耗时11年，深圳最难产shopping mall终于要来了！
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作者：朱公子
公元2019，深圳商业市场战况激烈！
近日，独角MALL得到消息：
位于 深圳福田CBD的一个重量级商业项目——One Avenue卓悦中心，将于2019年9月12日开业！
据了解， One Avenue卓悦中心总商业面积28.6万㎡，相当于1.5个深圳万象城，2.4个南山海岸城......
项目定位为——「全球都会新中心」。
项目规划之初，也宣称要引进GUCCI、香奈儿，LV、Prada等国际一线奢侈品， 目标是与银座、香榭丽舍大街等世界级CBD商业街PK。
（One Avenue卓悦中心效果图 来源：官方公众号）
如今，历时11年之久，这个深圳最难产shopping mall终于要来了！
在激烈的竞争中，One Avenue卓悦中心能否一炮而红？
规划中的GUCCI、香奈儿等，是否会如约而至？
上周六（5月12日）
朱公子来到了现场，实地查看了这个项目
耗时11年
商业面积28.6万㎡
规模体量评级：4.5星
公开资料显 示：One Avenue卓悦中心所在的岗厦村西区，是深圳最大的旧改综合体项目之一。
项目由卓越集团、金地集团、大百汇集团联合打造，从2008年启动旧改至今已经耗时11年之久。
（曾经的岗厦村 来源：项目官方公众号）
从体量来看 ， 项目总建面140万㎡，规划有28.6万㎡商业中心，48.61万㎡豪华住宅及公寓，13万㎡写字楼大百汇广场，6万㎡金地中心，以及7500个停车位。
（One Avenue卓悦中心效果图 来源：深圳地产通）
作为整个综合体中的商业部分， One Avenue卓悦中心将以mall+开放式街区的复合型建筑空间呈现，并与各大写字楼串联。
项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心，上盖深圳中心·天元。
（One Avenue卓悦中心效果图 来源：项目官方公众号）
项目一共分为两期开发，总商业面积约为28.6万㎡。
即将开业的一期商业面积为18.6万㎡，包含北区、西区、东区。
其中北区主打生活品味空间，西区定位亲子、时尚潮流，东区规划为美食街区，预计2019年9月12日开业。
（One Avenue卓悦中心一期现场 作者实拍）
从现场来看，建筑主体已经全部建设完成，现场工人在做清场的工作。
（One Avenue卓悦中心一期现场 作者实拍）
二期即南区，建筑面积为10万平方米，目前正在建设中。
（One Avenue卓悦中心二期现场 作者实拍）
二期现场，部分旧楼还未拆除完毕。
（One Avenue卓悦中心二期现场 作者实拍）
位于深圳福田CBD
属于TOD商业综合体
地段评级：4星
从地段来看，One Avenue卓悦中心一期地处深圳福田CBD核心，毗邻深圳福田会展中心 ，享有深圳市图书馆、博物馆、少年宫、音乐厅、关山月美术馆等市政配套设施，位置优越。
项目周边高端住宅分布密集，稳定高端的消费客群将是购物中心未来强大的支撑。
（来源：腾讯地图）
交通评级：5星
交通便利，也是该项目最大的亮点。
1、项目连通了两大城市交通枢纽： 广深港高铁-福田站以及岗厦北综合交通枢纽。
2、项目北临深南大道，南至福华三路，东西分沿彩田路和金田路，东西南北四个方向都将成为项目的人流导入口。
（来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）
3、在轨道交通方面，One Avenue卓悦中心连通地铁1号线、2号线、4号线、10号线等 4条地铁线（其中10号线在建）。
（来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）
按照规划：整个商业体地下二层打通为整个平层，接轨 会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北等4个地铁站。
4大地铁口将汇聚大量的人流。
（来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）
业态规划亮点：
4个Mall +3个主题购物区 +1条大街+1200㎡艺术空间
品牌招商与业态规划评级：4星
公开资料显示， One Avenue卓悦中心由4个mall+1条大街+2个独栋组成，为集中式商业及BLOCK街区，定位为全球都会中心。
（项目现场的广告牌 作者实拍）
从OneAvenue 卓悦中心方面获悉： 目前，项目招商率近90%，其 中主力店CGV影院已经签约进驻。
据了解：该影院将规划Arthouse艺术影厅，是CGV继韩国首尔店外的全球第二家艺术主题影院。
（韩国CGV艺术影院 来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）
另外，根据设计规划，长达800米的“中央大街”（OneAvenue的由来）贯穿项目南北，建成后将会是项目建筑最大亮点。
（中央大街效果图 来源：One Avenue卓悦中心官方公众号）
不过， 目前南区部分旧楼还在拆迁，南北区还未完全大通 ，800米中央大街的浩荡景象估计难以马上实现。
（One Avenue卓悦中心一期现场 作者实拍）
在业态规划上，One Avenue卓悦中心独特提出3大主题业态，每个区域根据不同的生活场景/消费者，规划有特色的商业。
One Living——主打生活方式
位于北区的【One Living】，规划为强调生活方式的精神场所。
一共分四个楼层，包含两大主力店：超市、健身房；设计精品及概念空间：艺术展厅、画廊、文创品集合店等；主题鲜明的体验空间：烘焙体验、特色书店等。
目前已经确认引入的品牌有Ole’精品超市、舒适堡Physcial等。
（One Avenue卓悦中心一期效果图 来源：官方公众号）
另外，北区还规划了一条特色商业街，主力打造休闲氛围，以休闲餐饮为主打，辅以高端日料及配套，打造高品质的街区生活。
One Taste——主打餐饮
位于东区的One Taste，规划定位为“美食游乐园”， 规划空间为25000平，涵盖100家以上餐饮店铺，占整个商场总空间29%。
（One Avenue卓悦中心一期效果图 来源：官方公众号）
按照规划将引入多家首次进驻深圳的人气品牌、主题餐厅、美食创意市集、下午茶、美食工坊等各类创新型业态。
据One Avenue卓悦中心披露，确定入驻的餐饮品牌有：
JQ CHEF（法 亚料理店）、 乐忻皇朝 （特色皇朝小笼包）、乐忻经典 （新加坡餐）、大無烧肉、张生记 （杭帮菜）、隐厨、山葵家 （日料）、 董鲜生、 植藤、Brioche Doree法味朵风、 馔 豚、蛙来哒 等等。
（One Avenue卓悦中心一期效果图 来源：官方公众号）
除了上述品牌，还有规划有：利宝阁、辣图、靠得住、花车、BusGrill Turkish Steakhouse、木桑水产、梨山、陶陶居、喜茶HEYTEA、锦丽、伊秀寿司、禄鼎记、姜虎东烤肉、陈鹏鹏鹅肉店等深圳大众熟悉的餐饮品牌。
One Style——主打美妆、时尚
位于西区的One Style，规划有亲子儿童、彩妆、美食、鞋包配饰、设计师等五大主题。
（亲子儿童功能区效果图 来源：官方公众号）
按照规划， 将引入国际零售+美妆护肤+潮流精品以及国际快销品。
（One Avenue卓悦中心一期招商规划 来源：内部人士提供）
从内部人士提供给独角MALL的招商商手册商看到： 项目规划引入GUCCI、Dior、香奈儿、LV等国际一线大牌。
（One Avenue卓悦中心一期招商规划 来源：内部人士提供）
不过，现场还没有看到相关店铺的门头，是否会有众多一二线品牌入驻还要等下半年最终开业之后才能确定。
（One Avenue卓悦中心一期现场 作者实拍）
（One Avenue卓悦中心一期现场 作者实拍）
1200㎡艺术中心+文天祥纪念馆
除了商业街区之外， One Avenue卓悦中心 还规划了12 00㎡的艺术中心。
（One Avenue卓悦中心一期艺术装置 来源：官方公众号）
同时，项目还 保留运作“文天祥纪念馆” ，为岗厦村民（文氏后人）缅怀先祖，更是为城市保留一份历史传承。
（来源：深圳地产通）
从种种规划来看，该项目确实亮点很多。
不过，从理想到实现，距离还有多远？ 中间是否有利空因素 ？笔者也做了一些梳理。
卓越、金地、大百汇联手
One Avenue卓悦中心能否脱颖而出？
利空指数：3星
作为深圳的行政、经济、文化、金融中心，福田CBD的商圈已经相对比较成熟。
据公众号独角MALL最新统计： 福田CBD商圈目前已经拥有星河COCOPARK、kkone、皇庭广场、怡景中心城、卓悦汇购物中心、卓悦intown等11大已开业的购物中心，总商业面积已超111万㎡。
（制图：独角MALL 数据来源：百度百科）
其中，连城新天地毗邻One Avenue卓悦中心的北区，而卓越·INTOWN购物中心与项目南区仅一路之隔，未来将会形成直接竞争。
同时，2019年，福田计划入市商业项目还有5个，总体量约28万㎡。
（制图：独角MALL 数据来源：百度百科）
总体来说，福田区尤其是CBD地段的商业已经接近饱和、竞争激烈。
而近两年入市的深业上城以及平安金融中心PAFCMALL等，人气、业绩都不如预期，一个新的Mall能否脱颖而出？似乎还需要观察。
（福田CBD灯光秀）
另外，据深圳淘房志此前报道： “福田中心区的写字楼面临着大面积退租的情况，据业内人士了解整个福田CBD空置的写字楼面积已达上百万平方。“
写字楼空置，人流量递减，也将不利于新商业项目的开业。
另外，该项目是由卓越集团、金地集团、大百汇集团联合打造的项目，关于这三家的联手能否做好这个项目，市场上也存在不少争议。
总体规划很好
如果规划能实现就更好了
综合评级：4星
亮点：
1、地段好，体量大。
2、交通枢纽，人流导入口多。
3、周边消费客群高端。
4、业态规划较好, 有艺术空间、人文纪念馆等。
不确定性因素：
1、 片区商业相对饱和，竞争激烈。
2、经济放缓，国际奢侈品大牌都在谨慎开店，香港奢侈品销售额连续下跌。
3、近期，福田CBD商圈的写字楼招商情况不理想。
4、具体的品牌招商情况暂未披露，品牌组合实力无法预测。
5、开发商的运营实力。
以上为本期MALL评级
面对激烈的竞争，
One Avenue卓悦中心能否突出重围？
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