广州高端商业连二线都不如？千年商都即将迎来逆袭

国家的粤港澳大湾区规划中，广州未来将建设成国际大都市。商业作为一个国际大都市最重要的功能之一，也是一个城市综合实力及发展水平的显著的标尺。广州官方也提出打造“国际消费中心”的宏愿。根据实地调研及相关数据显示，广州目前高端商业发展水平，与国家中心城市及综合实力第三的地位并不匹配。

01 广州高端商业现状

广州指标严重落后，难以匹配第三城地位

入驻国际一线奢侈品牌的商场，广州目前仅有太古汇及丽柏广场。丽柏因为规模小，同时因环市东商圈没落，品牌撤店，目前指标性奢侈大牌较少。整个广州高端商场数、国际一线品牌专卖店数量，不仅远低于京沪，也低于深圳及一众强二线城市。严重与广州千年商都的地位不符。

经调研，截止至2021年2月份，35个指标性一线奢侈品牌在国内城市的精品店数量（如下图所示），广州仅有29个，排名第十一，同期上海有134个，北京有125个，竟不及上海的零头。排在前列的杭州、成都数量为50个以上，沈阳、重庆、深圳为40+量级，西安、宁波、南京为30+量级，广州位于第五档，与天津、哈尔滨、武汉同为20+量级，不但远远与综合实力第三的排名不符，更与千年商都，国际消费中心的定位相差甚远。在大湾区，同样不如港澳，也落后于工业城市底色的深圳。这个成绩，对广州来说应该是不及格的。

广州高端商业现状的滞后，不仅体现在一线品牌入驻的数量少，品牌的齐全度较低，更体现在体验性佳、硬件设施优越的高端场的稀缺。上述广州高端商场目前仅有太古汇及丽柏。高端商场的建设与运营，极度仰赖实力雄厚且有运营经验的专业发展商。目前全国能开发运营高端商场的发展商屈指可数，连广州的央企巨头保利发展尚未能成功运作标杆性奢华商场。主流的高端商业发展商及开发的系列商场包括：港资的新鸿基（IFC）、九龙仓（IFS）、太古地产（太古汇、太古里）、恒隆（恒隆广场系列）、新世界（K11 MUSE）、嘉里（嘉里中心），新加坡凯德（来福士系列）及内地的华润（万象城系列）、银泰（in77）、南京德基、北京华联（SKP）等。

头部商业发展商入驻城市统计（表格资料引用高楼迷网友）

从以上主流商业发展商在全国城市的布局来看，广州目前仅有太古地产在广州建设的太古汇，而新鸿基在广州建设的天寰广场，IGC广场、新世界的K11均因种种原因未入驻一线高端品牌。华润布局了从上海、杭州、石家庄、赣州等28个大中城市，直至2020年才敲定广州黄埔第一个项目。

其他的主流开发商如九龙仓，恒隆及香港置地、华联等均未布局广州。在过去的十年中，这些品牌开发商在全国一二线城市大举攻城略地，唯独遗忘了广州，其中原因众说纷纭，大概是以下几点：

1、广州在过去十年中产业及城市发展不被看好，上阶段广州是少数排名下跌的城市。广州个税纳税额不仅远低于京沪，也弱于深圳及杭州，这说明广州的高端产业较弱，能提供高薪的职位弱于其他头部城市。

2、整个华南的高端消费力被港澳虹吸，深圳分流。

3、传广州地方保护主义相对严重，优秀的外地财团无法获取市中心优质地块。广州除天河路外的另外一个商圈——珠江新城，占据C位的是本土越秀地产开发的国金商场（吐槽一下广州本土企业只会山寨香港的商场，却出品差距甚远），和高德置地开发的春夏秋冬系列四个商场。当年广州西塔地块公开招标，新鸿基也有来捧场，最终地块由越秀地产取得，而最终落地商场并不理想，入驻的友谊百货也是广州本土百货，缺乏高端品牌。

4、广州旧的商圈不断衰落，规划的新城建设进度裹步不前。由于广州城市中心的东移，旧商圈如环市东、上下九、北京路商圈缺乏高端消费人群，同时建设饱和，无法导入新的商业载体。规划的新城如金融城、白云新城、南站新城等因各种原因开发进度滞后。这些高端开发商并未能获取新城市中心的优质地块。

5、广州过去对高端商业缺乏规划引导。高端商业需要政府规划予以指引培育，进而形成一定的商业氛围。高端品牌很在意自己的“邻居”是谁，对商业氛围、地段极其敏感。打造一个高档商圈，有赖于政府规划及政策的支持。多数二线城市政府招商过程中，地块采用定向出让方式，同时给予优秀的发展商较为优越的政策条件。而广州政府可能更倾向于价高者得，如金融城科韵路地铁综合体地块的出让，本土的批发商长江实业集团力压新鸿基、万科等品牌发展商夺取地块。而长江集团并无开发优质高端商业的经验。

02 广州高端商业的机遇

机遇与挑战并

广州目前高端商业的发展滞后，是广州过去发展过程经济掉队、政府缺乏规划、新城开发及旧改滞后的综合性结果。从目前其他城市的高端商业规划中，杭州将落实恒隆广场、华联SKP，新鸿基江河汇等高端项目，成都也引进了SKP及泰国高端商业综合体暹罗天地。武汉南京也有多个高端商业项目正在实施。同为大湾区城市的深圳，目前也引进了SKP华南首店。如广州短期内没有新的高端项目落地，五年后广州将与先发城市拉开极大的距离，且排位有可能继续跌落，无疑对广州打造国际消费中心，建设国际大都会是极坏的消息，也进一步印证网络上对广州一线城市地位的质疑。那么，广州还有没有机会在高端商业扳回一局，甚至争取第三的地位呢，答案是有，但要考验广州经济的突破及政府招商的决心。只要广州再增加两到三个太古汇级别的重奢场，即有可能在品牌开店总数反超成杭两地。2020年广州的奢侈品消费总额位居内地第三，消费能力并不弱于以上两地。

A金融城商圈

金融城是最有希望取代珠江新城成为广州新城市中心的商圈，目前金融城450米地标已启动招标，门槛不低，不是世界五百强不要来。此综合体位于金融城C位，是最理想的高端商业载体。隐忧是，上述有开发高奢商场经验的，除了华润，九龙仓及太古，大多数均未进入五百强的行列。

金融城起步区车陂南地铁站，其东南及西南两幅商业用地均规划为都市综合体，传闻华润有意向拿下其中一块建设天河万象城。可能在今年会有进一步的消息。

金融城规划示意图

B环市东旧改与五羊新村旧改

根据官方规划，环市东旧改与五羊新村旧改分别建设两个大型综合体及400米高地标。据悉，环市东由市属国企珠江实业实施旧改，五羊新村则交由城投集团。两者的地段都有做重奢商场的可能，不过如由本土国企开发，不引进专业的商业运营团队的话，很可能变成第二个花城汇商圈。

C广州南站及万博长隆商圈

广州南站是国内的高铁客运顶级流量，南站核心区规划了两座350米级别的地标建筑。笔者也从新闻中得到一些蛛丝马迹，2020年五月份包括广州太古汇发展有限公司、越秀粤海等企业领导参与了南站商务区的座谈会。而2011年广州太古汇开业时，太古地产也表达了希望在广州多投资一个项目的意愿，如拿下南站350米地标，再建一个广州太古城，对广州及太古都是互相成就的好事。同是2020年，法国开云集团也考察了南站及万博商圈，而南站及长隆万博商圈均有优质的地块尚未出让，也值得期待。

D黄埔裕丰围第二CBD商圈

根据规划，黄埔第二CBD将建设一个都会级别的商圈，规划两栋400米以上的超高层地标商业综合体。目前有一个地块传被深圳企业宝能拿下，可惜宝能并未有运营高端商场的案例，而另外的地块尚未有出让的计划。还是有一定的机会打造重奢商场。

第二CBD规划效果图

E 琶洲中二区商圈

琶洲西区的互联网集聚区目前建设如火如荼，一个崭新的高端就业区已经初具规模，可惜西区目前并无商业综合体地块。而在保利天幕广场以东目前流出的规划显示，此区域将建设400米的摩天地标及“读懂中国”国际会议中心，同时配套了世界级的购物中心。此规划尚无政府官方文件确认。据猜测由央企大鳄保利发展进行开发，既然强调了是世界级的购物中心，那也让我们期待有高端重奢场的落地。

琶洲中二区规划效果图

F西堤南方大厦改造

根据相关新闻报道，盛高集团已拿下南方大厦，改造成顶级奢华酒店-半岛酒店。同时有望引进半岛精品廊。半岛精品廊也有可能引进一线品牌，如北京半岛拥有七家一线品牌精品店。结合老城区新活力的规划思路，建议广州政府在附近规划历史文化街区步行街，仿照成都太古里，引进高端发展商（如太古、瑞安、远洋）进行改造，打造广州版的太古里，与西堤半岛酒店互相帮衬。

西堤历史文化街区

以广州的消费力，交通枢纽及大湾区中心城市的地位，加上自身千年商都的底蕴，完全有能力在高端商业上爆发，建设更优质的高端商场，满足广州乃至全省人民对美好生活向往的需求，加强大湾区龙头城市的地位。