包租公企业：只要楼够大，经济寒冬也不怕

编辑：晓予

导读

近日，雷柏科技发布多份公告，表示将对外出租厂房，变更公司地址。计划从自产路线转到“外包”路线，之后公司将专注产品开发，退出制造环节。

雷柏科技这次发布的公告内涵是可以理解为公司计划转行做“包租公”，顺便当产品研发商。雷柏科技的例子其实并不少见，在国内外，有许多本业不做地产的企业，将高利润的地产项目作为公司的重要盈利点。今天，我们就从雷柏科技开始，盘点国内外一些收租挣大钱的非地产企业。

电脑外设大师出租总部

对于电脑爱好者来说，雷柏科技是一家很熟悉的公司。每次给电脑换外设时，雷柏这个牌子都是首选品牌之一。但由于外设行业整体增速逐缓，存量市场竞争较大，雷柏科技近年的营收表现堪忧。2017-2018年，雷柏科技净利润分别为1887.57万元、806.82万元，2019年前三季度，更是亏损256.53万元。

早在2015年，雷柏科技就曾考虑过调整公司的业务结构，计划在高速增长的消费级无人机、工业机器人市场分一杯羹。拟募集不超过11.95亿元资金，投入到无人机和机器人项目中。

后续又与华为、腾讯等企业在这两大项目中开展合作。但经过两年的投入，雷柏科技的无人机、机器人业务对公司的业绩增长贡献很有限。最终在2017年3月，雷柏科技宣布，终止项目的后续投入。

经济压力使得雷柏转行当“包租公”。这次租出去的地方，在深圳市坪山新区坑梓街道锦绣东路22号，建筑面积8.05万平方米，是雷柏的大本营工业园。“租客”是中城康帕斯科技发展（深圳）有限公司。一租就是15年，每月租金税前192万。

雷柏科技看似躺着挣钱，但从公告可以看出，雷柏科技出租工业园是为了调整供应链，采用外包生产模式，退出制造环节。学头部消费电子品牌商，主攻轻资产的研发和品牌建设。出租厂房不仅可以为减轻负担，还能为企业转型提供资金。

曾经的U盘王者，现今是腾讯的房东

雷柏科技好歹还有多年的品牌积累可以深耕，而作为U盘的专利持有者朗科科技现在却只能靠收租度日，造成这个窘境的原因竟然就是手中的U盘专利。

1998年，在新加坡工作多年的邓国顺回到深圳，跟老乡陈晓华一起创立了朗科科技，决定做出中国人自己的移动存储器。他们当时的想法是有闪存芯片来做存储的核心，通过USB协议传输数据。

经过一年多的努力，他们做出了样品，取名“优盘”，也就是后来的U盘，并申请了专利。体积小、存量大的U盘迅速替代了软盘，朗科也成了三星、IBM、松下等大企业的供应商。U盘被称为20年来计算机存储领域，唯一属于中国人的原创性发明专利成果。

不过U盘的制作门槛不高，所以当U盘火起来后，冒出了一堆生产U盘的同行，跟朗科科技抢市场。自己辛辛苦苦搞出来的产品，怎么能够让别人随随便便盗用呢！

于是，2002年，朗科科技把华旗公司告上法庭，理由是华旗公司侵犯其专利权。2004年6月，法院一审宣判朗科胜诉，判决宣布华旗需要向朗科赔偿100万元。这个案件在当年被被称为“中国IT知识产权第一案”。

经过这一战，朗科觉得搞专利维权大有“钱途”。接下来，朗科在2004年起诉索尼，要求索尼停止侵权行为，并索赔1000万元。2006年又状告美国电子储存巨头PNY侵权，索赔771万美元。

朗科起诉的企业名单里还有阿里巴巴、京东、名创优品、旋极信息等知名企业。有数据统计，过去20年中，朗科在全球范围内收到的专利费高达5亿元，堪称专利诉讼中的“战斗机”。

但这种躺赚的日子已经过去了，2019年11月14日，朗科U盘的20年专利有效期到期，U盘制造商不用给朗科交专利费了。或许是钱来的太容易，朗科除了U盘以外，没有其他能拿得出手的科技产品。新兴的云储存技术领域，也看不到朗科的身影。

下金蛋的母鸡没了，朗科目前靠另一个躺赚的项目做为支柱产业，那就是收租。朗科名下还有一栋19层楼高的朗科大厦，租户众多，其中就包括大家都很熟悉的腾讯。

朗科收租有多挣钱呢？2018年，朗科专利授权许收入3629.26万元，房屋租赁营收3741.49万元。房租挣得比专业费还多。科技企业现靠房租续命，而面对未来的发展，朗科表示“公司目前尚无有效措施从根本上解决该专利到期后对公司经营造成的风险”。

家居行业的“万达广场”

与上两家公司相比，有家家居企业把收租事业拓展到了全国，它就是开家居商城的红星美凯龙。

红星美凯龙的创始人车建新最开始创业时开“前店后厂”模式的家具城，做了家具拉到自己的店里卖。后来从快餐连锁店得到启发，将红星家居城也开成了连锁模式。

之后红星美凯龙集团从常州开始，开遍全国各地。主营业务也从家具生产转型为渠道供应，通过开家具商城，收取入驻品牌商的租金获取盈利，这跟思聪他老爸的万达广场有异曲同工之妙。

红星美凯龙的商城分为两种模式，一是自营模式，红星美凯龙自己拿下商场的物业经营权后，统一招商，收取租赁费和管理费。第二种是委托管理模式，红星美凯龙给其他商场贴个牌，收取咨询及管理费。

依托这个商业模式，红星美凯龙家居商城开遍全国，截止到6月30日，红星美凯龙自营商场数量84个、委管商场数量231个，商场总数量达到315个，2019年上半年营收超77亿。持有众多地产，让红星美凯龙成为A股目前投资性房地产最多的公司。

拥有众多收租的地产，红星美凯龙目前还是遇到新的挑战。近年，众多家具厂商积极抢占线上市场，国际品牌宜家、国内的土巴兔等走轻资产的网络电商路线。

而主要竞争对手居然之家在2018年12月改名居然新零售后，利用实体店网络优势，将餐饮、影院、娱乐、等多种消费场景引入“居然之家”商场，从传统的连锁家居商场向家庭消费一站式商业综合体转型。线下客户被分流，竞争对手业务升级，都是红星美凯龙未来需要关注的问题。

穿潮牌的“包租公”

接下来出场的外国公司，也是科技巨头企业的房东。但跟朗科不同的是，人家的主业目前还是挺坚挺的。它就是西班牙时装零售集团收藏Inditex集团，中国消费者最熟悉的就是它旗下的快时尚品牌zara。

今年3月，Inditex集团的创始人阿曼西奥•奥尔特加用6.55亿欧元买下了亚马逊西雅图总部所在的大楼，又在11月初，又在西雅图花了3.76亿欧元买了栋楼，这个是Facebook第二总部。这只是奥尔特加“炒楼”业务的一下部分。过去18年，奥尔特加在房地产投了近780亿元，2018年，仅是租金收入就有28亿元。

Inditex集团对地产的热衷，开始于zara的运营。zara的店址一般选择城市中心商圈内，与奢侈品品牌做邻居，客流量有保证，但代价是高昂的租金。奥尔特加的想法是既然租金这么贵，还不如自己当房东。

2001年Inditex集团上市设立地产投资子公司Pontegadea，为集团旗下品牌提供租赁服务，并收取高额租金。随着zara的门店向全球拓展，奥尔特加名下的地产也遍布英法美等国家主要城市的黄金商圈地段。

奥尔特加青睐商业地产项目的原因是他认为商业地产项目尽管盈利能力有限，却胜在足够稳定，而可能更有利可图的住宅项目，波动性太大，不是投资的最佳目标。

近几年，快时尚寒冬影响，Inditex集团净利润增幅连年下滑，到2018年仅为2.8%。并计划在2019年内将关闭250家zara门店，以缩减门店数量来保业绩增长。为提升业绩Inditex集团开拓线上渠道、改善门店形象、开设快闪店、跨界美妆行业等方面的转型布局。集团名下商业地产的租金收入，为集团度过难关和转型，提供了宝贵的资金。

通过观察这四家企业，“包租公”业务为公司提供了现金流。但有些是作为业务转型升级的支持，有些却只能拿来维持企业“生命”。

造成这种情况原因是企业对主业务的经营水平高低不一。企业对市场的变化敏感，根据变化调整主业务发展策略，能保证在主赛道的优势，收租事业则能为主业务锦上添花。而沉溺于“躺赚”的舒适区，当主业务优势丧失时，租金只能成为一根脆弱的救命稻草。