河西和江北新区之间，对于南京土著来说，就是去摘葡萄，玩农家乐的。后来河西开发，江心洲享受红利，一会对标广州二沙岛，一会联合新加坡建设生态岛，新加坡哥没去过，广州倒是很熟悉，生活了近十年，所以对比广州的富人岛——二沙岛。

一是面积。二沙岛的面积小很多，大约只有江心洲的十分之一，从规划上看相对纯粹，岛上就是别墅和人文类建筑，江心洲安置房、商品房，产业园，科研机构，院士孵化中心等等太多门类了（中介还说岛北被领袖定位国宾馆）。

二是区位。二沙岛位于天河与海珠区之间，江面不宽，天河珠江新城与南京河西类似都是新城CBD，但海珠是广州的老城区，与浦口相比，区域的成熟度高太多，周边也是地标建筑环绕，如著名的东塔（广州塔），西塔（iFC）、猎德大桥等。江心洲江面很宽，几乎与河西、江北独立开来，与河西对接是发展最早的居住区，如今已经大大落后于河西均价，和江北的联络就是隧道开了个岔路，产业和人居都不关联。

三是成熟度。二沙岛已经开发完毕，岛上功能成熟，江心洲规划落地缓慢，而岛民搬迁也是一个长期的问题。

图1.广州二沙岛区位图

回归到南京，江心洲的评价两极分化严重，岛粉爱得要死，单论环境市区基本没有能打的，腿哥住在江岛的朋友隔三差五地炫耀着岛上的风景，除了环境还有低密度，岛北银城、胜科、岛中江岛华庭都是舒适度极高的住宅，五桥建成通车使得江心洲到主城又多了一种选择。同样，不喜欢它的人对此充满不屑，交通、商业、教育一直是短腿，安置房遍布岛中和岛南，与河西南有一拼，基础建设缓慢，商业不温不火，以至于能在楼下斩半只烤鸭都能被自媒体开心地写一段，住在岛上没车不行，这是整个岛的通病。喜欢就只能接受，厌倦就只有离开。

图2.江心洲随手拍

二.岛南

“江湾世纪们”处于岛南，开发时间晚于岛中和岛北。

一是供地情况。第一块地就是仁恒的2016G82，共“A-G”7个地块，其次2019年国资G78，紧邻G82，一并由仁恒开发，上述两块地都是小高层与叠墅（精装均价4.5万），近期是招商&南通瑞城2021年G62，32层高层住宅（毛坯4万，底越+装修包估计均价4.5万），下半年土拍将有G26隔壁的一块容积率2.5地块。

二是教育资源。仁恒江湾世纪旁正在建设金陵中学高中部，附近有小学，住这里基本忽略对教育资源的所求。

三是商业。G82地块中的B地块由仁恒开发商业，参考规划有宾馆、商业和办公，具体商业不小于10%，类似岛中的仁恒置地广场，从入住率考虑，最起码近期2至3年，采购点东西一是去洲岛和园，二是开车前往岛中或者河西，另盒马可以隔天送。

四是交通。长江五桥是岛南的主要出行道路，江洲宽约1.2公里，五桥的出口偏中间，江湾世纪距离最远，但也就是一脚油门的事情，亲测从河西华彩天地至江湾世纪13分钟。

五是环境。岛南相对更为出彩，大块绿地，家门口即是青奥公园，东岸标志建筑尽收眼底，青奥双子塔、眼步行桥，与江湾天成隔江相望，夜晚的感觉更好，G地块的大明文娱项目，规划很不错，什么时候建成不得而知。

六是未来。江心洲规划近期没有新的更新，基础建设也迟迟没有落地（如有轨电车），周边的住宅用地有，但预计到明年中只有江湾世纪叠墅、G26以及马上下半年拍的一块地可供选择了。

图3.南京江心洲岛南区位图

三.楼盘

说说仁恒江湾世纪吧，毕竟哥报名了，小高层和叠墅在一个地块，叠墅是高配，小高层是低配，从规划上看，小高层楼间距比较大，叠墅为4层，小高层东边户6层以上可以看江，但是公共资源只有自己楼前的一亩二分地。户型没有亮点，F地块双阳台，高窗墙比，大飘窗，独立电梯间一个都不沾，装修和湾三差不多，把“世纪”这么霸气的词作为小高层的后缀名不副实，叠墅应该是至强选择，河西驾车15分钟内可选择的叠墅产品几乎没有，所以“世纪”两字指的仅仅是叠墅。G26只能看看规划了，招商这个牌子在南京我也不想多说什么了，能够和规划图一致就不错了。

四.结尾

先回答值不值吧。

单一只看产品，仁恒江湾世纪值得买，一是南京人认牌子。江湾世纪降级了也好过不少楼盘，南京现状是大品牌多，好产品少，仁恒再不济，品控属于前列。二是可选择的太少。河西板块没有太多新选择，万科翡翠最后50套，把颐和、长江华府算上就这么多了，今年土拍河西南1块地，江心洲3块，2022年大概率没有新盘。三是辩证看待环境。喧嚣繁华与安静恬美，钢铁森林与青山绿水，你喜欢哪一种，还是都要。

但是“江湾世纪们”能不能买还得看产品和需求，岛南用五个纬度评价吧：B级区位，C级配套，A级环境，剩下的就是品牌和产品，个人见解！！

其实每个人买房都是基于一种自己想要的生活，没有好与坏，只有适合与否，幸福与否。疫情当下，健康生活是第一要义！

好了，下课！大家可以按照自己的理解，投个票吧！