买房谨慎！今年近300中小房企破产，破产潮一触即发？

文/谢逸枫

当下中国房地产正在掀起两股不正常的高潮，一股是房企高管离职潮，一股是中小房企破产潮。这是自1998年以来房地产六轮调控最不寻常的，即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的恶劣环境之下，都没有爆发过大规模的离职潮、破产潮。尽管调控自2016年第一季到2019年第二季整整3年3个月，调控收紧期之间自2018年11月到2019年7月间实施微调，目前房地产市场总体是平稳健康发展的。毫无疑问，“房住不炒”的调控思路下，印证着中国房地产市场迎来新的变革，房企如何在调控周期生存与发展面临新的难题。

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现象：房企高管离职潮

根据上市公司公告及媒体报道，2018年年底的统计梳理，近百位房地产上市公司的高管离职路径发现，数人年内变动不止一次。除了报团跳，房企离职的身影中也不乏“封疆大吏”，他们在企业扩大规模、业绩冲刺的阶段虽功不可没，却也未能幸免。2018年上半年，各方对楼市看多的预期较强，多家房企的投资、营销等条线依然保持扩张态势。但进入2018年第三季度后，房地产市场热度骤降，房企策略也由积极扩张转为收缩，并开始着手为过冬做准备。

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在市场由热转冷的快速变化期间，房企老板与职业经理人之间的摩擦，会较以往更加明显。市场处于上升期时，一些公司对财务及营销管理人员提出的目标，更多着眼于规模上的扩张。当市场步入下行期，所提出的要求则变为加快资金回笼，财务及营销管理人员的压力陡然之间变得更大。房企高管的集中离职，其背后或暗喻房企对未来战略方向的转变和调整。抛开个人的选择，曾经靠“资源导向”谋生的职业高管注定将面临挑战。

2018年，让地产人最胆战心惊的不是漫长森严的限购政策，是频繁出现的房企高管离职潮和规模性裁员潮。按照Wind数据显示，截至2018年10月10日，共有近2000名房企高管离任，创下近5年来房企高管离职人数新高，涉及上市公司1278家。其中，A股房地产上市公司的高管离职人员超100位，包括29位财务负责人、22位集团总经理。高管频繁离职的企业不乏万科、恒大，万达、龙湖、泰禾、旭辉、长实等知名房企。2018年房企高管频繁离职，除个人职业发展原因，与当前下行的市场环境不无关联。

人员离职的背后，折射的是国内房地产市场拐点已至，房企在销售压力之下走马换将的一种无奈，在“远水解不了近渴”的情况下，战略收缩、开源节流成为企业当务之急。当前房企高管频繁离职的原因有三。第一下半年销售放缓，部分房企业绩目标难以达成，高管离职在所难免。第二在融资难的背景下，众多房企财务高管面临着快速缓解企业资金的压力，重压之下也唯有离职。第三是个人与公司文化的直接冲突，也会导致高管离职。第四是企业高管反腐力度加强。

高管尚且如此，更不要说基层的销售和工作人员，以及下游企业员工了。原本离职换工作是一件平常事，然而在眼下这个档口，这一连串的高管离职消息不得不让我们想得更多。在中心“住房不炒”的定位下，房企生存变得艰难起来，房企各层面被庞大的焦炙和压力所笼盖。一方面融资难、发展难。只能通过打折促销的方式来回流资金，维持发展，“活下去”变得艰难。另一方面房企还面临转型难，多元化布局不如预期的问题。开发商的转型仍在测试阶段，多数业务并不算是真正推出的产品，同时，业内普遍缺少优秀的运营管理团队。

譬如刚步入2019年不久，已有两家地产公司的内部高管因贪腐受到处罚。在行业处于周期性下行阶段时，房企面临着巨大的内外部压力，在加速资金回笼的情况下，房企也逐渐重视内部管理，加强了在高层上的反腐力度。2019年1月12日，万达集团股份有限公司董事长王健林在公司2018年会上表示，地产集团个别公司营销人员集体贪腐，损公肥私。此事太恶劣，涉案主要人员已移交司法。无独有偶，仅在2019年1月份，就有中粮置地、雅居乐两家地产公司高管因贪腐被罚。

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连日来，房企高层人事离职、调整动作频频。2019年1月至3月15日，共有43位房企高管离职或变动，涉及企业34家。其中，共有6家房企离职变动人员超过2人以上，包括中粮地产、金科股份高管变动均在3人以上。作为资金密集型行业，房地产市场发展较容易受到经济大环境波动的影响，房企出现高管“离职潮”现象并不罕见。“铁打的营盘，流水的高管。”这句在业内广为流传的戏言，形容的正是房企职业经理人的高离职率。企业在短时间内出现人员接连离职的情况，并非常态。

近两年来，在持续的政策调控下，房企的集中度持续上升，发展环境不容乐观。房企一方面纷纷转型以求生，另一方面也追求内部管理的精细化，逐渐加强反腐的力度。开发商反腐的案例主要有三类。第一是从对营销口进行查处，尤其是在房源稀缺的时候，往往会存在“一房难求”的现象，即所谓的购房需要托关系等现象。第二是对采购端进行查处，尤其是涉及到建材等领域，部分管理层谋求私利，同时导致工程质量下降。第三是对土地市场方面的管控，尤其是拿地等方面会存在各类腐败的机会。

据Wind统计数据显示，2018年全年，仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位。在进入2019年之后，房企高管离职现象表现的愈发汹涌。2019年以来，共有43家房企高层出现离职或调整，6家房企高管存在接连两人以上变动的情况，其中，中粮地产、金科股份高管变动最为突出。2019年以来，房地产行业高管离职现象的确有明显增多，从2018年房企高管离职的两个因素：业绩压力、资金压力来看，2019年的情况也不外乎以上两点。

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为何近期离职潮频现？大型房企在2015年到2018年上半年3年多的高速发展，连续翻倍增长，其实都积累了太多的内伤和损伤。房企正面临调控与转型，必然会剔除不合格人才，不适应新时代，新阶段的人才、不符合企业文化的人才。房企发展需要现金流需要业绩，谁的业绩不达标，谁就会阻碍企业发展，阻碍企业发展的人，企业必然会切除。房企业绩越不好，城市公司与区域公司面临着合并的机会就越大，合并之后必然会牺牲一部分高管。某些想要再进一步的房企会“挖角”，“回家照顾孩子”为由的请辞的高管也不再少数。

管理层的更换、内斗的升级将会波及一些趟雷的人。不甘平庸的人会走出去打下一片江山。无论被动剔除还是主动请辞，2018年房企高管人事变动，创造了新高点。虽然说2019年房企“稳”字当头，楼市松绑的信号频繁放出，回顾2019年1季度房企高管人事变动情况，延续18年余温，据不完全统计房企高管人事变动高达71余次。这一轮楼市大转向对房企来说无疑是一次巨大的挑战，“离职潮”或许还只是一个开始，接下来房企或将面临更多的“寒潮”。而房企的这一动荡，也向我们释放出楼市正在发生转向的信号。

现象：中小房企破产潮

按照法院网站上，截止7月12日，2019年有253家房企申请破产。破产的基本都是一些中小房企。除了这些不知名的中小房企被淘汰，一些知名房企也难逃厄运。前段时间，克而瑞地新引力发布了2018年至今，由于无序扩张和盲目多元化等多重因素，被打上“破产”烙印的21家房企名单，其中不乏全国百强房企。值得注意的是到2019年7月12日，已有超200家房地产企业发布破产公告。通过浏览企业相关信息可知，破产的基本都是一些中小房企，这些企业普遍都常年饱受“增长乏力”、“融资难”等问题的困扰。

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按照网站上的公告显示，宣告破产的房企已经增加到265家，每页显示15条信息，第18条未满，还差5条，算下来265家。随着国家逐渐收紧对房企的输血渠道，国内房企融资的难度也在逐渐加大。7月12日，fgw刚刚发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，其明确了房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。对于中小房企而言，其本身资金实力较弱，加之受行业发展、监管的影响，很容易导致资金链断裂，宣告破产。

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根据克而瑞地新引力发布了2018年至今，由于无序扩张和盲目多元化等多重因素，被打上“破产”烙印的21家房企名单，其中不乏全国百强房企。据不完全统计，全国已至少有10多家较知名中小房企因资金链断裂而宣告破产，最有名的当属中弘股份。7月11日泰禾集团发布的4亿美元债票面年利率已经达到了15％，利息差别已经高达10％了，尽管泰禾集团黄其森澄清“没有大家想的那么严重”，但泰禾集团的资金链问题依然是市场关注的焦点。

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2018年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。这些沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的中小型房企，正面临着“凛冬”的生死考验。在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调，以及金融形势去杠杆的大环境下，较多沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的房企在资金面上出现了明显问题。2018年前10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。大部分来自热点省市，其中，重庆4家、安徽2家、广州1家。2018年1—10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中，如宝能、银亿正在转型汽车制造业。2014年某评论员狂言，5年之后房企死掉80%，只有20%的才活着。

5年到了，2019年，全国房地产企业少了吗？这个数据很难找，严格意义上，只有统计局或工商部门有，另外也存在的很大的问题就是，房地产品牌与房地产企业数量是两个概念，一个品牌下可能有几百个项目公司。属地纳税的原因，全国要求房地产项目必须拿地后注册公司。所以这种情况下，中国房地产企业到底有多少，这其实是个谜。只能找一些参考数据。在2014年的确出现了房企的倒闭注销潮，2015年的数据对比2014年减少了771家，如果不新增，我们简单的算个数据，不太科学，按照这个速度，房地产企业倒闭80%需要98年。

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但2015年后，房地产企业出现了非常明显的再次上涨现象，当年房地产企业上涨了1522家，是2014年倒闭的771家的两倍。另外2017年数据同样也继续上涨了949家。统计局的数据非常滞后，目前年鉴只有截止2017年的数据，但整体看，2018年因为行业刷新历史记录，所以这个数据可以预期的是还在涨。那么这个就可以得出一个基本结论，按照过去2014-2019年这5年的市场节奏，这接近10万家房地产企业倒闭80%，很可能需要500年。官方的数据中，1998年中国房地产产业人员是82.58万，2017年数据是283万。企业数量1998年24378个，到了2017年达到了95897个。

但值得关注的是国有企业大幅度减少，从1998年的7958个锐减到了943个，民营企业则从19960个暴涨到了91608个。这个数据很可能与我们的体感不符合，当然有可能是国企合作项目越来越多，独立操盘越来越少。房地产行业在全国所有行业里，依然是仅次于银行金融业的行业，到目前为止，只要不瞎转型的房地产企业，都活的非常好，虽然没有以前滋润了。但看看其他行业吧。对比一下，七匹狼、美的、做房地产都有滋有味。最近的信托收紧、外债收紧，对于企业的影响远远没有媒体报道的那么恐慌。如果没有房地产信托，信托业基本就可以宣布关门了。

现象：房企海外疯狂借钱

仅下半年过去的两周时间，超过20家房企发布多笔海外融资计划，资金量高达170亿美元，约1170亿元人民币。

2019年以来，房企计划海外债数量多达104只，计划发行规模高达2646亿元。越来越多的房企选择通过海外融资的渠道解决自己的流动性问题和资金压力。此前，金茂和泰禾两家房企境外发行美元债引来关注，其中泰禾债券利率高达15%，震惊业内。房企融资饥渴症一时难解。而另一方面，监管收缩美元债、地产信托融资的信号频频，一级市场再融资涉房地产项目始终处于暂停阶段，更是加剧了当前房企的融资矛盾。

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一边是融资渠道变得日益狭窄，一边是负债规模和资金压力不断抬升，房企通过杠杆和融资来撬动发展的游戏，似乎很难再玩下去。房企正在用数据来解释，什么是资金饥渴症。7月上旬，房地产企业出海融资的计划已经呈现“井喷”的态势。据中原地产研究中心统计数据显示，7月至今，超过20家房企发布了多笔海外融资计划，共涉及资金高达170亿美元，约1170亿元人民币。而据同策研究院提供的数据统计发现，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融资共计611.6亿元。

从融资渠道来看，去海外发债融资已然成为今年的“主旋律”。据wind数据统计显示，2019年以来，房企计划海外债数量多达104只，计划发行规模高达2646亿元。进入7月份以来，海外美元债发行放量明显。据民生证券统计显示，截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从存量规模来看，恒大、碧桂园、佳兆业、融创、绿地、万科等知名房企地产美元债存量居于前列。整体来看，地产美元债发行主体以大中型房企为主，尽管境外主体评级较低，但在境内地产行业资质往往较为雄厚。

值得注意的是，高息举债成为这波债券发行的主流特点。7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。而除了泰禾集团之外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在近期发行了数额不等的高息地产美元债新券。数据统计显示，截至7月初，地产美元债存量中共有69只票息超过10%个券。房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。

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海外融资发行的热度高涨，实际上也是国内融资收紧的大环境下，房企不得已的选择。目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。

据wind数据统计显示，今年以来，约有18家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有新华联1家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。

而从证监会公开的资料看，绿地控股、泰禾集团等上市房企的定增项目尚未过会，仍处于“已反馈”阶段，其中绿地控股的定增计划已经等待四年之久，至今没有获得进展。监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在近期公布的定增项目中，不少上市公司如果定增募集的项目涉及房地产业务，则同样可能遭到发审委的严格审核和反复问询。在多家山市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。

现象：房企融资渠道全面收紧

目前房企逐渐进入还债的高峰期。Wind统计显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88%。此外，2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。其中，考虑到短期债，2020年房企债券到期规模还将进一步攀升。而在几年前，房企还发行的不少美元债，如今也逐渐渐进入还债时间。Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。

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而为了还钱，有房企已经拼了。7月11日，泰禾集团以15%的高利率发行了一笔美元票据，房企境外融资成本最高的项目之一。今年以来，上市房地产企业共发行了56笔公司债，累计融资金融716亿元，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。泰禾集团给出的15%的利率，相当于正常融资利率的2-3倍。必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

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Wind数据显示2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元。此外海外债到期数量66只，规模237.57亿元。因此在这样的情况下，房企不得不疯狂海外发债，以新债换旧债。7月份以来已经有超过20家房企密集发布了多笔海外融资计划，涉及的资金有170亿美元（约人民币1168亿元）。房企在国内面临着融资难度加大最主要的原因就是国家在一步步收紧对房企的输血渠道。在5月份银保监会就发文要求商业银行、信托、融资租赁等金融机构违规向房企输血融资，包括债券和ABS。

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6月初又传出一些不断创造地王的基金房企，例如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。到了7月份，中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十家信托企业又被ybjh约谈。会议要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模。已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停。可以看见，房企的融资之路一步步在被收窄，这才导致了现如今房企不得不高利发行海外债，房企海外举债年利率都已经超过了10%。而历年来典型房企境外融资成本分别是6.87%、5.61%、6.75%、7.15%、8.34%。

不过除了再融资审核从严之外，房企面临的融资渠道收窄的局面越来越严峻。为了给房企海外举债的热潮降温，7月12日，f发布gw了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求》的通知。上述通知对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。第一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。第二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

第三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。第四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

海外发债的用途的限制实际上对房企的限制较大。原本不少资金吃紧的中小房企，债务压力大、流动性紧张，在面对国内融资渠道难以打通的情况下，向境外投资者举债融资，似乎可以通过“远水来解救近渴”。但是在这份发改委通知下发后，这条渠道也难以成行。政策明确了外资的用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，这个规定是具有很强的管控效力的，这也就意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，这三种融资用途已经被限制了。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

而除了海外发债这个渠道之外，其他国内融资渠道也出现了不同程度的紧缩。今年二季以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧，其中在境内债券融资方面，zjb点名部分拿地过于激进的房企，后续该类房企债券、ABS融资或遭到收紧或暂停。而在银行贷款方面，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模。此外非标融资方面，已有媒体报道称，近期多家信托收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。而引起争议的房地产类信托项目的暂停消息发酵后，光大、国投泰康两家信托机构先后指出，目前正在对房地产类项目募资进行余额管控，优化结构。

对于这一次的融资收紧，部分人担心会不会引起房企的集体暴雷。对于部分实力强大的房企来说，融资的收紧并非就到了决定生死的程度，因为房企融资收紧历年来都曾经出现。例如2016年yh收紧房企公司债，2017年银监会进一步加强银行信贷管理以及对金融机构、信托公司的监管，2018年yh发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，银行表外业务和通道业务受限等等。当时2017年房企的海外融资也是突然激增。2016年内房股海外债发行规模还在610亿元，到2017年突然上升到2527亿元了，2018年1-5月，也就是半年都还没到海外债发行规模也已经上升到1847亿元了。

截至7月10日，据资料显示：2019年投向房地产领域的信托产品共发行就有3313款，总资金规模达5359亿元，是信托资金流向最大的产业。而商业银行更是房地产资金来源的最大金主，据yh年初发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示：2018年末，房地产贷款全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，贷款余额38.7万亿元，同比增长20%。而2019年一季度，我国房地产贷款再次新增1.8万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，而房地产贷款余额共计40.52万亿元，同比增长18.7%。此外公司发债是房企筹措资金的一个有力补充!各大龙头房企几乎没有例外。

今年以来，上市房地产企业共发行了56笔公司债，累计融资金融716亿元。其中，票面利率多在4%-8%区间，平均利率为5.32%，而大型房企的利率甚至在10%以上，而泰禾集团给出的15%的利率，更为突出。房企开发利润巨大的同时，也酝酿着巨大的风险。必须正视一些地方房地产过度金融化的问题。用事实说话，据恒大研究院的报告，2018年下半年至2021年，是我国房企债务的集中兑付期， 2019年、2020年、2021年分别有6.1万亿元、5.9万亿元、3.4万亿元的债务需要兑付。而在兑付集中期，若是出现兑付危机，或许出现的问题，就不仅是房企这个行业的，而是整个金融系统，乃至整个国家的风险了。

2019年，作为未来十年最好一年，乍暖还寒。1月社融创新高后，地产融资愈行愈难。5月17日，ybjh下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，zjb联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，yh与zjh对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

针对房企前端拿地融资，对于地产行业，政策持续收紧，尤其是针对的前端拿地融资。银行方面，对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下（编者注：所谓“432”，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件）的开发贷业务，连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。

信托方面，对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提，通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止，政策精准、专业，直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式，以及未来的产品方向值得深入探讨。此外，相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题，进一步压缩了此类机构的活动空间，为日后专项查控埋下伏笔。

政策的收紧将加速地产行业的整合，有限的资金规模将向头部企业集中，房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款，一边着急找项目、补货的处境，如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。目前，房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。第一是股+债投资模式。金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款，从而实现对地产项目的投资。第二是股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式。主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计（优先劣后比为1：1）。

第三是资产收益权模式。即金融机构与项目公司签订项目收益权转让协议，约定项目未来特定区间内所形成的现金收益转让给投资机构获取资金，该模式通常还会约定“受让+回购”的条款。此种模式从实质将仍属债权性质（且有相关判例支持）。个人认为如融资主体业务涉房该模式仍属监管限制行为，如融资主体属房地产企业关联方但业务范围无地产开发项应可操作，但也需结合当地监管机构的具体要求。第四是应收账款或债权收购模式，该模式分为以下三种细分类型。

现象：中小房企生存困难

房企融资的困难，不仅意味着未来难以借助加杠杆方式来扩张拿地，也可能对目前房企的经营带来巨大的影响，房企债务压力短期可能会进一步放大。越来越多的信号，似乎暗示着房地产过去借钱扩张、大举融资的模式正在成为历史。据华南某地产商负责人表示，过去高杠杆融资时代，最高时期自由资金比例仅占一成，但现在很难去复制过去这样快速扩张的方式，这也造成了公司在很多城市的项目出现了停摆、甚至撤出。

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6月份，在一次公开谈话中表示，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。房企不惜花上高成本代价进行大额融资的背后，可能也意味着企业本身的债务承压较大。

以泰禾集团为例，从2019年开始，公司已经频频传出资金链危机的消息，并通过不断甩卖项目进行自救，5月17日，泰禾集团宣布将向世茂集团出让广州、佛山、昆山等项目股权，总价为39.71亿元。

据最新年报数据显示，截至去年底，泰禾集团货币资金148.95亿元，但负债总额达到2112.47亿元。此外，泰禾集团有19家子公司的资产负债率高于80%，资产负债率超过100%的子公司占40%。而大型房企的压力也不容小视。在恒大地产集团近期通过的110亿元公司债券发行中，公司提出该期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息，其中包括15恒大04的86.42亿元、16恒地01的48.51亿元利息支付，合计拟支付规模134.93亿元。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。为了解决资金压力，越来越多的房企还选择“断臂求生”。今年以来，包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。融资收紧后，企业的压力会越来越大，连万科这样的公司都说要活下去，何况市场上的中小公司。

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2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。克而瑞数据显示，今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元。业内预测，在目前的融资环境之下，房企的单月融资额可能继续会维持在低位。

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随之，海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升。今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点，发债规模大。但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%，较于2018年全年增长1.19个百分点。实际上，2019年上半年以来，房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势。境内渠道受限，海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视。

5月以来地产融资监管趋严，5月17日，ybjh下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知ybj发[2019]23号文》（简称“23号文”），要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。5月底，zjb联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，yh与zjh对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。

6月13日ybjh在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。包括:7月4日ybjh对部分信托公司窗口指导。7月6日ybjh会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速。7月9日，某地银监局召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放。

对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作，这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作。结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。约束房地产信托是房地产宏观调控的举措之一，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。7月12日，fgw官网显示，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

此外，fgw指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日(7月11日)12点，暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)，12点后已募集的此类项目全部退款。

随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。

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此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。今年上半年以来，土地市场上地王频现，与房地产信托势头太猛密切相关。据用益信托数据统计，2019年1~6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。用益金融信托研究院7月8日发布的数据显示，从收益率来看，今年1-6月房地产信托收益率分别为8.33%、8.26%、8.40%、8.46%、8.23%、8.31%。