7月528套待登记！地铁口坐拥6所学校的千亩大盘！选房前必看！

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2018年6月12日，新加坡凯德集团位于中国西区的首个购物中心——凯德广场•御锦城在西安举行商业品牌发布会。发布会当天，凯德与长江银兴国际影城、卜蜂莲花、VESTON健身签订区域战略合作协议。

2018年6月27日，西安市物价局公布了总第45批商品房备案价，其中备案项目中包含浐河东岸住宅项目2-R5地块即为御锦城。

一个月接连曝光2次，想不引人瞩目都难。本期，AI君就带领大家一起来探盘——浐河东岸2千亩大盘御锦城。

硬货先行：528套高层将推

御锦城位于东三环以西，西临高速以南，浐河东路以东，预计7月新推九期智慧树的9#，10#楼两栋高层，总共528套房源。其中9#楼即为房管局备案的28#楼，10#楼即为29#楼。项目整体均价为11376元/平（总第45批备案价）。这两栋楼总高均为33层，2个单元，2T4户。其中9#楼面积区间为84平、94平、109平、127平，均价为10512元/平。10#楼为楼王，面积区间为94平、109平、127平，均价为12240元/平。预计2020年8月底交房。项目该批房源暂未获证。

项目简介：2千亩大盘 15期开发

御锦城位于浐河东岸（东三环与长乐东路交汇处西北角），即地铁1号线浐河站北侧。项目总占地2040亩，分15期开发，本次新推为九期9#、10#楼，九期总占地154亩，其中1#-5#已售罄，其余后期推出，推出时间待定。另外一期—七期均已交房，八期部分楼栋已售罄，后期还有6期房源未推出，所以感兴趣的网友可以慢慢看。

项目内规划有3所幼儿园、2所小学、1所中学，5万方的中央公园。整体容积率2.29，绿化率42% 。其中九期绿化率为40%，容积率3.1，公摊21%左右，车位配比为1:1.06，九期物业为锦江物业（不同期物业不同），锦江物业拥有一级物业资质，物业费为1.5元/平方米·月 。

品牌介绍

接下来我们再来说下御锦城的开发商，御锦城的开发商是盛恒（西安） 、盛兆（西安）房地产开发有限公司，这家公司可是大有来头，是两个地产大佬合作拿地开发的。一个是亚洲知名企业凯德集团，一个是香港地产巨鳄恒基兆业地产有限公司，两家大房企合作组建的一家地产外资企业。

凯德集团于1994年进入中国，凯德集团在西安共累计开发7个项目，包含1个住宅——御锦城，1个综合体——凯德广场•新地城、1个购物中心——凯德广场•御锦城、4个服务公寓——西安馨乐庭城中服务公寓、西安馨乐庭兴庆宫服务公寓、西安盛捷新地城服务公寓、西安中建馨乐庭高新服务公寓。恒基兆业地产有限公司于1981年在香港上市，2010年进入西安后的第一个项目为恒基碧翠锦华。

户型分析

84平两室两厅一卫

优点：

①各个空间户型方正，方便室内家具布置；

②整个空间全明通透，采光良好；

③整个户型空间布局合理，做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活；

④客厅、主卧朝南，有利于采光和通风，居住起来舒适、方便；

⑤餐客一体，餐厨一体，L型厨房设计，方便使用；

缺点：

①厨房及餐厅采光不大好

94平三室两厅一卫

优点：

①整个空间全明通透，采光良好；

②客厅、主卧，次卧三室朝南，有利于采光和通风，居住起来舒适、方便；

③餐客一体，布局合理；

④ L型厨房设计，方便使用；

缺点：

①厨房距离餐厅有段距离，不是很方便；

②三室共用一个卫生间，上班时间会有点尴尬 。

109平三室两厅两卫

优点：

①南北通透，整个空间全明通透，采光良好；

②客厅主卧朝南，居住舒适度较高；

③主卧独立卫浴及衣帽间设置， 舒适大气；

④餐客一体，餐厨一体，L型厨房设计，方便使用；

缺点：

①没有做到动静分离；

②次卧去次卫需要经过客厅，不是很方便；

126平四室两厅两卫

优点：

①南北通透，整个空间全明通透，采光良好；

②客厅主卧朝南，居住舒适度较高；

③主卧独立卫浴及衣帽间设置， 舒适大气；

④餐客一体，餐厨一体，L型厨房设计，方便使用；

⑤独立玄关设计；

缺点：

①次卧去次卫需要经过客厅，不是很方便；

价格分析：比区域低比周边高

根据克而瑞最新6月房价数据显示，浐灞区6月均价为12055元/平。御锦城新房价位低于整个浐灞区域均价。但是从距离项目3公里处的已结束意向登记的龙湖香醍璟宸毛坯高层均价为10364元/平（88套房源，997人意向登记，普通中签率仅6.19%），同样距离项目4公里处的中国铁建花语城精装均价也仅10648元/平（562套房源，2466人意向登记，普通中签率为16.32%）。综合对比下来，御锦城价位相对适中。

项目配套教育配套：是学区不是学位！

在此要特别强调下：御锦城是学区，不是学位！

项目小学学区是一年一划分， 根据2018年灞桥区学区划分情况显示，御锦城小区今年划分的学区是官厅小学。距离项目约1.6公里。

除此之外，项目内部规划有3所幼儿园，其中2所已经投入使用，还有1所幼儿园在建中。2所小学，其中1所已开学，1所中学。已经开学的新加坡艾毅幼儿园及陕西师范大学御锦城小学位于九期北侧。

小学学费为每学期4500元，据悉，在建中的小学及规划中的中学暂定名称为“西安市御锦城小学”及“西安市御锦城中学”，两所学校均为公办。其中小学占地18.33亩，开设24个教学班，计划2019年9月1日开学。中学占地33.63亩，开设18个初中教学班，计划2020年9月日开学。

AI君与置业顾问核实，小学确实为公办，中学性质待定 。

交通配套：地铁+社区巴士+公交

地铁线路： 项目紧邻地铁一号线浐河站；可换乘地铁3号线、地铁2号线。

公交线路：有3条公交线路横穿小区内部，分别是256路，406路及浐灞3号线，地铁站旁边也有11路，15路，105路等10余辆公交车。

行车线路：项目东侧紧邻东三环（间隔40米的绿化带），北边是连霍高速（相距约4公里）；

其他线路：地铁口与小区内部均有公共自行车停放点，小区内部还有免费的社区巴士（半小时一趟）。

社区巴士

公共自行车

商业配套：壹街+凯德广场

项目自带商业街——御锦城·壹街，已投入使用，餐馆、商店、银行、超市应有尽有。除此之外在项目的南侧有一个正在建设的大型商业——凯德广场，建面12万方，目前已招商完毕，预计2020年第二季度投入使用。就在地铁1号线浐河站地铁口旁边，坐浐灞3号线可直达。

商业街图片

凯德广场

另外距离项目约3公里处的龙湖香醍国际社区规划有大型商业——龙湖天街。龙湖天街是龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

医疗配套：临近三甲医院唐都医院

距离项目最近的医院为西安灞桥区东城医院（约1.9公里），浐灞大型医院不多，但仅有的一家大型医院却很知名，就是唐都医院（三甲医院）。御锦城距离唐都医院约3.2公里，距离西京医院（三甲医院）也仅有6.5公里的距离。

其余配套：浐河+中央公园

项目自身带有5万方的中央公园（紧邻9期西侧），另外紧邻浐河，虽说浐河河水依然浑浊，但植被茂密，对周围的环境来讲总归是有好处的。

社区内部公园

项目优势：配套全 环境优

1、项目内部规划有3所幼儿园，2所小学，1所中学，1个项目配备有6所学校，这在整个西安也是很少见的。虽说不是学位，但是学校招生原则为：业主的孩子可以择优录取。

2、项目交通便利，紧邻地铁一号线浐河站， 3站换乘地铁3号线，7站换乘地铁2号线。更有10余趟公交直达西安各个区域 。

3、项目配套已趋于成熟，除了项目内部有一条商业街之外，还有12万方的凯德广场商业；

4、项目已有交房住户，小区环境及绿化很好；

5、项目体量大，占地2040亩，分15期开发，已开发9期，还有6期待开发 。（ps：AI君踩盘骑自行车绕项目售楼部到商业街大半圈下来用了15分钟）

项目劣势：噪音+烟囱

1、9#楼紧邻东三环，会有些噪音污染；

2、项目东侧有几个大烟囱，为灞桥热电厂，根据陕西省铁腕治霾打赢蓝天保卫战2018年工作要点通知中提到：2018年将加快建成陕北至关中第二条750千伏线路通道，对关中地区火电企业进行优化布局，完成西安周边的大唐灞桥热电厂、大唐渭河电厂、陕能渭河电厂、西安西郊热电厂、大唐户县第二发电厂改造任务。（省发展改革委牵头，各市政府负责） 。关于这个改造任务，AI君也经过咨询了专业人士了解到，这个改造就是国务院提出的污染物超低排放改造，而灞桥热电厂就在本次改造名单中。

之前也有传闻说该热电厂会搬迁，但是AI君搜索资料的时候没有找到关于搬迁的具体信息，倒是搜到了以下一则来自人民网的一条信息。

3、项目分十五期开发，目前仅开发到九期，未开发区域将来的开发势必会影响到已开发或交房区域周围的环境 。

AI君有话说

御锦城真是太大了。。。所以AI君不得已启动终极武器——自行车。然而从售楼部到9期，AI君晃晃悠悠过去竟用了15分钟。。。步行起码得走半个小时吧。

至此，AI君感受到了御锦城明晃晃的嫌弃——没车，你能绕小区一周算我输！

最后言归正传，御锦城周边区域的项目中新房价位比它低的也就只有龙湖香醍璟宸跟中国铁建花语城了，但是这两个项目均已结束登记，根据本次登记数据来看，中签率都不高。根据测评，AI君认为御锦城目前优势大于劣势，所以如果有意在城东置业的购房者不妨在项目登记阶段优先考虑该项目，当然……可能中签率也不高。