二轮土拍河西仍是“顶流”，一河之隔的雨花未来如何？

土地出让规则进一步放松影响下，南京此次土拍，比上半年第一轮明显稳了不少。

此次成交幅数、建面及金额大幅提升，最终44幅宅地中仅2幅流拍，相较上轮土拍的32%流拍比可谓一雪前耻。横向来看，在近期各大城市二批次土拍中，南京超过杭州和北京，以揽金726.9亿的总价位居第一，也值得扬眉吐气。

但同时值得注意的是，此次土拍的溢价率并不高，在成交的42幅地块中，5幅触顶，6幅溢价，31幅底价出让。土拍过程中也能看出，几幅溢价地块，房地产商们加价的频率和幅度都比较谨慎——在目前的房地产行业大趋势下，钱要省着点花已经成为行业共识。

河西的顶流身份，在这样的背景下显得尤为突出。

河西的4宗宅地，均吸引到了十几家参拍房企，最终也全部触顶成交。最高毛坯限价高达5.5万/平，尤其是紧邻南京眼与双子塔，没有设置毛坯限价的G29，最后通过摇号花落中能建城发（葛洲坝），未来想必将打造成为优质改善大作。

这次土拍中江宁百家湖、孝陵卫、大校场、燕子矶等几个板块也都表现不差，但河西能领先其他板块几个身位，备受房企青睐，主要原因还是片区内新房表现好，未来去化压力小，开发商拿地当然也更安全。

NO.01

从开发商来看，实力雄厚的国央企还是此次土拍的拿地主角：保利连下大校场、燕子矶、江核三幅地块，以78.4亿元的总拿地金额位居首位，而在民企中，金基表现很显眼，斩获了光华路、大校场、桥林及人居森林四幅地块（含联合拿地），是本轮土拍中摘获地块最多的房企。金基此次首进人居森林，或许未来将为板块带来一座精品人居。

人居森林板块此次毛坯限价由33000元/㎡涨至36500元/㎡，涨了3500元/㎡。而从近期的一些动向，我们发现这片与河西一江之隔的土地，未来还大有野心。

刚过去的6月25日，一则新闻“雨花台区区领导集体调研雨花新滨江工作”引起了关注，“雨花新滨江”可以理解为板桥新城大片区的名称升级，升级为雨花新滨江这个新名称，也是为了让区位优势特色更加明显。

雨花新滨江示意图

上图可以明显看出区位优势：雨花新滨江与河西城市新中心仅一河之隔，并且拥有9.6公里的长江岸线，占到了南京总长江岸线的十分之一。

6月25日，雨花台区区领导的这次调研中提到：“加快新城开发建设是市委市政府赋予雨花的重大建设任务，新城是延伸创新新链条、承担战略新产业、提升服务新能级的关键区域，是雨花从秦淮新河时代走向长江时代的重要战略载体，建设好新滨江对雨花未来发展举足轻重。”

雨花滨江效果图

并且，在今年更早些的2月14日，“大板桥开发建设指挥部”宣告成立。指挥部的职能是负责整个大板桥片区（雨花经济开发区、板桥街道、梅山街道和古雄街道）的产城融合，促进这一片区的发展。未来将大板桥片区打造成类似于河西一样的城市区域。而占地面积为27.6平方公里的雨花经济开发区将成为核心区域。

这也意味着，这片土地未来将会迎来更好的发展机遇。

NO.02

都知道当下区域发展的重中之重，是产业结构升级。而当下走向数字化是大势所趋，各行各业在数字化赋能后会爆发出更强大的能量，城市也在通过数字化转型建立未来发展的新方向。前不久，以“数字赋能 智能制造 暨数字经济产业对接会”为主题的论坛活动在东原印未来生活馆举行。与会嘉宾从各自专业领域对数字化的雨花滨江的未来进行了宏观展望，包括智能制造、数字化经济、科创产业等不同维度。

联东U谷效果图

而雨花滨江也正在致力打造数字产业地标，构建云计算大数据、互联网、人工智能等6大产业集群，片区内联东U谷、普洛斯智能仓储配送中心等创新产业已经全面落成，已吸引一部分高精尖科技人才进驻。

除了产业结构升级，区域路网建设也是发展的重要一步：岱山东路北延跨秦淮新河大桥即将通车；岱山西路北延已实现通车；龙舌路、绿罗路、碧玉路、规划一号路道路段基本具备通车条件；文竹路、吉祥路、西寇北路、岱山东路北延等4条道路确保今年具备通车条件。轨道交通方面，S3号线已经运营，迅速到达河西。未来区域还将拥有7号线、S2号线、9号线，交通十分便利。

雨花新滨江发展的目标之一，是尽量缩小与对岸河西的差距，而这也需要充分融入河西。前不久，连接秦淮新河南北两岸（长江口位置）的步行桥设计方案公布。步行桥的地理位置颇为关键：一方面在秦淮新河和长江的连接处，另一方面也是两区的交汇，建好后，步行几分钟即可从雨花新滨江来到河西鱼嘴。据介绍，步行桥建成后也将成为南京最为重要的地标之一。

中标方案俯视图

NO.03

雨花新滨江凭借优质的自然环境，未来也将打造实现产业与人居高度融合。目前按板块来分，在售新盘的大致情况是：

人居森林板块：铂玥江南、越秀·天萃，均价约3.7万左右。作为人居森林目前唯二在售的楼盘，两者比较大的差别在于升级精装层面。铂钥江南升级装修包价格比天萃贵出约1200元/㎡；

雨花滨江板块：东原·印未来，均价约2.75万；

板桥板块：中冶锦绣和鸣、石林云城、宋都柏悦府、宝能翡丽河滨等均有房源在售，库存比较充足，均价在2-2.9万不等。

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东原·印未来

印未来项目是东原在南京落下的“印”系第二子，均价约27500元/㎡（含升级装修包），建面约78㎡-107㎡。

项目实景图

园林景观请到国内顶尖的新西林景观设计公司操刀，将新加坡度假元素融入小区设计。项目社区景观用地面积高达5.6万平米。项目园区呈现“两轴·三心·多点”的景观设计效果，大手笔打造了中央水系景观，独具度假风情。六境礼序归家，多种体验感受的林下空间，享受沉浸归家的欢愉；童梦乐园、康养乐园、社区HUB、原力运动场等将自然渗透进全龄活动场。

项目实景图

东原印未来打造公建化建筑立面，运用一体板以及高窗地比，提升外立面颜值，打造高品位、高审美、历久弥新的建筑。并且为了外立面统一效果，所有房源的阳台在交付的时候就已经封闭为户内阳台，既美观又安全。

项目效果图·非实际交付标准

建面约89㎡三房户型以其户型格局方正，动静分离，基本不浪费空间的优点，受到了大批刚需人群的欢迎。

起步户型建面约78㎡，两房两厅一卫布局，格局通透，动线合理。

建面约107㎡户型，功能性强，契合三口之家。约9.8米三开间朝南布局，全屋采光充足。

项目采用精装交付，全屋配备日立中央空调、布朗新风、威能地暖，厨房配备油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器等，甄选摩恩、方太等优质品牌，营造更舒心的生活。且项目升级装修标准约1500元/㎡，性价比非常高。

样板间实景图

区位效果图

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铂玥江南

铂玥江南目前在售1-5、7、9号楼全装修房源，户型建筑面积99、126、143㎡，销许均价34241-36062元/㎡，具体一房一价，另有3600元/㎡升级包可选，2023年12月交付。

铂玥江南位于人居森林板块核心区，周边环境宜居。整体规划建设7栋21-25F高层住宅，小区体量适中，建面约7.4万方，定位高端纯粹。打造的六恒居住空间，即恒温、恒氧、恒洁、恒湿、恒静、恒智的科技住宅。是路劲“铂玥系”选址河西南人居森林板块的高端盘，由华侨城与路劲联合开发。

建筑面积约99㎡三房两厅两卫：户型南北通透，大采光面，双卫格局+主卧套房设计+三开间朝南。

建筑面积约126㎡3+1房两厅两卫：灵活多变，方正实用，全明且南北通透，动静分离，更具功能性。

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越秀·天萃

越秀·天萃规划打造14栋24-26F高层，目前在售户型建面约98、108、113、126、140㎡全装修房源，首付最低3成。5、8、9、11号楼销许均价35422元/㎡；10、13、14号楼销许均价33899元/㎡。

效果图

三房起步，标配大横厅，南向阔景阳台，全系户型均为主卧套房设计。整体上都是大面宽+短进深，可以享受更长时间的采光。

越秀·天萃升级精装标准精装三大件齐全，大金或日立中央空调、意艾蒲新风、菲斯曼地暖，卫浴采用汉斯格雅、唯宝、博世和科勒等一线国际大牌。

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中冶锦绣和鸣

中冶锦绣和鸣前段时间首开6、10#，共264套房源（人才80套、无房80/106套），户型建面约89、110㎡，销许均价约25447元/㎡，另有2600元/㎡升级装修包可选，首付3成起，预计2024年底交付。

建面约 89㎡三室两厅一卫三开间朝南，餐客厅一体，连接南向双开间阳台；卫生间三段式分离设计，主卧带大飘窗。

建面约 110㎡三室两厅两卫为边户产品，南北通透，客餐厅一体化，主卧套房设计，配有大飘窗、L 型衣帽柜和独立卫生间，可满足二孩家庭。

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石林云城

石林云城目前主力在售多栋户型建筑面积段约89-168㎡房源，销许均价29176-29490元/㎡。

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宋都柏悦府

宋都柏悦府主力在售3、6、7、10-14、16-19号楼房源，户型建筑面积为92、107、126、127㎡，销许均价27015-28800元/㎡，首付3成，精装修交付。

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宝能翡丽河滨

预计近期加推6、7、8#房源，户型建筑面积为93、120、132㎡，共1070套精装修房源。项目目前在售1-5号楼，户型建筑面积为93、120、132㎡，销许均价25898-27247元/㎡，两梯四户，精装修交付。

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星叶欢乐城

在售1-5号楼，户型建筑面积为89、90、107、108、128、130㎡，售价22500元/㎡起，精装交付。

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凤汇壹品

目前在售A1-6号楼，户型建筑面积为89、108㎡，销许均价21631-22165元/㎡，可加升级精装包，拟交付时间为2023年6月30日。

写在最后：

雨花新滨江大板块，未来将更多地承载河西的“外溢”功能。片区内在售房源比较多，但各家楼盘的价格、产品力、品牌等实力并不平均。从户型上看，铂玥江南、越秀·天萃、中冶锦绣和鸣、宝能翡丽河滨、宋都柏悦府、石林云城、星叶欢乐城均有超过120㎡的户型可供选择，满足改善需求。

对刚需人群来说，东原印未来户型起步面积约78㎡，首置压力更低。