137亿连落两子 凯德摘广沪“明珠”里的外资并购大单

观点地产网明珠意指珍珠，比喻珍爱的人或美好珍贵的事物。而在即将迎来进入中国的第25岁生日之前，凯德献上了两颗“明珠”以作贺礼。

11月12日，凯德集团以人民币8.82亿元拍得粤港澳大湾区“湾顶明珠”——广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地，打造凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。

11月13日，凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC)，127.86亿元收购上海第一高双子塔，计划打造成上海第三座来福士，这里与“东方明珠”只隔江相望。

据悉，这也是凯德在中国迄今为止最大的单体项目收购。

对此，凯德集团给出的回应是，一系列的资产增持正是基于凯德面向未来布局的成熟思考，以及在中国市场长期深入发展的坚定信心。“我们始终对中国市场葆有信心，未来凯德仍将贯彻在中国的投资战略，持续在中国寻找更多投资机会。”

有分析则指出，凯德年初在中国市场通过积极的资产配置后，现在主要聚焦在一二线优质资产上，此次获取的广州、上海项目就是新的例证。

136.68亿两颗“明珠”

广州近期的连续卖地迎来了一位“老朋友”。11月12日，黄埔区广州科学城KXC-I1-3号商业商务用地地块，由凯德集团旗下的广州市凯科星贸房地产开发有限公司以底价8.82亿元摘得，折合楼面价6210元/平方米。地块占地面积47,369平方米，建筑面积142,107平方米。

凯德集团向观点地产新媒体透露，地块规划打造以办公楼为核心、临街商业中心及服务公寓为配套的完整商务生态链，是凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。

“该项目也是世界500强扎堆进驻的广州科学城核心片区中，为数不多提供甲级办公楼的项目。”如此看来，凯德集团看到的还有地块区位的未来发展前景。

据观点地产新媒体了解，地块所处的黄埔区(广州开发区)恰好处于粤港澳大湾区的湾顶位置，故而被誉为粤港澳大湾区“湾顶明珠”。

资料显示，该区持续建设高质量城市基础设施，而广州科学城作为产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区，更是广深科技创新走廊心脏地带的关键节点。而地块所在的广州科学城核心区内已拥有成熟的交通、雄厚的产业基础和优越的营商环境。

目前，落户广州科学城的世界500强企业超过110家，约占广州总量的40%，研发机构超380家，广州三分之一的上市公司汇聚在此，包括英特尔、IBM、索尼、拜耳、阿里巴巴、LG、三星、思科等行业巨头均已签约落地或动工。

凯德集团透露，未来，该项目将链接周边科学广场、广州国际企业孵化器、广州科学城创意大厦、创新大厦等商务设施及国家级孵化器，形成高端技术合作平台，为产业升级提供唾手可得的技术库。

广州摘得“湾顶明珠”地块后，上海方面也不落后，凯德集团紧跟着以127.86元巨额收购了上海第一高双子塔项目，这里与“东方明珠”隔江相望。

11月13日，凯德集团宣布，由旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC)，通过上海联合产权交易所成功受让上海星外滩开发建设有限公司100%股权，摘牌价格达127.86亿元，预计项目投资总额约达200亿元。

资料显示，收购标的资产为星港国际中心项目，位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域，总建筑面积约42万平方米，由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成，被誉为“上海最高双子楼”。

凯德集团向观点地产新媒体介绍，项目将计划打造为凯德旗下旗舰综合体——来福士项目。

“这将是全球第十座来福士，也是继上海来福士广场、长宁来福士广场之后，上海的第三座来福士，标志着上海成为全球拥有来福士项目最多的城市，也是唯一单个城市拥有两座以上来福士项目的城市。”

事实上，项目所处的北外滩位于虹口区南部滨江区域，苏州河与黄浦江交汇之处，与外滩、陆家嘴均隔江相望，构成黄金三角，成为外滩部分的外延，亦满足陆家嘴外溢需求。

项目效果图（来源：凯德集团）

2009年4月国务院发布《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，要求2020年上海基本建成国际航运中心。作为中国现代航运业的发祥地之一，北外滩已发展成为上海国际航运中心重要组成部分，聚集了大量知名航运服务总部企业和功能性机构。

除此之外，2017年虹口区北外滩金融港建设正式启动。今年，上海市虹口区发布的《提升城区能级和核心竞争力实施意见》表示，未来该区将由北外滩、中部、北部三大功能区承载上海“五个中心”建设的功能全面提升，其中北外滩功能区重点对接上海国际航运中心、金融中心建设。据此，未来北外滩将进一步集聚金融总部机构、有实力的基金管理和优质金融配套服务企业。

凯德一二线版图

事实上，今年来凯德集团多有动作，并已完成众多投资举措——1月，与武汉市武昌区人民政府签署战略合作协议，拟投建一大型综合体；4月，在浙江-新加坡经贸理事会上签署中新（宁波）智造产业园战略合作协议；6月，收购重庆两江春城项目；8月，竞得广州市增城区的两宗地块；11月12日，竞得广州科技城一宗商业商务地块；时隔一天，又将上海星港国际中心收入囊中。

来源：凯德集团 观点指数整理

另外，凯德近一年来在广州就已新增6个项目，涵盖住宅、购物中心、服务公寓及综合体。

2017年11月，凯德收购乐峰广场持有公司的所有股权；2018年1月，新签广州馨乐庭番禺悦界服务公寓；6月，与广晟地产就其旗下广州市万舜投资管理有限公司开发的广晟万博城项目的商业部分签订输出管理合同；8月，拍得增城区两宗宅地；10月，新签广州盛捷生物岛服务公寓；11月，获得位于广州科学城核心区的商业商务用地。

至此，凯德在广州已拥有和管理18个项目，包括6个住宅项目，3座购物中心，7家服务公寓、1座综合体及大坦沙岛地区更新改造项目。

“一系列的资产增持正是基于凯德面向未来布局的成熟思考，以及在中国市场长期深入发展的坚定信心。”凯德集团方面如此表示。

从以上新增项目也不难看出，凯德集团在年初进行资产结构调整后，重点聚焦在重点一二线城市发展。

今年1月5日，凯德对外宣布，通过旗下全资子公司凯德商用，与印力达成协议，向印力出售位于南昌、益阳、湛江等19个城市的20个购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币，截止2018年10月已全部完成交易。

凯德彼时就表示，该次交易有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

而随着此次上海“双子塔”（星港国际中心项目）的收购，凯德在中国的总开发规模也达到2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。其中，在全国12个城市布局了23个综合体项目。

其表示，未来，凯德将继续发挥集团在综合开发、资产管理及商业运营等方面的专业经验和实力，巩固凯德在核心市场的领先优势。

就观点地产新媒体了解，继去年三大来福士集中亮相、六大综合体开业之后，今年9月，上海LuOne凯德晶萃广场也盛大揭幕，开业首日客流超20万。

并购机会与外资活跃

对于先后在广州、上海购入商办项目，有业内人士分析称，这与目前市场环境下，优质项目潜力凸显有关。

他解释，随着一带一路的推进，以及粤港澳大湾区的建设，广州房地产市场将会迎来新的增长动力。

据仲量联行的华南区董事总经理吴仲豪表示，上半年广州市甲级办公楼整体空置率降至新低，受市场供不应求的助推，连续两个季度租金增长出现提速，上半年涨幅为近七年来最高。

展望市场前景，仲量联行预测，未来广州整体租金涨幅将保持较高水平。

至于收购上海项目的大手笔，上述业内人士指出，以高价收购一个非散售项目，可以充分说明，凯德看好上海核心地带的商办投资价值。

该项目位于北外滩核心区域，无缝连结12号线提篮桥站、与规划中的地铁19号线相连，配套有4000平方米公交枢纽终点站。集地铁、公交等多种公共交通的无缝连接，显著的交通优势使其成为虹口区单体体量最大的TOD交通枢纽中心。

“值得一提的是，置身于楼内，可270°纵览百年外滩历史建筑群、亦可眺望繁华陆家嘴起伏的天际线。占据核心地段，坐拥沿江景观的优质物业，已成为了稀缺资源。”该人士指出，之所以凯德能够拿到这些优质项目，与凯德的战略性眼光分不开。

“在自由港建设过程中，星外滩这类项目未来可以形成较好的产业集群概念。项目可能在企业注册等方面有优势，也就意味着，租金的潜在升值空间较大。”他表示，凯德还具备开发和运营综合的实力和核心竞争力。

另有观点就认为，目前国内调控严厉，加之融资环境收紧，许多资本实力不济的企业都会选择出售资产，这也导致并购机会增多。“但超百亿的巨额收购并非小数目，没有一定的资本实力是难以拿下来的。”

凯德在房地产金融方面的成熟经验和资本平台，也让其在此类大宗收购时更加游刃有余，减少自身资金压力。而凯德在商业地产领域的品牌口碑和实力，也为凯德赢得此项目增添了筹码。尽管项目具备良好的先天条件，但对这样大体量商业项目的后期操盘，则极大地考验着管理方的运营能力。凯德曾成功打造过上海来福士、上海长宁来福士等众多知名项目，基于凯德在商业运营方面的专业能力，可以对项目未来的发展充满期待。据观点地产新媒体了解，凯德目前在全国12个城市布局了23个综合体项目。

据悉，凯德在中国市场通过积极的资产管理策略，以五大核心城市群为重点部署了全产业链，建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，不断优化配置资源、优化资产，后期通过精细化的运营管理，在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。

对此，凯德集团总裁（中国区及投资管理）罗臻毓也表示：“此次收购项目所在的北外滩区域，地理位置优越，在多个层面的利好政策之下，该区域的未来发展前景看好。我们希望充分运用自身的综合开发及专业运营能力，将该项目打造成凯德的标志性项目——来福士，协同区域内其他商办项目、旅游酒店等，提振北外滩区域整体发展之势。”

事实上，除了凯德本身的优势外，其加大中国的投资力度或许还和国内信贷政策不断收紧有关。

据悉，随着国内信贷政策不断收紧，国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下，境外投资者却更活跃，紧抓投资机会增加在中国的投资。此外，国内一线及二线核心城市市场坚挺，需求旺盛，加上进博会重申扩大开放，对外资是利好。

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成则指出，到今年3季度末，上海大宗交易成交量约为560亿元，交易买家以外资为主，10笔交易中大约只有一个国内买家。

10月12日，仲量联行发布2018年第三季度上海房地产市场报告就披露，该时段中国房地产投资市场总成交量同比上升25%至536亿元。

其中，上海仍然是国内大宗物业投资的首选地，总成交额占全国六成，达到321亿元，环比有较大涨幅，上升90%，同比上升69%。

办公物业则主导上海大宗物业投资市场。在第三季度，上海办公物业交易额达298亿元，占上海总成交量的88%。

与前两年不同，今年的大宗交易市场中，外资的成色更重了些。戴德梁行市场投资部主管刘兵称，事实上，这一趋势从2017年开始就有所显现，外资占去年全年交易量的21%。今年上半年占比为19%，上海的趋势更加明显。

他预计到今年年底，外资占全年大宗交易量将达到20%-25%的区间。

对于外资参与国内大宗交易的意愿提升，分析还认为，一方面是由于国家鼓励中外资本加强合作，准入门槛被放宽。

另一方面，近期汇率的波动，增强了部分外资的购买力，境外投资者同时有相对低廉的融资成本，外资购买会出现更大的溢价空间。意味着这时候购买资产，会更合算。