中山马鞍岛房产——天使与魔鬼的结合

最近马鞍岛的房产被炒的火热，其中最为火爆的便是保利 XX的房产，5000人抢购1000套房产，还有5000元卖一个认筹，5万卖一个锁定房源，极度火爆，有点媲美深圳打新的现象。

很多朋友问我，说自己对买这里的房举棋不定，不知道该买还是不该买。今天牛哥就来为大家分析一下马鞍岛的房产状况。

一、马鞍岛房产的现状

1、地理位置

咱们在分析一个城市的房产值不值得入手时，最需要看中的区位因素便是地理位置，影响马鞍岛房价的地理位置关键词有这么几个：临深、大湾区、深中大桥。词很浅显易懂，马鞍岛靠近深圳，尤其深圳的核心地带前海，处在深中大桥的桥头堡位置上，也是粤港澳大湾区的中心地带，在前海，南沙和横琴三大自贸区的包围之中。地理条件可谓是得天独厚，所以房价到现在这个水平也是不足为奇了。之前咱们有写过大亚湾的文章，大亚湾的地产商在宣传自己时，也喜欢说自己是临深的价格洼地，距离深圳近，实际上，虽然大亚湾与深圳连接，但是连接的地区坪山龙岗盐田，都不是深圳的核心地区。马鞍岛就不一样了，有了深中大桥，大大缩短了深圳到中山的距离，路程时间缩短为30分钟。

1、房价水平

前几天牛哥看到了一句很有意思的话：中山的房价配不上马鞍岛。众所周知，马鞍岛之前还是一片荒地，，整个中山的的房价均价在1万2左右，但是马鞍岛，目前一共有1个楼盘和2个将要销售的，均价在3-3.3万左右，大桥还没有建成，房价就大有像深圳靠拢的趋势。反观隔岸的南沙万顷沙，均价2.3万，珠海唐家北围均价2.6万，马鞍岛的房比这些早几年开发的地方贵太多！牛哥觉得，即使不是专业的地产研究者，也能看出来，马鞍岛房价里面的泡沫太多。但是没泡沫的房产一般就没有投资价值，只是这个泡沫水平如何？

一、马鞍岛购房风险分析

马鞍岛的房价有相当水分，不过之所以房地产开发商敢这么叫价，也是和购房者心中对马鞍岛未来的高预期相符合的，这些所谓的处女地，卖的不是房，而是概念，就看你愿不愿意为这个“概念”买单了。大家都是奔着未来的预期，希望能成为下一个横琴或者松山湖。

最近比较火的保利XX，房地产开发商对其的宣传是“靠近湿地公园、均价25000以下”，很多人都想买，这个时候到底该不该上车。牛哥就来给大家分析分析，在马鞍岛买房的风险和机遇。

1、买房都是有风险的

我们买房有几个原则，如果是自住，当然是越方便越好，所谓的风险对你也不会特别适用；如果是投资，还是要多看多比较，现在各种大大小小的概念楼盘太多了，多去看，比较相互之间的优势，才能做出最好的选择，如果一味的只听房地产中介和地产商的忽悠，那你可能不适合做投资。咱们在之前的文章中就说过，买房咱们要有自己的判断，同时要多搜集信息多去了解情况，才能降低购房的风险。

2、马鞍岛和前海，差的不是一星半点

网上的文章，一提到马鞍岛，就会将马鞍岛和深圳前海对标。我们都知道，深圳前海的发展历程。深圳的前海，以前也是一片荒地，现在是前海经济开发区。未来的前海，对标的是美国曼哈顿、新加坡圣淘沙、英国伦敦，是深圳的地标，深圳现在每次拍摄宣传片，都要重点拍摄前海开发区，因为它是深圳向世界展示的窗口。

很多人都觉得，前海的现在就是马鞍岛的未来，前海的房价就是马鞍岛房价的天花板。然而果真如此吗？前海虽然是荒地，但是毕竟是属于深圳市的，而马鞍岛是属于中山市管辖的，马鞍岛再怎么好，中山财政收入怎么能与土豪深圳相比？前海现在的房价均价高达17万一平，目前是深圳知名的富豪聚集区之一，前海地区的各种房子，设计也是以奢华、自然、智能、智慧为主，非常宜居，想把马鞍岛与前海比，还是差得远了。

3、马鞍岛房产的未来对深圳的依赖性太强

马鞍岛虽然属于中山市，但是房价却和中山市的均价相去甚远。马鞍岛的发展，主要依靠的是深圳的资源外溢，大部分购买马鞍岛房产的都是深圳人。未来到底怎么涨，涨多少，还要看深圳。说实话，现在马鞍岛的各种规划，什么时候落地，能不能按时落地，都还没一个准信，而且深中大桥建好了后，如果在马鞍岛买房，每个月交的过路费也是很贵的。再就是马鞍岛的楼盘空置率还是很高的，如果马鞍岛的房子真的如中介吹嘘的那样炙手可热，可能早就已经不好买了。这说明很多人都还在观望，在犹豫要不要买，这是好事，毕竟钱在手里才是自己的，如果买到不好的房子，那才是真的苦。

楼盘卖不出去，开发商的钱就回不来，回不来就无法谈及后续的建设。现在马鞍岛的房价溢价过高，现在上车很容易被套牢，万一被套，这对工薪阶层的打击无疑是巨大的。最后是自然方面的问题，马鞍岛是一个小岛，海啸、台风、全球变暖等等问题，会大大影响居住体验，所以购房之前要三思。现在马鞍岛的房产局势还不太明朗，只是贵，但是又贵的离奇。万一以后此处房价暴跌，变成了负资产，找谁诉苦去呢？所以牛哥建议大家，要多方面了解信息，多方面去对比，再做决定。

4、深中通道并不能解决一切

的确，深中通道的建设让马鞍岛的交通便利了起来，但是仅仅因为一个交通便利，仅仅因为去深圳更方便了，房价就比全市均价高出两倍之多，我想并没有人会愿意为这个买单吧？马鞍岛的房子敢这样定价，基本上也可以判定，它就是想吸引深圳的白领阶层，毕竟，中山本地工作的人，月薪3500左右，是不会买，也买不起这样高价的房子的。马鞍岛虽然到深圳很便利，但是岛内的设施还是荒芜一片，有待建设，在未来很长的一段时间内，马鞍岛都会是一个大工地一样的地方，医院、商业街、学校还只是存在规划图中，你们能忍受这样的环境吗？牛哥估计，马鞍岛至少要经过五年的建设，才能达到火炬开发区现在的水平，透支钱包和未来，忍受几年去过这样的生活，没人愿意的。

5、中山市的发展会影响马鞍岛建设的效率

谁也不知道中山市政府的建设效率，但是我们都知道，如果城市经济状况好，政府有钱，建设就会更快一些。但是近几年，中山市的经济增速连年倒数第一，经济不景气，政府建设方面，政绩也乏善可陈。

可见政府对于规划的落实效率是较慢的。中介们说的所谓规划、所谓宜居都只是大饼而已。有人觉得“不是哪里贵就买哪里吗？”，确实，在很多情况下，哪里贵就买哪里的原则是很适用的，但是现在大湾区太多这种打着临深的旗号，只靠概念就卖很贵的楼盘，大家都是临深区域，大家都有好听的故事，大家都很贵，你买哪个？牛哥认为，但凡炒作这些华而不实的概念的房产，都要留个心眼。多去搜集信息，了解市场，才不会被那些深谙心理学的中介和房地产商们割了韭菜。

一、马鞍岛房产的机遇

1、城市规划

马鞍岛买房虽然到处都是坑，到处都是风险，但是也是有机遇在其中的。中介们说的那些话，大部分都是夸大其实，但是也有一些是可以相信的，牛哥挑那些现在有的、咱们看得见摸得着的要素进行分析。

以前的马鞍岛就是一个荒岛，得益于深中通道的建设，现在才开始建设项目，资金也开始往这个地方涌入，以后的马鞍岛会发展的很好，至少相比于过去，会变得更好。最近中山市经济下滑，中山市政府似乎有把希望押在马鞍岛上面的迹象，所以会格外卖力地利用马鞍岛的一些优势条件去吸引来自大湾区其他地方的资金和资源。在中山市政府的规划中，以后的马鞍岛，会拥有40多所学校、13个生态公园、7所医院、6大文体场所和6大商业娱乐场所，但牛哥亲自去实地看的时候，实在难以面对着一大片空地，脑补出楼台林立的样子。在前文中，我们分析了马鞍岛的地理位置优势。深中通道连接的是宝安，马鞍岛在未来将是宝安区外溢资源的第一个着落点，在这一点上，牛哥对马鞍岛还是有信心的。

现有资源

虽然城市规划的落实还遥遥无期，但是我们可以看到中山市政府在为马鞍岛的建设和发展所作出的一系列的努力。马鞍岛被三大自贸区围绕着，处在广州南沙自贸区、珠海横琴自贸区和前海自贸区的中心交界处，就这个优势而言，以后的马鞍岛再不济也是个自贸区。在教育方面，中山科技大学以后将在马鞍岛建成，依托这所高校，马鞍岛将获得大量的人才基础。在招商方面，广东省手性药物工程实验室（中山中心）在广东和博制药有限公司揭牌成立。就在近几年，马鞍岛还汇聚了中国科学院药物创新研究院中山研究院、中德（中山）生物医药产业园翠亨分园、深圳医疗器械产业园、中瑞（欧）工业园健康医药示范区等重大健康医疗产业平台。哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园、江波龙存储产业园等科创平台都纷纷入驻马鞍岛。以后的马鞍岛将成为又一片的投资热土。我相信在深中大桥通车后，马鞍岛房价会更上一层楼，新房价格会到4万，二手房均价3.5万。