中海“割爱”一分为二的上海新天地595亿旧改项目

观点网 随着公开市场拿地项目的利润空间愈发有限，不少房企逐渐将目标转移至旧改项目，用较低的成本获取城市核心区位的土地无疑是一笔不错的买卖。

对于中海上海公司来说，更是如此。自2020年的“围标事件”之后，公司至今未在上海公开市场拿地，把宝押在旧改身上，便是其出路之一。

2020年7月底，中海与黄浦区签约，共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。接近600亿元的投资总额，一举让其成为中海发展历史上投资规模最大的项目。

然而，如今时隔仅仅1年8个月，中海却选择将建国东路街坊项目“一分为二”，撤出了建国东路南侧3福地块，只留下了北侧的2幅宅地。

巨型旧改项目一分为二

3月8日，中国建筑发布公告称，上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目的开发公司发生股权变更。

据观点新媒体了解，此前，中海与上海中城企业集团（永业集团下属企业）已按照98%：2%的出资比例，共同成立上海中海海华房地产有限公司（以下简称海华公司）和上海中海海庭房地产有限公司（以下简称海庭公司）两家项目公司分别实施项目房屋征收及后续开发工作。

其中，海华公司负责实施69、70街坊开发建设；海庭公司负责实施67、68、71街坊开发建设。

根据股权变更公告显示，作为建国东路旧改项目开发公司之一，海庭公司的股东出资比例由原本的中海（上海）公司出资98%、中城集团出资2%，变更为中海（上海）公司出资2%、永业集团出资98%。

这意味着，此次股权变更之后，旧改项目将沿着建国东路南北一分为二。北侧的69、70街坊地块将由中海作为大股东，持有98%的权益，而南侧的67、68、71街坊地块将由永业作为大股东，持有98%的权益。

除了股权之外，中国建筑的公告还将旧改项目的开发周期、总投资进行了变更。该旧改项目整体开发周期由原本预计的6年延长至6.5年，总投资由原本预计约590亿元增加至595亿元。

令市场不解的是，面对曾经费了九牛二虎之力得来的项目，如今中海为什么要选择“割爱”？

上述公告中虽然没有具体解释，但却有如下一段表述：“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益。”

据了解，建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约 14.75万平方米，是黄浦最大的成片旧城改造区域。项目内房屋基本为砖木混合结构的二级以下旧里，房屋总建筑面积约31万平方米，共涉及到了8500户、约4万人口的搬迁。同时，项目内还现存有13处文保建筑。

有业内人士表示，建国东路旧改难度很高，地块内居住村民的密度较高且房屋老旧，而且涉及文保建筑年久失修。如何在大规模居民拆迁与房屋重构下，又能将文保建筑留存下来，对企业来说是个很大的考验。

他进一步对观点新媒体指出，从总投资、整体开发周期的增加和延长，可以看出该旧改项目实施或许要比想象更难一些。对于中海来说，若按原定的股权比列进行投资，公司前后需要投入超过580亿，地上建筑面积成本超过15.5万元/平方米。而在当前大环境下，即便是中海，也不得不迫于资金压力做出割舍。

此外，值得注意的是，中海持有的69、70街坊地块为纯住宅地块，而撤出的67、68、71街坊地块则为住宅商办综合地块。

对此，另一分析人士向观点新媒体指出，中海此前曾明确“今天”（地产开发）、“明天”（商业地产等）、“后天”（养老、教育、物流等新产业）的业务发展定位与资源配置。而当今天和明天同时摆在面前时，选择今天对于“利润王”中海来说并不奇怪。

接盘者永业集团

作为此次股权变更公告中的另一方，永业集团也引起了市场的关注。

资料显示，永业集团成立于1994年，是黄浦区国资委全资控股的功能类国有企业，承担着重大项目建设、房产经营、招商引资、园区运营、市场化物业、城市更新、旧区改造、直管公房管理、保障性住房建设管理等诸多职责。

据了解，永业集团参与打造住宅类公寓项目有永业公寓、锦麟天地、海华花园、大同花园等；商业商务类的项目，包括永银大厦、瑞安广场、中环广场、力宝广场、金玉兰广场等。

而在城市更新方面，永业集团更是国企中的主力军，不仅参与淮海路商业、世博动迁、延中绿地、太平桥绿地等旧改征收工作，还先后打造了思南公馆、孙中山行馆旧址、《新青年》编辑部旧址等如今的“城市名片”项目。

通常情况下，面对资金需求量大、开发周期长的旧改项目，永业集团会选择合作开发。除中海外，永业集团此前还与绿城中国签订战略合作框架协议，双方将深化全方位合作，共同推动黄浦区城市更新。

据不完全统计，永业的合作伙伴超过14家，瑞安、香港新世代、凯德、新加坡发展置地集团、上海久事、上海申通，皆与其有过项目合作。

作为此次建国东路南侧3幅地块的主导者，其实永业集团在营收和净利润这两方面都算不上出色。

根据财报显示，上海永业2020年的营收为27.71亿元，净利润2.26亿元；2019年营收48.82亿元，净利润为5.77亿元；2018年营收23.32亿元，净利润2.99亿元。

从上述数据可以看出，永业集团多年维持着营收20余亿元、净利润不足3亿元的业绩，其中2019年业绩大幅增长主要受益于前一年永业集团与中城集团整合重组，合并了多家房地产动迁公司。

与此同时，永业集团负债总额也在快速攀升。截至2021年9月30日，永业集团负债合计322.26亿元，相比于2020年末的187.73亿元，增长近134.53亿元。

对于永业集团来说，如今一揽子承接建国东路南侧的67、68、71街坊地块绝非易事，未来是否会再次引入合作方值得关注。