新盘预告：9月深圳24盘待入市，供应和成交量或大爆发（转发）

截止日前，深圳8月共20盘入市，新房供应量一跃攀升至年度峰值。

在如此高的新房供应量下，深圳新房市场成交率并未呈现疲软，反而刮起了一阵阵“抢房风暴”。在市场调控上，国家也逐步对开发商融资设限，努力降低市场杠杆率等一系列操作，也警示着市场风向或有变化。当然，房住不炒依然是调控主旋律，深圳市场如何，让我们一起拭目以待吧。

在供需关系中看深圳的购买力，在政策调控下看深圳的房价走势，在深圳的新房中选择更适合自己的楼盘。

本期，作者依然为大家带来深圳最新的新房楼市动态。

1，新房供应量和成交剧增，刚需买房靠“抢”

在作者的最新统计中，深圳8月共20盘入市，包括16个住宅项目和4个商办类项目。

其中住宅类，占比较高，也是让市场火爆的原因之一，有东方凤雅台、华强城现楼备案，还有佳兆业通达汇轩、佳兆业盐田城市广场四期、颐翠名庭、融湖城三期、招商臻府、安宏基星曜广场、嘉富新禧、中海汇德理、丁山河畔、龙光玖悦台、佳兆樾伴山、玺云著、中海寰宇时代、深汕华侨城纯水岸等热点新盘。

纯商办类项目仅4个，华联城市中心、远洋滨海大厦、特区建发乐府广场和世茂深港国际中心，且世茂深港中心只是供应部分商铺。相比上个月多达半数的商办类项目，本月的侧重点就十分明显，就是住宅供应发力，强有力的让一波刚需上车。

“3+3”限购升级，直接锁死了外地投资客和部分多套改善家庭，实实在在的给刚需上车的机会，如果之前的土豪“打新”带有一丝炒房的色彩，如今的刚需用“抢房”更为贴切。面对目前二手房膨胀的挂盘价格和高昂的税费，抢新房已成了刚需的当务之急。

华强城售罄，认筹人数预计刷新了深圳的记录，还有佳兆业通达汇轩住宅、融湖城三期、嘉富新禧、中海汇德理、中海寰宇时代等接连售罄，也和老牛之前预测的一样，即使限购升级，深圳还有源源不断的刚需在等着上车。

当然，在抢房过程中也并不能盲目，实际上有名额上车很多都是首套置业，购房时要结合自身的工作位置、家庭需求、还贷空间等，选择适合自己的才是最好的，毕竟现在不止是房子珍贵，房票也同样弥足珍贵。

2，政策严防死守，降低杠杆、房住不炒

在中国商品房发展史中，深圳楼市一直都是内地的风向标。从早期借鉴了香港的商品房开发模式，融资拍地、借钱造房、到抵押销售，再结合内地的基建热情，享受着时代寄予房价的红利，敢拼敢闯的深圳形象也算是时势造英雄。

习惯了政策性红利的深圳，坐等“40周年大礼包”的深圳人民，这次并没有等来实际性的政策，仅有局部土地性质的调整和周边滨海区域统筹规划等，民间出现的过分解读版本，权且只能当作茶余饭后的笑谈。当然老牛相信大湾区的统筹规划从未停止，但房住不炒依然主基调。

在最近的全国性政策中，最重磅的无疑是央行和住建部给开发商设置了融资门槛，也就是资金“三道红线”。而这“三道红线”，具体来说就是以下三点，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。

而深圳方面也不断发声，将加强公共住房建设和管理，学习新加坡的住房模式，来应对深圳日益增长的住房需求。实际意义来看，新加坡的商品房并不便宜，但如果真正想要在当地落叶归根的，尽早落户排房，或许也是刚需安居乐业的一种好的选择。

长期来看，全国楼市这个“灰犀牛”会逐步慢下来，开发商的开发模式将逐步稳健，全国性楼市暴涨将不复存在。短期来看，深圳即使加大对公共住房的建设和管理，依然无法改变产业和土地受限之间的困局，产业聚集的价值中心依然会受到追捧，但炒房之路会被进一步堵死。

3，深圳近期潜在入市24盘，你最青睐哪一个？

据作者不完全统计，深圳近期潜在入市的新盘24个，因楼盘推盘的不确定因素，以下统计信息以开发商实际情况为准。

远洋天著，位于西丽大学城片区5号线地铁口，由7栋住宅楼组成的花园社区。据悉项目已开放样板间，目前验资200个看房，首批主推98-162㎡3-4房产品，在近利科技园，同时又拥有大学城清幽人文环境，入住西丽或是一个不错选择。

深铁阅山境花园，位于西丽大学城片区地铁5号线沿线，由5栋超高层及一所幼儿园组成。目前项目已开放展示中心，主推78-103㎡住宅产品，且项目旁边就是新建的深大附属外国语，是一个上车南山的不错选择。

华润城润玺一期，即华润城四期，作为市场上关注度最高的楼盘，“打新”华润就一直是豪客的梦想，项目采取抽签选房的方式，目前项目陆续有网友放出样板间实景图，且老牛之前也发布项目户型草图，项目突击开盘的可能性比较大。

晗山悦海城，位于南山蛇口片区，与新世界距离不远，由两栋商办楼和两栋住宅组成，同样拥有相对不错的学区育才三小和育才二中，不过面积段比新世界稍大，同步入市或形成一定竞争关系。

新世界临海揽山，位于南山蛇口片区，背靠大南山，高层具有不错的山水景观，配备有育才一小和育才二中优质的教育环境，算是一个闹中取静较为宜居的项目，已具备入市的条件，也是个老生常谈的项目了，目前关注度比较高。

岁宝壹品，位于福田八卦岭成熟片区，与地铁6号线和7号线换乘站无缝接驳，项目将建成六栋建筑物，其中包括甲级写字楼、高端公寓等，办公楼最高300米，公寓最高75层，目前项目已获批预售，均价8.98万/㎡推631套商务公寓。

电建地产洺悦府，位于光明区热点片区，近在建6号线观光路站，由5栋住宅建筑（包含1栋人才房）及1座幼儿园构成，目前项目只开通了临时展示中心，不过有网友爆料项目或会在近期突击开盘，首推92-109㎡住宅产品。

金融街华府融御华府2期，位于地铁6号线观光路站附近，与龙光玖龙台一路之隔，开发商在北京品牌度极高，项目之前推出过2栋和3栋，当时临时认筹还引发了连夜排队轰动，而近期有网友爆料，项目准备推出剩余产品，近期可接受咨询。

会展湾东城，大空港一直被寄予厚望，作为新国际会展中心一期的配套商业，之前就有会展湾南岸、会展湾中港、会展湾中城入市，本次东城带来的建面80-163㎡居家型公寓产品，选购时可与周边几个盘横向对比一下。

越秀和樾府，地处尖岗山豪宅片区，占地面积约3.9万㎡，总建筑面积约16.8万㎡，规划有4栋7个单元超高层和8栋洋房组成，目前项目已开放展示中心，首批将推出110-140㎡住宅产品，近期有网友爆料项目在本月26号开盘的可能性比较大。

巨基四季名苑，位于新桥街道办周边新建的住宅项目，旁边的嘉富一经推出就被抢购一空，四季名苑作为同类型住宅产品，也会按照宝安排名摇号选房的方式，据网友爆料项目或会在近期开盘，首推79-141㎡住宅产品，整体价格或与嘉富新禧花园一致。

清平华府，和巨基四季名苑、嘉富新禧花园几乎同步建设，几个盘都离新桥街道办不远，享受新街道办带来的基建红利，是未来新桥街道中心区域所在，预计在巨基四季名苑之后，清平华府也会推出部分产品，建面92-128㎡住宅。

碧桂园凤凰立新领寓，位于宝安福永片区，是碧桂园继智慧领寓二期产品，目前网上爆料出来消息不是很多，不过从现场拍摄回来的照片可以看到，项目已完成封顶，具备入市的条件，也有网友表示碧桂园有在近期开盘的打算。

合正观澜汇二期，位于龙华行政中心片区，距离区府办公大楼直线距离仅500米左右，且处在4号线延长线首站地铁口，作为约百万平综合体项目，后期还有多期开发，目前项目已开放展示中心，将推出96-126㎡住宅产品，目前市场关注度极大。

莱蒙水榭云上，位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间，项目体量不大，仅2栋，由1栋超高层住宅、1栋公寓和一所幼儿园组成，或不被人所知，目前项目已开放展示中心和样板间，有网友吐槽看房像买房一样比较严格，近期开盘的可能性比较大。

碧桂园观麓花园，位于碧新路与植物园路交汇处，周边有在建的地铁14号线南约站，碧桂园云麓国际社区约80万㎡，实际上是由三大地块项目组合而成，本次观麓花园由4栋住宅和1栋公寓组成，周边还聚集了大量旧改，价值可期。

保利勤诚达誉都，位于龙岗中心城北部捂脸片区，由于保利地产和勤诚达地产联合开发建设，项目总建面约63万㎡，分四期开发，本次为项目一期产品，目前项目已开放了展示中心，首推都建面约87-110㎡住宅产品。

玺悦台，位于坪山区坑梓规划老坑路与松景路交汇处西北角，距离最近的是在建14号线“朱洋坑站”，直线距离不到1公里，规划总户数1061户，停车位1770个，车位比超过1:1，主推85-115㎡精装住宅，目前项目已开放展示中心，预计将于近期开盘。

恒大城，位于地铁14号线沿线，算是坪山今年比较亮眼的项目，整个社区规划也比较大，不过项目每次只推两栋，所以每次或有部分陪跑客户，而且很大的折扣优惠，相比周边的盘来说，性价比还算不错，目前项目已开始接受7栋咨询。

兆邦基碧湖春天，项目属于坪山区新兴开发区沙湖-碧岭片区，位于远期规划19号线南塘站地铁口，不过目前距离地铁14号线（在建）沙湖站稍远，约3.5公里左右，目前项目已开放样板间，将推1栋71-136㎡住宅产品。

豪方东园，项目毗邻比亚迪总部地基，周边有谷仓府、关东等多个竞品，片区在新盘起来后已逐步规模，目前有网友爆料，项目准备近期开盘，以现房的方式入市。

合景同创广场，位于深圳主城区盐田沙头角，并与地铁8号线盐田港站（建设中，预计2020年年中通车）相邻，项目已获批预售许可证，不过项目是产业研发类用房，需以公司名义购买。

青谷群青花园，位于大鹏新区盐葵路与溪涌路交汇处东北侧，沿海高速溪涌出口附近，距离海边几百米远，盘不算大，由2栋住宅楼和1栋幼儿园组成，不过视野比较开阔，可看到一线海景，目前已开放展示中心，首推124-250㎡住宅产品。

佳兆业金沙湾，位于大鹏新区金沙大道与望海路交汇处，属于佳兆业金沙湾国际乐园的一部分，金沙湾雍海公寓，共6栋，316户，目前项目已开放部分示范单位，将推出2-3房的大户型产品，面积有230㎡两房、270㎡复式、430㎡三房、600㎡顶复产品。

由于很多楼盘入市的不确定性因素较多，作者也只是列举了部分满足入市条件的新盘，更多楼盘这里就不一一列举了。