海航梦碎星城 38亿元REIT项目终止上市中的海外投资物业

观点地产网 如果没有意外，海航有望成为在新加坡实现REIT上市的第四家中国企业，而如今这个海外投资梦不得不因为“现实”原因而搁浅。

1月25日晚间，海航投资集团股份有限公司发布公告称，“现阶段因多方因素”，原计划于新加坡IPO的HNA Commercial REIT项目进展缓慢，所以公司决定终止。

按照此前设想，海航投资希望与AEPIM通过在新加坡注册管理公司的形式开展管理业务。为此，AEPIM还委任了公司创始人YUSOF作为管理公司的股东，以持有管理公司的股票权益。公告显示，交易进展顺利的话，海航拟认购REIT中至少35%的份额；另外还将以REIT上市日当天作为生效日，受让管理公司75%股权。

新加坡银行人士曾对观点地产新媒体透露，不包括前期准备工作，在新加坡进行REIT上市通常时间是6-8个月。从2017年3月宣布开始设立管理公司，到同年6月在新加坡交易所处于审批，海航的海外REIT憧憬在快速地照进现实。只是前3个月的前进步伐却未能在“审批”阶段进行质升。

截止公告日前，因为多方面的因素，REIT上市计划进展缓慢，只能无奈夭折。业内人士告诉观点地产新媒体，新加坡的投资者会比较对注重发起人的声誉。因此在做发行时，一般银行会引进一些比较有实力的投资者，主要就是希望可以得到他们的背书。

而比较现实的问题是，截止目前已经有包括标普在内的评级机构下调海航集团的信用评级。2017年11月，标普全球称担心海航集团即将有大量债务到期且借贷成本上升，因此将其信用评级从B+降低一个级距至B。

除此之外，一般赴新加坡进行REIT上市，评估报告不能用国内的，而是需要出具四大会计师事务所的审计报告。观点地产新媒体查阅公告获悉，海航此前拟将位于澳大利亚的 1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street、位于英国的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五处物业装进REIT中，资产合计估值为51.19亿人民币。

不过最近有市场消息传出，海航将向私募基金公司黑石集团出售一栋悉尼写字楼，售价2亿澳元，该物业正是计划放进REIT中1 York Street。

38亿元REIT上市计划折戟

海航可以说是2017年财经头条的常客，而在2018年伊始，它仍然躲不开成为市场焦点的命运。

1月25日，在停牌一天后，海航投资所指的“较大影响、没有公开披露的重大事项”终于浮出水面。根据海航投资发布的公告，其决定停止目前处于新加坡交易所审批阶段的REIT发行上市工作。

观点地产新媒体从公告获悉，因现阶段的多方因素，造成海航的HNA Commercial REIT项目IPO进展极为缓慢，因此经过双方的协商决定终止本次合作。而此前海航就该项目提供的1,000万新币保证金银行保函已过期并不再有效，因此料是次终止不会对公司造成经济损失。

海航的海外REIT上市梦还要追溯到去年的3月。彼时，海航对外宣布为了加快公司在REITs方面的布局与拓展，决定联合AEPIM公司，希望通过在新加坡注册管理公司HNA-AEP REIT MANAGEMENT（以下简称“HNA-AEP REIT ”），以双方约定的方式开展管理业务。

此外，还委任了AEPIM公司的创始人、首席执行官兼管理合伙人YUSOF，作为HNA-AEP REIT的股东，来持有管理公司的股票权益。资料显示，YUSOF为新加坡公民，曾先后担任JLW(现仲量联行)投资总监、DTZ（戴德梁行）执行董事。拥有超过30年的房地产行业私募股权投资经验。

彼时海航表示，拟认购至少35%比例的拟于新加坡上市的REIT份额。另外将以REIT上市日当天作为生效日，受让双方约定的管理公司HNA-AEP REIT的75%股权。

在彼时的公告中，可以看出海航投资对于REIT的布局雄心。它表示，是次REIT如果可以顺利上市，公司将会实现境内类REITs与境外REIT管理双轮动。再加上这次搭上的“小伙伴”AEPIM及创始人拥有丰富的基金管理经验，因此双方的合作也将为自己学习国外先进的投资管理理念打下基础，有利于加快公司战略转型。

随后的2017年6月，海航投资开始披露更加详细的REIT上市细节，当中就包括拟装进来的资产包。观点地产新媒体从当时发布的公告获悉，位于澳大利亚的1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street，以及位于英国的Trident Place和新加坡的Starhub Green五处物业都将装进REIT中，资产合计估值为51.19亿人民币。

海航在公告中表示，HNA-AEP REIT的发行上市申请工作正在新加坡交易所审批阶段，发行金额约为7.75亿新币（合约37.68亿人民币），若成事将是新加坡2017年以来最大规模的集资上市项目。

不过，事情在6月末月传来了第一次变故。2017年6月28日，出于对海航公司架构和负债情况的担忧，美银美林决定退出此前与海航签订的新加坡REITs业务。

美银美林亚太地区总裁Matthew M. Koder在内部邮件中写到：“关于这个公司，始终有些东西是我们无法知道的。那么我们也不打算为此承担风险。鉴于严格保持客户选择标准的重要性，我们决定不在这个时候与海航集团进行交易。”

由于美银美林集团的退出，海航原计划7月在新加坡上市的HNA-AEP REIT将至少推迟至今年秋季上市。

而受到美国加息、国内去杠杆等因素影响，海航流动性明显不足。在市场传出其拟出售多项资产后，新加坡的REIT上市计划亦难逃“变数”。随着1月25日公告的释出，海航的房托美梦也宣布正式折戟星城。

海航的海外投资忐忑

观点地产新媒体查阅往昔公告，发现海航在REIT上市计划进行到6月时，曾经在公告中发过一条耐人寻味的话语。它表示，公司正在就境外融资安排与相关金融机构谈判并进行其内部审批流程，但目前为止资金尚未正式到账，仍存在资金安排的风险。

这意味着，海航的REIT项目一开始就是建立在流动性和融资不足的情况下。而受到国内去杠杆、到期债务累增等因素影响，海航的处境更加艰难。1月24日，因公司发生对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项，海航投资宣告停牌。

截至目前，加上海航投资，海航系已有包括供销大集、海航控股、天海投资、渤海金控、凯撒旅游、海航基础，在内的7家A股公司停牌。大部分的停牌理由都涉及重大资产重组、没有公开披露的重大事项或者公司发生对股价可能产生较大影响。

有第三方机构统计，截至2018年1月20日，海航集团旗下8家A股上市公司通过直接和间接质押旗下公司（非上市公司）股权融资金额超过1000亿元。海外方面，海航及旗下公司海外债券总量达262亿美元，折合人民币约1676亿元，其中大约四分之一的债务将在一年内到期。

当中，有相当一部分的资金是为输血资产收购计划。在过去的两年中，海航通过举债完成了总额逾400亿美元的收购交易，包括收购了德意志银行、希尔顿酒店以及其他多家公司的大量股权。

业内人士表示，近几年海航在海外收购中揽下不少不动产项目，其中很多都属于回报周期较长的项目，因此需要寻求一条资产证券化的退出通道。

从此次终止的REIT资产包项目也可以看出，海航当初的目标的确是围绕海外物业而展开。新加坡银行相关人员曾对观点地产新媒体透露，将商业物业进行REIT上市，有盘活物业价值的功能。具体来说，将原有的已经成熟的物业放进REIT中，将来就可以回笼一部分资金，再用来扩充其它的业务。

除此之外，新加坡的REIT区别于国内的债权投资，它是一种平台建设，是有长久持续性的股权投资。比如，未来其它开发的商业项目比较成熟后，也可以放进来。从某种程度来说，等于创造了一个可循环的资金链。

不过，得到必然伴随着付出。业内人士告诉观点地产新媒体，新加坡的投资者会比较对注重发起人的声誉。因此在做发行时，一般银行会引进一些比较有实力的投资者，主要就是希望可以得到他们的背书。

不过在频频传出流动性困难和遭遇标普在内的评级机构下调信用评级后，海航要找到合适的投资者恐怕不能如预期般顺利。

除此之外，一般赴新加坡进行REIT上市，需要出具四大会计师事务所的审计报告。1月26日，外媒援引消息人士称，海航将向黑石集团出售一栋悉尼写字楼，售价2亿澳元。此次出售的资产正是海航集团于2011年以约1.17亿澳元的价格购买的一处写字楼，位于悉尼约克大街1号。也是原计划放进REIT中1 York Street。这也意味着，不管是主动选择还是被动接受，海航的REIT资产包中至少都失去了一个海外物业。

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