独家实探 | 全球第十座来福士开业在即！北外滩商业“神仙打架”

北外滩来福士将于7月10日开业，这是凯德集团在中国推出的全球第十座、上海第三座来福士，也是其全球范围内首次在同一城市建造的第三座来福士项目。

地处于上海“黄金三角（陆家嘴-外滩-北外滩）”中的重要一角，这座来福士的意义，不仅仅在于是凯德集团旗下来福士品牌的“3.0”升级之作，更在于它是北外滩旧改升级之路上的一个标志性节点、乃至于是北外滩未来发展样貌的缩影。

未来这座来福士将会为周边带来哪些新亮点？其背后的凯德集团又有哪些新动作？北外滩的城市更新进程如何？58妹于其开业前夕，前往北外滩一探究竟。

图片为58妹实地拍摄

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上海第三座来福士，与北外滩命运交织

两幢263米塔楼

资料显示，北外滩来福士总建筑面积约42万平方米，由东、西2幢50层高的办公楼和一体式购物中心组成，其中商业部分面积约12万平方米，地下2层，地上4层。

两幢达到263米的超高层塔楼借鉴了“中国鼎”造型，在楼内可270°纵览百年外滩历史建筑群、亦可眺望陆家嘴天际线。

北外滩来福士263米高的塔楼和远处白玉兰广场320米高楼

其实，263米的高度，在北外滩这片施工待建高楼云集、“神仙打架”的区域，并不能跻身前列。走在北外滩来福士的外围，透过一重又一重的施工现场，还能够看见远处白玉兰广场320米的高楼伫立；根据规划，北外滩未来还将建设265米、300米、380米和480米的摩天大楼。

待到480米“浦西第一高楼”建成之日，来福士的这两座塔楼将不会再像现在这般独特耀眼，而会融入北外滩起伏的天际线，成为构成其连贯线条的一份子。

图表来源：戴德梁行

超50%首店品牌

项目定位上，北外滩来福士是一座“灵感之城”，将汲取北外滩区域多元历史与文化内涵，融合东西方新潮、交织海派文化艺术，创造智慧城市生活新想象。商业上，将“以赋予未来的态度打造一座融合时尚、艺术、文化等多维一体的高品质购物中心”。

如果说这些“高大上”的概念无法让人对这座商业体产生清晰认知，那么，不妨让实际进驻的品牌来进一步解读——根据官方信息，将有超50%的全国首店、华东首店、上海首店及凯德首次合作品牌入驻，主力店有米其林星级餐厅甬府旗下3个子品牌、百丽宫影城、G Prime绿地臻选精品超市等等；此外，凯德旗下联合办公品牌“奕桥bridge+”，将以Bridge+ Spark的形式亮相北外滩来福士。

很多买房一族会将虹口北外滩与徐汇滨江、浦东前滩作比对，这三者确实有异曲同工之处，比如都是上海城市规划中的热门滨江区域，甚至北外滩来福士广场的商业部分面积，和即将开业的前滩太古里体量几乎相当。但是，仅从商业配置来看，它们之间的定位差异还是较为明显——和爱马仕、LV等重奢云集的前滩太古里比起来，北外滩来福士所进驻的品牌，更加“亲民”、更贴近周边企业办公需求。

北外滩来福士部分品牌

虹口核心地段

在地理位置上，北外滩来福士极具优越性——位于上海虹口区核心地段，紧邻北外滩核心区；与地铁12号线、（规划中）19号线提篮桥站连接，北至宝山、南至闵行全部畅通无阻；步行可达白玉兰广场、北外滩滨江观景台和公平路轮渡站……

可想而知，随着周边交通设施和一座座施工中的大楼建设完毕，这样一座大型商业体将不仅是周边住户和“打工人”的购物办公地，还将是游客观景游览之余的休闲打卡好去处。

3.0版本来福士

当前上海共有三座来福士广场，分别代表凯德集团赋予来福士品牌的三个阶段特性：

●人民广场来福士——来福士1.0时代的“商业聚合体”；

●长宁来福士广场——来福士2.0时代的“社群联合体”；

●即将开业的北外滩来福士——来福士3.0时代的“城市共同体”。

3.0时代的城市共同体“肩负城市发展使命、与城市命运紧密交织”，这样抽象的理念，可以从重庆来福士广场一瞥其貌——地处重庆嘉陵江和长江交汇处，以其“朝天扬帆”式的外观设计被称为“建筑奇迹”，总建筑面积达112万方；现在，它已成为重庆地标性建筑，集商业中心、城市旅游、交通枢纽等功能于一体，在一定程度上创新了重庆人的生活方式、融入了重庆的城市更新进程。这，正是所谓的“城市共同体”。

重庆来福士广场

那么，位于上海的北外滩来福士，能够承担起赋能城市升级的使命、推动城市持续焕新吗？目前来看，其体量、招商水平和周边环境，都让人对其开业后的“能量辐射”保持疑问和期待；但可以确定的是，它是北外滩不可或缺的一个商业体，将会见证北外滩从施工地到繁华地的蜕变历程——从这种意义上讲，北外滩来福士确是与上海这座城市的命运紧密交织了。

02

凯德集团，与内地市场风向相通

128亿元收购，押注北外滩

不论北外滩来福士广场对于上海这座城市的意义如何，它对于凯德集团都意义重大、承载着凯德集团深耕内地核心城市的决心和期待。

时光回溯到2018年11月，凯德宣布携手新加坡政府投资公司（GIC）收购上海星外滩项目，摘牌价格128亿元，预计项目投资总额约200亿，将建设成来福士项目。这一交易价格创下外资在内地投资物业购买价格的新纪录，同时也刷新凯德自1994年进入中国市场以来单体项目收购交易金额纪录。

当时，凯德集团CEO李志勤表示:“此次收购给予了凯德举旗登陆快速发展的上海北外滩、并打造一座标志性来福士综合体的机会。”斥巨资抢滩登陆北外滩这块潜力无穷的宝地，足可见凯德集团对北外滩来福士前景的看好。

一晃近三年过去，凯德集团想必也没有料到，国内市场的面貌发生了如此巨大的变化——一方面是疫情重创商业地产、北外滩来福士开业日期几度延后，另一方面是数据中心从2020年起被国家纳入新基建范围，迎来大规模增长、成为投资界新宠儿，凯德自身在国内的资产运作重心也随之发生变化。

330亿元卖股权，转向新板块

在北外滩来福士终于将要开业的前夕，6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署了合作协议，以330亿元价格向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。

杭州来福士中心

这六个来福士包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，资产价值为467亿元人民币。它们均为凯德集团最为核心的优质资产，即使在2020年疫情期间，绝大部分项目出租率也能稳定在90%以上，具有持续稳定的现金流。在凯德的长期运营之下，其购物中心2016-2019年资本回报率稳定6.5%及以上，此次交易标的项目自交付以来，也均取得了行业较高的资本回报率。

重庆来福士广场和上海北外滩来福士广场并不在资产出售之列，前者为凯德集团代表之作，轻易不会出售股权；后者尚处于培育阶段，若此时出售则不符合凯德集团资产运作的一贯模式。凯德集团已经完成从开发商的“重资产”向基金管理人的“轻资产”的转型，偏向于出售培育成熟、现金流稳定的旧有物业，继续投资成长型的项目——这正是其“资产再循环策略”。

与平安人寿的交易完成后，凯德一方面将发挥在商业地产资管方面的优势，继续负责上海来福士广场等六个项目的运营及资产管理；另一方面，将大大缓解资金压力，为日后的转型再投资做铺垫。

从今年起，凯德新瞄准的投资方向便是数据中心、产业园板块。4月，凯德第一次在中国进入数据中心市场，便以36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区；紧接着5月，又以5亿元收购大连软件园公司股权，目标持有443652平方米投资物业。据悉，凯德此次通过与平安人寿交易而收回的部分资金，便将用于重点投资数据中心等新经济资产。

北外滩来福士尚未开业，却已经经历和见证了许多——既有北外滩的变迁，又有凯德集团的转型。在特定的历史节点里，它承载了着一个商业帝国和一个城市地区的发展期待，然后继续进入新的时代浪潮之中。

03

蕴含机遇，未来的顶级中央活动区

摩天大楼待建

在前文中，我们多次提到了“施工”这个词——是的，如果要为如今的北外滩选一个“BGM”，那无疑就是“施工噪声”了。噪声有时是一种困扰，但往往也意味着这片区域将有无穷的可能性——未来这里可能拔地而起一幢摩天大楼，或是一座商场、一座剧院……

而根据北外滩现在遍地施工的实际情况和规划来看，未来这里拔地而起的将远远不止是一幢摩天大楼——

近两年，仅北外滩核心商务区（东至公平路—昆明路—海门路、南至东大名路、西至商丘路、北至周家嘴路）便将推出共7幅土地，包括91街坊、69街坊、90街坊、93街坊、59街坊、67街坊和68街坊。它们的建筑高度规划情况如下：

●67街坊用地面积约2.7公顷，规划两栋塔楼建筑高度分别为200米和250米；

●69街坊用地面积约3.1公顷，规划两栋塔楼建筑高度分别为200和300米；

●93街坊用地面积约2.4公顷，建筑高度为265米；

●68街坊用地面积约4.4公顷，建筑高度200米；

●59街坊用地面积约3.2公顷，建筑高度为180米；

●90街坊用地面积约2.7公顷，建筑高度180米（由上实发展于2020年12月以 38.9亿元竞得）；

●91街坊用地面积约2.1公顷，建筑高度480米（由上实发展、上海城投、上海建工集团联合体于2021年5月以91.06亿元竞得）。

企业吸引力十足

无论是现在还是未来，北外滩对企业而言都有着十足吸引力。

从全市范围看，北外滩的写字楼存量十分充足，租金远低于对岸陆家嘴；据机构统计，未来北外滩全域将拥有200余栋高端商务楼宇，高低错落、新旧融合，足以承载大量企业的办公需求。

图片来源：58同城-商铺写字楼

据戴德梁行统计，未来地铁14、18、19号线开通后，上海各板块通勤时间均有不同程度的改善。其中，北外滩的改善潜力巨大，与陆家嘴的通行时间甚至缩短在10分钟以内，这将拔高北外滩的商务中心地位，使其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”更加稳固。届时，北外滩必会因其便捷的交通，而更受租户青睐。

图片来源：戴德梁行

当前，北外滩已拥有1600余家金融企业，华为、宝马等数家科技和汽车行业头部企业纷纷落户。待到高楼构筑成的北外滩天际线建成之日，这里将名企云集、迸发更多活力。

继陆家嘴后的最高强度开发

当然，这番前景是建立在北外滩超高强度开发的基础上——2020年新一轮《北外滩街道控制性详细规划修编》规划将北外滩建设为“具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区”，重点发展“商务办公、公共文化、商业服务”三大核心功能；4平方公里规划范围内，划定0.8平方公里的中部核心商务区，商办建筑体量达到350万平方米……可以说，这就是继1990年陆家嘴之后上海最高规模、最高强度的开发。

北外滩土地使用规划图

对于城市发展而言，“机遇和潜力”是极其珍贵的特质，不可抵挡、不能错过。而北外滩便蕴含着极大的机遇和潜力，是上海目前中心城区唯一一块可以成片规划、深度开发的黄金地段，上海和虹口区自然是倾全力打造——

画面左侧：北外滩来福士广场 画面右侧：白玉兰广场

曾经的破旧民房，都会随着旧改动迁工程推进，而成为一段逝去的历史画面；地块拍卖、施工建设如火如荼地进行，为北外滩的新版图筑下基础；前有白玉兰广场、现有来福士广场，将成为北外滩的两大CBD中心点，为未来图景画下两个圆心。