2019魔都存量商业改造考察指南

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上海作为国内商业创新和发展程度最高的城市，一直以来就是中国存量商业经营的核心市场。2018年，由淮海路商圈“牵头”的上海商业持续焕新，2019年的魔都存量改造期待值依旧满满。

黄埔区 进击的淮海路商圈

近年来，淮海路东西两端的项目都在不断崛起，中段却相对薄弱，缺少新生力量、商业文化停滞，不过，这一情况即将发生改变。黄浦区已拟定淮海中路“一轴两圈”全新商业布局，即以淮海中路为轴，在东段和西段做强新天地与环复兴公园商业圈。

▌ 上海Tx淮海剧汇

项目位置及背景：位于上海淮海路中段，是上海黄浦区“一轴两圈”全新商业布局中的重要一环。

项目概述：该项目以“DOUX”为设计理念，深度融合“Digital数字、Oasis绿洲 、Urban都市、 X（Collaboration）跨界”四大核心元素，打造一座融合科技、潮流、艺术、人文等众多元素的“剧院”。将多媒体及自然生态与潮流有机融合，从感官到精神上创造更新潮更震撼的生活方式。让每一位消费者都成为舞台上的主角。

改造前身：原第一百货淮海店与原伊势丹百货

改造时间：2018年下半年

改造方：由百联集团与盈展集团联手打造，百联股份与盈展集团携手成立百联盈展

预计开业时间：预计将于2019年下半年（7.8月份）开业

改造后定位/客群：全面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。

项目改造亮点及最新进度：

“Tx淮海剧汇”将在面向淮海路的高达40米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕与真山真水真绿植结合的瀑布，垂流而下，水声潺潺，靓绝淮海路。在项目的广场和外立面上，打造一场代表未来代表上海的数字多媒体艺术演出，未来每天晚上6点钟，在淮海路上演一场前所未有的多媒体秀，将成为都市打卡新景观。

在空间设计上，“Tx淮海剧汇”建筑，做了更多的“空间留白”，为社区留出了更多休憩空间。通过精心的动线设计，消费者可轻易由淮海路街道进入建筑内部。

在建筑内部，会在各个楼层设计5个大小不一的舞台，引入不同的合作伙伴与品牌进行演出、展览等。设计者还创新引入“绿洲”概念，呈现出多媒体艺术绿色生态空间、沉浸式的互动体验美食剧场、知识分享的舞台等体验场景、大树可能会长在餐桌边、购物时紫藤可能会在头上蔓延，全新的“绿洲”设计理念，将从视觉、空间体验到精神层面带给消费者新鲜感，为消费者带来浸入式的消费体验。

“潮流”始终贯穿于项目的每一个环节，在业态布局上，Tx淮海剧汇也将引入更多的潮流品牌。Tx淮海剧汇在招商上非常独特，引入的品牌业态不会是一般商业体常见的品牌业态，而是与年轻人喜欢的潮人合作，让这些潮人参与到项目的品牌业态引入与布局中。

同时，区别于以往的展厅概念，Tx淮海剧汇的Show Room更像是个缩小版的体验空间，Tx淮海剧汇的Show Room对所有具有创造力、展示潮流文化的品牌开放，将会以快闪店、展览、活动等不同形式来呈现其品牌内容。

▌上海新天地广场

▲改造前的太平洋百货

▲改造后的上海新天地广场

项目位置：位于上海淮海路商圈

项目概述：新天地广场位于上海市中心淮海路东段核心区位，地处黄陂南路地铁一号线上盖，面积27,000平米，地上7层，地下2层。

改造前身：上海太平洋百货淮海路店（1997年9月正式开业）

闭店改造时间：2017年1月

改造方：由业主方瑞安集团收回重新改造后经营

改造后定位：聚焦都市女性的社交需求，以“新女性潮流社交目的地”为定位

项目重新开业时间：2018年12月7日试营业；2019年年初正式全面开业

项目亮点及进驻品牌：

1 空间“审美”升级

新天地以创新手法融入美学基因，在观景体验营造上，打造“720°新天地眼”， 透过720度的落地玻璃俯瞰新天地独特的街区风貌；在景观规划上，打造淮海路上的城市绿洲——露天花园，利用原有建筑裙房的平台优势，将分别在三层向外延伸的区域和顶层外部空间打造两个露天户外花园。镶嵌在绿树掩映下的就餐休憩区域，充分迎合女性的审美标准和感官偏好，打造社交新空间。

2 利用“她社交”紧抓女性消费者

新天地广场在商场四五层为女性消费打造了专属的社交空间-Social House by XINTIANDI，这是一个集零售、休闲、餐厅及社交空间为一体的多元商业生态系统，通过打破边界的叠加业态构建，令女性消费者体验到最前沿的文化、艺术、设计、美食和科技，打造第三“呼吸”空间。

3 品牌“她定位”，迎合“她消费”

主力店：新天地广场在“Social House by XINTIANDI”中引进了Space的全国首家体验店，结合健身、娱乐、时尚和科技等元素，首次采用了3面激光投影技术，为课程参与者营造更强烈的沉浸式体验；与穷游网合作，推出全国首家穷游旅行美术馆；引进三联书店旗下的首家精品书店-READWAY等。

在餐饮方面，引入沪上首家喜茶Pink主题店、% Arabica以及奈雪の茶三大网红店，同时引进多家中国/大陆或上海的甜品及咖啡的首店，包括米其林甜品大师、法国闪电泡芙之父Christophe Adam专门为上海打造的L’Éclair de Génie全球首家白金旗舰店；新加坡咖啡馆文化佼佼者PS. Cafe进入中国的首家门店；风靡全球的第一伴手礼日本高端甜品品牌LeTAO品牌店；北海道超人气松饼品牌FOMO Pancake中国大陆首发店以及全新酵素饮品goodo大陆首家体验店。

▌淮海南丰荟

项目位置：淮海中路188号，位于淮海路核心商圈

项目概述：走“小而精”的路线，周边坐拥众多国际顶级奢侈品牌，建筑面积约为1.3万㎡。分为地下一层及地上五层的商业零售区域。

改造前身：香港瑞兴百货

改造方：香港南丰集团

改造原因：南丰荟所在楼改造前大部分是餐饮租户，涵盖当年的一些网红餐厅，但硬伤较多，比如缺乏停车位以及整体面积过小等。

项目重新开业时间：预计2019年3月

项目状态：整体翻新及重新定位中

目前项目进度：外立面改造已基本完成，采用全落地玻璃设计，走“小而精”的路线。淮海路上即将又添一座6层新地标。

▌巴黎春天淮海路店

项目位置： 位于上海市淮海中路商业街

项目概述：是香港新世界百货进驻上海的首个项目。商业体量2.3万㎡

改造前身：巴黎春天淮海路店（2001年开业）

改造时间： 2018年下半年

改造方：新世界百货（中国）有限公司

完成改造时间：2018年年底

项目改造后定位：未来，这里将变身成融合全球化、艺术、主题于一体的智慧商业综合体，把艺术、科技等元素搬进商场，成为一个复合美学空间的smart mall。

项目客群定位：海归派、受过高等教育的、有一定艺术修养的、对生活有品质追求的女性顾客。

改造方案：

此次改造的重心将放在三楼，将原来的女装区域打造成为“卢浮宫秀场”，在装置艺术中植入表演舞台、虚拟店铺，具有展示及休息功能，通过多个LED显示屏实现消费者与艺术作品之间的趣味对话，这些元素将使商场更具主题性。同时，还计划利用固有的剪力墙，运用Low poly风格的艺术处理方式，打造一个立体效果的艺术墙体，吸引顾客拍照传播，提升商场话题流量。

另外，在购物体验方面，美妆空间、无人收银、人脸识别、云货柜未来都会出现在商场内。

改造完成后，巴黎春天淮海路店零售占比约为50％，主要包括集合店、设计师品牌、买手店、潮牌馆以及N+生活馆等；书店、美妆空间、健身、轻拳馆等配套约为25％；以杭帮菜、上海地方特色餐饮、全球美食为主的特色餐饮约占10％；剩下的15％则为轻食，主要包括咖啡店、精品面包店以及甜品屋等。

▌淮海中路627号

项目位置： 位于淮海中路627号，地处淮海中路核心商业区

改造前身： 雪豹商城（2016年底黑石集团以人民币6.1亿收购位于淮海中路的雪豹商城）

改造时间及改造方： 黑石集团历时8个月将项目彻底翻新和租户定位

改造后运营数据： 目前承租率达到100%。

项目改造后定位：小而美的联合办公+潮流商业综合体。

改造内容： 外立面改造及品牌升级

改造成果：

吸引了阿迪达斯旗下运动品牌在此设立亚太旗舰店；促成了Reebok全球独家签约健身房在上海的落地；为魔都女性打造集格调咖啡店、买手店和餐厅于一体的生活方式一站式体验空间Mia Fringe等。

南京东路商圈

▌上海第一百货商业中心

项目位置：位于上海市黄浦区南京东路、西藏中路东北角，地处上海南京东路核心商圈。

项目概述： 第一百货商业中心A、B馆有地上8个楼层、地下1层。A馆为品质购物馆，B馆为餐饮及体验馆。C馆为潮流生活馆。总体量近15万㎡（官网数据）。全新规划了大戏院、梧桐、弄堂、夜上海、都市前沿、冬季花园、探索发现、慢生活等八大主题区。

改造前身：上海市第一百货商店（“上海市百一店”/大新百货）&东方商厦南东店。

闭店改造时间：2017年6月19日

改造方及运营方：上海百联集团股份有限公司

改造内容及区域：

市百一店和东方商厦南东店通过连廊、天棚合为一体，外部还包括六合路和飞梯等项目的改造，改造总时长为497天，打造了全新的城市综合体。分为ABC三个场馆，A、B两馆即原来的一百老楼和新楼，而C馆则是由原东方商厦南东店改造而来。

项目重新开业时间及运营数据：2017年12月8日（试营业开放A\B馆），零售业态开业率约达到80%，品牌更新率达70%；2018年1月19日，C馆（原东方商厦南东店）正式开放。2018年11月13日，上海市第一百货商业中心连廊等设施改造完毕，全面正式开业。

项目改造后定位：“老地方、新体验”， 经典的上海格调将与时代潮流相互融合。

项目改造成果及特点：

上海第一百货调整发力点在于主打怀旧与海派文化，规划设计上通过增加飞天梯、连廊等设施增加连贯互动，形成完成丰富的客流闭环。

1 七条“空中连廊”增加通透感

完成改造的第一百货商业中心伫立在南京路步行街的一头。从外观上，最让人印象深刻的是六合路的改造。在两栋大楼之间，高42米、长80米的玻璃顶棚仿佛在六合路上撑起了一把“洋气”的“透明伞”，白天晶莹通透，晚上灿如星辰。

两栋大楼之间，通过多条跃层飞梯、空中连廊互通连接，打破老的百货商店普遍存在闭塞感，大大增加整个商业中心的通透感，更符合现代消费者休闲购物的环境需求。

2 新老主题场景无边界接驳

“合体”之后的第一百货商业中心，总面积达到12万平方米，全新规划了八大主题区，意图成为能够满足消费者多种生活需求的综合式线下新零售业态。其中，A馆（原市百一店）和B馆（原一百商城）设置了“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海”四大主题，其中“梧桐”主题以上海极具代表性的梧桐、四季落荫和上海街道等元素，营造出海上名媛打扮妥贴地走出洋房的景象。而C馆（原东方商厦南东店）有“都市前沿、潮货颜仓、探索发现、慢生活”四大主题，将成为城市时尚潮流的新地标。

在AB馆7层：由仿真的石库门、老弄堂组成，同时结合自身特有的文化基础，打造了全新的文化体验空间——“100弄，开业首个展览为“上海复古生活展”，展示了旗袍、自行车、冰箱、面包机等上世纪的老物件，同时展厅内还有多媒体互动项目等。

满满的“回忆杀”一时间让老上海人趋之若鹜。但外界也有质疑：光停留在“老上海”情怀，或许难有持续感。在这里，汇聚了近20家极富上海情怀的老字号与创新品牌，为老字号们提供发展的新活力。

108张橱窗设计，用激光打印在玻璃上，集中展现了中国社会和上海的商业发展脉络。

C馆十楼与SMG合作的文创互动体验式乐园与静安大悦城屋顶摩天轮成为项目点睛之笔类似。SMG文创乐园同时与对门世茂广场三丽鸥打造的上海滩主题Hello Kitty乐园相映成趣，成为南京东路的新门户空间。

3 品牌焕新让“老”地方更具“新”活力

第一百货对近七成的品牌进行了变更，入驻了众多国内外潮牌，包括卡地亚、LAMER、CPB、YSL等，同时吸引了大批上海首店、中国首店的入驻。

第一百货商业中心项目启动时，为自己定了个“小目标”：要成为城市商业的新标杆，实现传统商业街区与现代消费空间的完美融合。而在项目“闭关”时，“上海购物”三年行动计划则为南京路定了个总体规划，打造世界级地标性商圈商街。

▌上海世茂广场

项目位置：上海世茂广场位于上海南京东路步行街核心商圈

项目概述：总建筑面积17万㎡、高度333米

改造前身：上海百联世茂国际广场

改造时间及改造方： 世茂商业从百联手里收回上海世茂广场来自主经营，并于2017年5月开始闭店进行改造。

项目重新开业时间： 2018年9月1日试营业；2018年9月28日正式开业

运营数据：品牌替换率将高达90%

项目改造后定位：魔都潮流枢纽/女性&时尚消费市场

项目改造特点：

1 城市剧院模型 玩趣型体验场景的构建

外部建筑采用巨构门头的设计，整个建筑一改封闭的“内向型”原貌，通透简约的玻璃幕墙重构商场在城市中轻盈时尚的“外向”新形象。使内外部融合性更强。同时，外广场特别设计的红色飞天梯，消费者可极具仪式感地进入商场。

在内部设计方面，上海世茂广场运用“城市剧院”理念加强这栋昔日浦西第一高楼既有空间的几何关系，用“剧院舞台”、“剧院观众席”、“剧院走道”、“后台”等不同的属性空间进行整合与划分，尽可能规避了该项目之前内部的结构动线问题。

打造“轻工业”风格的购物环境，突破传统商场与城市空间的距离感和隔阂感。着重改造商场舞台台口形象的一组红色扶梯和平台，模拟出一条链接建筑内部与外部城市广场的空中红毯，从城市的不同方向把多样人群以仪式般的体验送达建筑二层，并营造一个崭新的通透公共平台。

同时上海世茂广场精心打造了“红蓝橙黄”四种主题颜色背景的大橱窗：极具复古潮流与魔都特色的“百乐门”剧场、蒸汽波风的复古潮街区、充满童趣的异想森林以及像素风的趣玩世界。飞天梯平台更穿插有万花筒等多种趣味互动空间，提高消费者的参与度。

2 高规格潮牌店以及品牌旗舰店对该项目而言具有强引流作用

开启全新的品牌战略，以大数据为支撑，从文化、消费、品牌、餐饮、创意等多元层面围绕“潮流枢纽”做文章，对餐饮区域进行了较大调整。餐饮大品类由原来的15个增至41个，业态占比达到23%，娱乐业态占比21%，零售业态53%，服务业态3%。

除了全球最高规格Nike旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店，星巴克上海旗舰店和国内首家Hello Kitty上海滩主题馆以外，上海世茂广场最新吸纳了包括西西弗中国首家旅行主题书店、声音小镇上海首家旗舰店；

感光全球首家环球旅行快闪空间、LEGO亚洲首家城市中心旗舰店、Dior迪奥香水化妆品全国首家精品旗舰店、m豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲首家新概念店；

美食类第一大号《日食记》首家线下体验店、零售潮牌集合店YOHO Store上海首YOHO!BLU体验店、INXX上海首家标杆店、NPC新零售概念店、nitial中国最大男装旗舰店以及ICICLE首家全品类旗舰店等品牌，涵盖吃、喝、玩、乐、购等生活方方面面，力图打造魔都潮流新枢纽。

静安区 南京西路商圈

▌上海张园-丰盛里

项目位置：上海南京西路核心商圈

项目概述：张园·丰盛里项目地处静安区南京西路沿线。项目占地面积约为1.1万平方米，商业体量2.6万㎡。

改造前身：上海张园＋丰盛里建筑群：东至茂名北路，南至威海路、西至静安别墅、北至锦江向阳商厦。融汇东西方建筑风格，曾是上海旧市里弄的一张名片。

改造方及运营方：上海静安置业（集团）有限公司

改造内容：复建1幢保留历史建筑，仿建9幢2-3层的老式建筑。

项目重新开业时间： 2017年4月17日

项目主题定位：国际化时尚精品商业

项目特点：

1 保留老派建筑风格

保留了上海石库门里弄建筑风貌，海派文化特征的城市空间。复建 1 幢保留历史建筑，仿建 9 幢 2-3 层的老式建筑，保留上海石库门建筑及里弄海派文化。

2 引入新派消费文化

中西美食、音乐表演、复古市集、艺术展览、潮流秀场、国际文化交流、动漫展览、社团聚点、影视基地等各类活动；入驻设计品牌、街头美食；与电商、直播等平台合作。

普陀区 长风商圈、长寿商圈

▌长风大悦城

项目位置：位于上海市内环、中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。该地区内涵盖36万平方米的长风公园、2.7公里苏州河和130万方巨幕生态景观，是普陀发展潜力最大，规划最完善的区域。毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等知名景点，周边3公里内有常住人口约84.7万人，1公里内有商务办公人口11.8万人。

项目概述：是大悦城地产在上海的第二个项目，同时也是大悦城地产旗下首个“边改造、边运营”的项目。体量12万㎡。

改造前身：上海长风景畔广场项目（2010年长风景畔广场前业主英国高富诺基金管理公司以14.5亿元人民币收购了该项目，并改名长风景畔广场）

改造时间及改造方： 2016年11月，大悦城以对标价13.6亿收购上海长风景畔广场项目改造。

项目重新开业时间：2018年5月5日

改造方式：边运营，边改造。早在2017年9月，还在调整升级中的长风大悦城B1层“了不起的地下城”就已率先开业。

运营数据：开业当日客流近8万，共引入超200个品牌，业态占比划分为：零售与非零售为55%：45%。

项目改造后定位：“时尚辣妈逛街圣地”——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“离尘不离城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。

客群定位：围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征，对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读，锁定都市时尚女主的AB面型格（职场工作与家庭生活）。

项目特点：

1 在引入品牌方面

首进中国的品牌有：中国唯一一家乐高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具颜值和实用性的法国潮包品牌Cote&Ciel、时髦女性买手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空间Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品类店、ROOM PET宠物精品店、融合了法式时尚游戏屋的家庭小酒馆Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。

首次进入上海的品牌有：全国首家高颜值黑科技体验馆奇客巴士、“抹茶界”的新晋网红清水宇治、慢心手作川上陶艺、旺仔俱乐部Hotkids Club、将太无二酝酿三载精心打造的鳗鱼主题内涵餐饮品牌鳗鳗的爱、潮牌FUN、Tous Les Jours旗舰店、精品书店品牌阁林书店、潮流设计师买手品牌MINGSI HOUSE等。

2 在客流动线方面

利用独创的“短路径、立体化”垂直动线，取代了原本的平层动线，进而将空间有机切分为四大区块：社交场、美食间、女王生活圈和运动图书馆。

3 在主题街区的打造方面

a、运用“她主题”，打造上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane（女王小径）”。集合上海法租界的各类业态和网红爆品，通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态，推动女性身体管理、形象管理和灵魂管理的全面提升。并且，在街区内，打造出上海首个购物中心女主艺术体验空间Herstory。

b、为吸引运动时尚女性打卡，长风大悦城在屋顶打造了国内首个粉红凌空跑道。并策划了一个国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间：Gordon Park（高登公园）。

▌上海西康189弄

项目位置：位于上海普陀区西康长寿商圈

项目概述：是国际上第一个运用四维全息声音系统的商场，拥有浓厚的艺术气息。占地面积6157㎡，总建筑面积3.88万㎡，共有11层，单层楼面面积3000㎡。该项目总投资约10亿人民币。

改造前身：2013年，中信资本购入大自鸣钟地块（大自鸣钟广场）

改造时间及改造方：中信资本

项目重新开业时间： 2017年1月18日

项目目标客群及主题定位：西康189弄的主题是音乐体验馆，主打社交及生活体验。辐射周边3-5公里的消费群体

项目改造后成果及特点：

1 建筑设计

上海西康189弄商场曾被《AD》杂志评为世界最美购物中心，亦获评为2017年MIPIM Asia Awards最佳零售项目金奖。

2018年4月，上海西康189弄商场获得了堪称“建筑设计界奥斯卡”的凡尔赛国际建筑大奖中亚及东北亚地区大奖 - 室内设计特别奖（购物中心类），并在全球70个获得区域奖项的建筑设计作品中脱颖而出，一举获得年度大奖。

2 “声音体验馆”

从经典的海派生活意象出发，引入全球领先的四维全息声技术，将声音打造成体验生活的载体。为了最佳的音乐体验，189把商场内部进行了专门设计：无处不在的线条，各种各样的圆弧……让播放的音乐经过环形投射之后，能产生最好的环绕式的效果，让建筑本身更为灵动。

3 社交场景的引入

将老上海弄堂生活和社交场景引入购物中心的设计与招商中，用时尚的手法对上海风格和海派情怀进行现代演绎。每一个楼面都有延伸而出的‘阳台’，这一巧妙的设计解决了传统商场楼层之间的疏离感。同时，在顶部6-7层引入共享办公品牌——裸心社，这是该联合办公品牌开设的第七家店。

4 空间体验感

增加商场内的小场景与小景观打造，以绿色小清新为主色调，增加商场的空间体验感；以各类型的主题空间来设计商品陈设区域。

杨浦区 五角场商圈

▌ UMAX悠迈生活广场

项目位置：位于上海五角场商圈

项目概述：百联旗下的全新品牌，完全脱离原东方商厦定位，业态从东方商厦的精致百货转为“城市奥莱”。

改造前身： 东方商厦上海杨浦店

改造时间：2017年底，改造历时4个多月

改造方： 百联集团

项目重新开业时间： 2018年1月19日

项目改造后定位：城市奥莱

改造成果：百联将“品质+折扣+人气集合店”的复合概念引入UMAX悠迈生活广场，通过引进跨界经营集合店、深受年轻人喜爱的时尚潮牌和流行品牌，搭建年轻人的社交平台，引领时尚生活的独特空间。

▌ 上海港汇恒隆广场

项目位置：上海港汇恒隆广场位于华山路，虹桥路侧交界处，徐家汇1号线上盖

项目概述：商场内分为7个营业层面，地上六层和B1层，商铺营业面积达7万+㎡

改造前身：上海港汇广场（1999年12月28日开业，总建筑面积13万㎡，是港资开发商恒隆集团在内地首个商业地产项目）。2011年3月23日更名为“港汇恒隆广场”，并进行品牌升级调整。

改造时间：一期改造已于2017年1月启动；二期改造于2018年5月16日启动

改造方：恒隆集团

预计重新开业时间：一期改造（新翼）将于2018年下半年开业；二期改造预计2019年年末完成

项目改造内容：

1 一期新翼部分改造：硬件更新、业态升级、服务优化

新翼未来将聚集设计师品牌、潮牌、买手店、轻奢国际品牌等。永华影城与华润ole超市两大主力店经巨资改建后成功归来赢得众人喝彩，商场第一期改造更新预计在下半年重装开业。据悉新翼将引进100个全新品牌，其中国际品牌占比升至43%，餐饮和生活方式占比将从20%提升至30%。

通过对原本建筑空间的改造，包括楼层的打通等方式、连廊连接主楼等，使整个空间动线更加流畅、外观更前卫。调整后的“新翼”将与主楼的定位形成错位，打破传统时尚教条，体现更个性化的时尚特点。

2 二期台阶及外立面改造

室外39级“大台阶”改成超发的艺术空间，以及外立面改造，地铁9号线的连同以及相应商业空间的扩大。

长宁区 新华路

▌ 上生-新所

项目位置：位于延安西路1262号，地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑共同组成。

项目概述：上升新所是万科在上海核心区域的首个城市更新项目。整个项目分两期更新，一期由69%的商务办公、14%餐饮、14%文化艺术和3%娱乐健身等生活配套组合而成。其中，办公和商业业态占比超一半。未来，上生·新所将打造成集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和7x24全天候活力社区。建筑体量5万㎡。

改造前身：上海生物制品研究所（近百年前，它是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会；近70年前，它又变身上海生物制品研究所）

改造时间及改造方： 2016年，上生所主动腾退现有厂房，万科接管园区；2017年6月，上生所与上海万科关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约并携手大都会建筑事务所OMA共同改造，改造历时709天。

项目重新开业时间： 2018年5月25日

开业后运营数据：出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌进驻。

项目改造后定位：集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈。

项目特点：园区内哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空间主打泳池特色商业，一楼覆盖不同类型的品质餐饮。目前入驻餐饮品牌主要有PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等。值得一提的是，这里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家酿造体验店，其中有一个高达7米的酿造罐。

未来，不仅仅是孙科别墅与哥伦比亚总会会对外开放，这处空间也将新增不少于 12500 平方米公共开放空间，且开放场地不设围墙，24小时开放。

浦东新区 三林商圈、陆家嘴金融贸易区

▌上海三林印象城

项目位置：该项目位于上海市永泰路1138弄，地处浦东新区西南部的三林核心地块。毗邻三林塘老街，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块。周边3公里范围内常住人口近40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势。

项目概述：上海三林印象城是印力上海首个城市更新型购物中心，也是是印力集团联合信城不动产在上海开发的首个“印象系”购物中心。在2017年11月曾以“三林mo＋|印象汇”的案名发布。

后管理团队根据浦东地区的市场环境、合作品牌的拓展方向、潜在客群的消费需求，将“印象汇”品牌升级为“印象城”，同时调整建筑设计方案、招商品牌定位，以及服务管理标准。三林项目总建面15万㎡，其中商场建面10万㎡（分为东西两区，商业楼层共分为6层，地下一层及地上五层），星级酒店2.7万㎡，高端写字楼2.3万㎡。

改造前身：三林城市商业广场（2010年开业）

项目的“前世今生”：

三林城市商业广场于2010年开业。3年后经营不善，业态调整，商铺陆陆续续开始出现清退情况。2017年3月28日项目挂牌整体出让。

2017年4月27日，挂牌满一个月后整体成交——前万科副总裁初创公司（深圳市信城不动产有限公司）通过上海联合产权交易所网上交易平台以挂牌竞价方式获取了“上海三林城市商业广场”项目。该次交易中所出售的资产包括购物中心、临街商铺、甲级写字楼办公、星级酒店等，项目总建筑面积达15.34万㎡。

改造原因：

原三林城市商业广场定位中低端，定位社区商业，且整体布局、结构和美观度都与市区的商业中心具有较大差距。无商业逻辑的建筑设计和随意的出租操盘最终导致了三林城商业广场走向衰亡。

闭店改造时间：2017年

改造方： 万科印力

项目重新开业时间：2018年10月26日

项目改造后定位：区域型综合购物中心。以亲近感、品质感的美好生活乐园为核心定位，以Home＋为服务理念定制SC服务体系，打造浦东三林地区美好生活新地标和未来浦东三林地区的“城市客厅”。

项目特点及引进品牌：

1 流畅开放的空间形态

项目设计上基于原有形态重新打造连贯开放的公共空间，改善动线以及可达节点，营造更加宾至如归的氛围。将建筑及景观设计无缝结合，开放空间可全天候举行各类表演及文娱活动。

在商场内部，建筑入口区及中庭的改造打破了竖向及横向空间，使空间的流动感更强，动线更顺畅。此外，印象城还在项目的主要位置新设了一个将街道与地下区域相连的下沉式广场，从而形成了一个地标性的入口，使得整个项目的可达性更强。

2 有温度软性服务

作为存量升级项目，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势加持之上，三林印象城除了从硬件方面进行升级，打造以“Home＋”为服务理念定制Share×Care （简称：SC）服务体系。

以共享关爱为核心理念，策划Family Room、Pet Park、特殊关怀、智能服务四大特色服务空间及内容，构建三林印象城特有的“Share × Care”服务体系，打造最贴心的服务IP，带来具有“亲近感”的服务体验。

Share——温情有爱的Family Room、共享厨房，每层皆配备独立亲子母婴室、美颜化妆间、亲子休闲区、公共厨房等服务空间。

Care——让带娃家庭安心的逛街防丢器、有让女士及残障人士告别停车困扰的关爱车位、让外卖小哥休憩充电的跑跑驿站；便捷简易的智能服务，支持无感积分、无感停车等智能化服务。

3 品牌业态焕新以及IP元素的引入

囊括潮流零售、美食市集、文化影院、生鲜超市、儿童教育、休息健身等业态，打造了“记忆、霓裳、嬉物、赏味、丰盛、炫彩”6个不同的主题楼层。

项目共引进近200家品牌商户，其中不乏首进这一商圈的品牌，如早在7月28日抢先营业的盒马鲜生为三林地区首店，CGV 4DX+Dolby影城、波杜亲子餐厅、约座、GT时装等为全国首店；星聚会KTV、Heilan Home、麦当劳In Line McCafe、BIBI BEAR、上井、石物恋、NOME旗舰店、洪员外、纽斯特等为浦东首店；湊湊火锅、暗恋桃花源七代店、西西弗书店等品牌特别三林印象城定制了融入当地文化元素的特色店；网红店“喜茶HEYTEA”等。

同时在B1层开放“美味会说话·美食社交体验新空间”，呈现“物语食集”以及分享爱与美好的 “共享厨房”，新鲜零售、创意活动、文艺小空间等活动。

此外，在开业当日，引入IP“小马宝莉缤纷魔法季FUN MAGIC SEASON”特展，周末的魔法小课堂及缤纷魔法派对持续为亲子互动提供更多的场景。

▌华润时代广场

项目位置：位于上海浦东新区张杨路500号，地处陆家嘴金融贸易区核心地段

项目概述：这家店是华润旗下全国第一个购物中心也是多年来华润在上海唯一一个运营中的项目，1993年由华润与上海华联商厦合资设立的全国首批外资商业，投资1.2亿美元。最初为百货业态构架，是集百货、娱乐、餐饮、展示、办公等为一体的综合性智能大厦。总建筑面积月9.9万㎡。由甲级写字楼，购物中心，娱乐新天地三大部分组成。华润时代广场购物中心在时代大楼裙房1-7层，建筑面积3.5万㎡。

改造前身：上海华润时代广场（始建于1993年）

改造原因：定位不清晰，交通的硬伤以及内部的动线规划让其缺乏活力。

改造时间及改造方：2018年年初，这是该项目开业20年来最大规模的一次整体升级改造

项目重新开业时间：暂未透露

改造后项目定位：项目将引入高品质跨界业态集合店，打造以生活方式为核心的消费体验，以“生活美学家”为全新定位，打造区域内高品质精品购物中心。

改造亮点：

华润此次调整请到著名设计师，在商业内容已经非常饱和的当下，设计可能会成为胜负手，这家店以及陆家嘴中心的建成势必会带动八佰伴所在商圈的消费环境提升。

据悉，区别于按品牌、品类做为零售空间布局的传统方式，设计师在该项目将围绕设计核心理念“The Beauty Theater”，开创大型零售空间与艺术及生活空间体验感相结合的氛围，重新打造为顾客提供一系列生活体验的“生活方式实验室”，例如数码实验室、街头实验室、创意实验室以及游戏实验室等 13 个主题空间。