一季度9城购物中心空置率详解：均值降至9.1%，谁拖了后腿？

　　2021开场，掷地有声。1季度，全国社零总额同比增近1/3，多个城市冒尖而出。消费者被撬开的口袋，让疫情期间深陷“掉铺”烦恼中的购物中心们，稍稍松了口气。

　　据赢商大数据监测，2021年1季度，9大重点城市购物中心空置率平均值为9.1%，环比微降12.0%。

　　统计时间：2019年1月1日-2021年3月31日；2020年Q1疫情特殊原因，数据缺失

　　“空置率”释义：统计范围内的购物中心空铺数量总量/所有门店数量总量（含空铺）（下同）

　　统计范围：上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、武汉、杭州、天津9大城市，商业面积5万㎡及以上的813个已开业购物中心（下同）

　　具体看，今年一季度，9大城市813个样本购物中心中，出租率超过95%的占比约35.5%，环比下降3.5个百分点；约35%的购物中心空置率超过10%。

　　城市方面，武汉、广州、重庆空置率较高，均超过10%，购物中心经营承压；深圳、北京空置率水平较低，回暖情况较为理想。

　　环比增幅上，武汉、重庆的空置率增幅居高，均超过10%，存量购物中心亟需进一步优化运营策略；其余7大城市增幅均为负值，且以杭州最为明显，空置率环比上季度下降30%。

　　一、典型城市空置率解读

　　1、上海：环比下降9.9%至8.9%，超六成购物中心出租情况转好

　　2021年1季度，上海社会消费品零售总额4556.67亿元，比去年同期增长48.9 %，社零总额排在20强城市首位。其中，批发和零售业零售额4196.43亿元，同比增47.4%；住宿和餐饮业零售额360.25亿元，同比增幅69.2%。

　　季内，正值传统消费旺季，零售物业租赁需求持续升温，上海全市购物中心空置率环比下降9.9%至8.9%。其中，市级商圈购物中心空置率为8.2%，区域商圈购物中心空置率为7.0%，超过六成购物中心出租情况转好。

　　零售业态租赁需求上升，占上海全市购物中心新开门店半壁江山，高端零售品牌、小众先锋型零售品牌持续布局。

　　■ 意大利殿堂级艺术香氛品牌ACQUA DI PARMA帕尔玛之水进驻兴业太古汇；

　　■ 意大利牛仔时装品牌DIESEL HUB全球首家结合零售与餐饮的旗舰店、本土原创奢侈品牌端木良锦上海首店，均入驻港汇恒隆广场；

　　■ 策展型艺术商店mart mart进驻上海陆家嘴中心L+Mall、培育钻石新贵品牌LightMark小白光于上海静安大悦城开出全国首店。

　　餐饮业态租赁需求次之，占全市购物中心新开门店28.6%。

　　■ 其中五成来自休闲餐饮品牌，如乐乐茶旗下咖啡品牌豆豆乐选址白玉兰广场开出首店；

　　■ “餐+酒”概念品牌加速布局，来虎肉食者烤肉酒馆、何小妖烧烤酒场、辣唐潮火锅均开出全国或城市首店。

　　值得注意的是，2021全年，上海共有33家购物中心计划开业，总体量约298万平米；步入2季度，金桥啦啦宝都、漕河泾印象城等高话题度项目相继开业，市场竞争更加激烈，预计未来全市空置率将呈现小幅上升趋势。

　　2、北京：环比下降29.7%至6.4%，近三成购物中心空置率低于1%

　　优化布局免税店，加码首店经济，改造提升22个传统商圈，“一店一策”升级传统商业……

　　2021年1季度，北京零售市场持续复苏。季内，北京全市购物中心空置率环比下降29.7%，至6.4%，环比降幅为一线城市中最高。

　　其中，市级商圈购物中心空置率为4.7%，区域商圈购物中心空置率为9.3%，除零星经营不善的项目外，近六成mall空置率录得环比下降，其有近三成空置率低于1%，接近满铺出租。

　　零售业态活跃，占全市购物中心新开门店56%。

　　■ Onitsuka Tiger旗下高端奢华系列THE ONITSUKA在国内首发，全国首店位于王府井银泰；

　　■ 三里屯太古里迎来北京首家AtelierCologne欧珑、ZUCZUG素然旗下艺术生活品牌3ge3 project入驻。

　　餐饮业态上行，占全市购物中心新开门店26%。

　　■ 朝阳合生汇引进呷哺呷哺旗下in xiabuxiabu国内第2家店、Spacelab失重餐厅星球旗舰店；

　　■ 龙湖北京长楹天街迎来风靡新加坡的人气茶饮ARTEASG北京首店。

　　儿童亲子、文体娱、生活服务租赁需求较弱，新开门店占比小于新关门店占比。

　　2021全年，北京共有17家购物中心计划开业，总体量约151万平米。由于此前北京连续多年维持较低的供应水平，这些项目的开业有望带来“鲶鱼效应”，活跃商业氛围，加上已开业项目积极调整、强化年轻化属性，以及政策利好，预计未来北京零售市场将持续焕新升级，全市空置率有望进一步下降至疫前水平。

　　3、深圳：环比下降22.8%至5.4%，为9城中的“尖子生”

　　2021年1季度，深圳全市购物中心空置率环比下降22.8%至5.4%，为9城中最低值。其中，市级商圈购物中心空置率为7.1%，区域商圈购物中心空置率为3.8%。

　　季内未录得新增供应，超过半数项目入驻率提高，宝安大仟里、金光华广场、益田假日广场等项目均录得满铺出租，需求面持续向好。

　　零售业态表现优异，占全市购物中心新开门店59%，热点需求多点开花。

　　■ 奢侈品拓店抢眼，深圳湾万象城有世界著名三大制表品牌之一的Audemars Piguet、低调奢华的“山羊绒之王”Brunello Cucinelli、LVMH集团旗下的男士奢侈品品牌Berluti等进驻，另有Hermès、BVLGARI、Cartier、CHAUMET等一系列零售品牌在商场首层围挡。

　　■ 传统车企和新能源车积极布点购物中心，蔚来、小鹏、天际等季内均在深圳开出新店。

　　餐饮业态租赁需求下行，占全市购物中心新开门店23%，主要由于休闲餐饮加速洗牌，“过气网红”被新网红所取代。

　　儿童亲子、文体娱租赁需求回暖，如中航城天虹购物中心开出深圳首家沉浸世界、Xcape超级密室，龙岗星河开出深圳首家iCO米兜欢乐王国。

　　2021全年，深圳共有33家购物中心计划开业，总体量约249万平米，主要分布于非市级商圈范围，其中包括深圳龙岗万达广场、深圳龙华壹方城两个备受外界期待的大体量购物中心，预计新项目较好的招商表现将令全市空置率继续保持低位。

　　4、广州：环比下降18.6%至11.1%，经营持续承压

　　2021年1季度，广州全市实现社会消费品零售总额2629.57亿元，同比增长31.7%，消费市场释放出巨大潜力。

　　但季内，广州全市购物中心空置率环比下降18.6%，至11.1%，仍处于较高水平。其中，市级商圈购物中心空置率为10.8%，区域商圈购物中心空置率为9.3%。这表明，消费向外围区域拓展趋势较为明显，市级商圈经营持续承压，尤其是珠江新城商圈，部分项目空置率居高不下，亟需优化品牌组合与运营策略，以提升对目标客群的吸引力。

　　季内，位于花都区的星光PLUS于2月开始试营业；步入2季度，花都雅乐城、永旺梦乐城广州新塘等区域型项目陆续开业。

　　零售业态占全市购物中心新开门店50%，呈收缩态势，新开门店整体亮点不足，缺乏能引起高话题度的稀缺型品牌。

　　餐饮业态占全市购物中心新开门店26%，休闲餐饮、异国风情餐饮新店颇具看点。如加拿大咖啡品牌Tim Hortons广州首店落子天河城、比萨品牌玛尚诺首家黑金店亮相四海城、BHE小丑主题餐厅广州首店进驻正佳广场。

　　儿童亲子、文体娱活跃，正佳广场开出变形警车珀利儿童驾校、bebe de pino、品果思维益智馆、炫次方等不同品类的儿童业态首店；脉铂影城全国首店在嘉禾金铂天地正式开业，一举夺得全国影院票房冠军。

　　2021全年，广州有36个购物中心计划开业，总体量约311万平米，其中花都区、增城区、番禺区等非中心区域数量、体量占据主导。但由于2季度疫情反弹，预计将有部分购物中心延缓开业，且管控区域商业停摆，消费、租赁需求受抑制，或进一步推高全市空置率。

　　5、成都：环比下降11.0%，至7.3%，位处9城的中游水平

　　打造内陆开放高地的战略逐步落实，奢侈品加码布局、全球首店不断落户，成都凭借休闲、体验的城市特色圈粉海内外。另，2021年春节期间，成都旅游人次和收入摘得全国“双第一”，城市吸引力与消费活力强劲。

　　2021年1季度，成都全市购物中心空置率环比下降11.0%，至7.3%，位处9城的中游水平。其中，市级商圈购物中心空置率为5.4%，区域商圈购物中心空置率为7.7%。

　　季内，录得新增供应11.4万平方米，由红星美凯龙MKL生活美学中心贡献，以“融合性全新商业形态”呈现，带来西南首家艺术院线ACE影城、西南首家無料书铺、英国玩具品牌Hamleys西南首店等；2季度则有成都世茂广场、成都王府井Discovery街区等购物中心已开业。

　　零售业态小幅收缩，占全市购物中心新开门店49%。

　　■ 汽车展厅租赁需求活跃，ID. Store X西南首店落户成都远洋太古里、VOYAH岚图汽车进驻成都晶融汇购物中心；

　　■ 运动服饰纷纷布局，Maia Active城市首店开进成都远洋太古里、FILA在成都IFS新设全球首家5G品牌形象中心店；

　　■ 国货美妆稳步扩张，如橘朵西南首店选址成都晶融汇购物中心。

　　餐饮业态占全市购物中心新开门店29%，趋于上行。

　　■ 中餐加速更迭，如上海知名胶东海鲜老字号东莱海上进驻成都万象城（二期）；

　　■ 明星火锅纷纷落地，如Angelababy的斗鎏火锅全全国首店开进成都晶融汇购物中心；

　　■ 饮品热度不减，星巴克臻选咖啡·酒坊、Tim Hortons等均开出城市首店。

　　2021年，成都共有36个购物中心计划入市，带来292万平米新增供应。新一轮供应将继续壮大非市级商圈，新都、郫都等近郊区域竞争趋于激烈；城市更新型项目和小而精的社区型商业陆续亮相，成都零售市场的项目形态和购物体验将愈发丰富多样。

　　6、重庆：环比上涨13.4%至10.9%，未来仍将维持高位

　　2021年一季度重庆市社会消费品零售总额达3378.8亿元，跃居全国20强城市第三位，仅次于上海、北京。

　　季内，重庆全市购物中心空置率环比上涨13.4%，至10.9%，位处较高水平。其中，市级商圈购物中心空置率为4.7%，区域商圈购物中心空置率为8.6%。

　　季内，共有2家购物中心新开业，录得新增供应13.7万平米；步入2季度，香港置地光环系列的首个落地项目——重庆光环购物公园开业，拥有3大主题场景及18处互动打卡景点，以差异化的空间设计及优质的品牌组合提振区域商业品质。

　　2021年，重庆全年筹开购物中心高达67个，将带来638万平米新增供应，去化压力加大，运营能力面临新挑战，对市场的精准洞察和快速反应成制胜关键。此外，这些覆盖传统及新兴商圈的项目，或将重塑重庆零售物业市场的消费格局，带动整体零售物业市场提档升级。

　　重庆不断提升的城市消费能级，吸引了大批优质零售品牌的目光。季内，零售业态小幅扩张，占全市购物中心新开门店61%。

　　■ 奢侈品加速布局，Louis Vuitton“中国西部品类最全门店”亮相星光68广场，Saint Laurent重庆二店落户解放碑时代广场；

　　■ 新锐时尚品牌纷纷落地，如全球首家LNG线下旗舰店登陆重庆来福士、网红饰品集合店BA饰物局进驻重庆观音桥大融城；

　　■ 新能源汽车品牌加速扩张，如小鹏汽车进驻重庆万象城，几何汽车、爱驰汽车、天际汽车相继落户龙湖重庆时代天街。

　　7、武汉：空置率环比上涨10.1%至14.8%，为9城中最高

　　2021年1季度，武汉消费品市场加速回暖，社会消费品零售总额1665.18亿元，比上年同期增长67.4%，势头强劲。

　　季内，武汉全市购物中心空置率环比上涨10.1%，至14.8%，为9城中最高，经营持续承压。其中，市级商圈购物中心空置率为15.8%，区域商圈购物中心空置率为15.1%。

　　零售业态小幅收缩，占全市购物中心新开门店55%。如日本宝藏买手店STUDIOUS TOKYO华中首店落地武汉K11购物艺术中心I馆。

　　餐饮业态占全市购物中心新开门店24%。休闲餐饮租赁需求活跃，长沙网红品牌茶颜悦色加速布局，武汉恒隆广场带来高端川菜映水芙蓉、韩国网红烤肉店姜虎东白丁和意大利顶级巧克力品牌Venchi等11家武汉首店。

　　2021年，武汉共有17个购物中心计划入市，带来157万平米新增供应，为新业态与外埠品牌提供更多发力华中市场的选址标的。其中，武汉大悦城的购物中心面积约14万平方米，定位“新光谷青年引力场”，将成为光谷首个大型城市商业综合体。

　　二、结语

　　受2020年疫情影响，大批延期开业的项目“扎堆”在2021年开业，存量购物中心竞争愈加激烈，经营将持续承压。赢商网今年年初的统计数据显示，2021年全国拟开业购物中心突破一千大关，达到1113个，总体量为9725万平方米，接近1亿平方米。

　　不难看出，“掉铺”这件事，仍是今年各城市购物中心的头号心病。大潮之下，十八般武艺都派上用场，方能以变应变。