深圳商业三国杀，这家低调的公司终于藏不住了

（图片来源：深圳晚报 宁杰文）

过去40年，深圳向世界展示了其开放、创新、生机勃勃的面貌。

40年，深圳从渔村到国际化特大城市、华南地区的核心城市和商业枢纽，其商业也经历了一轮又一轮的迭代，从百货到购物中心再到新型商业……

有新的玩家入局，也有旧的玩家被残酷淘汰。

如今，深圳的商业竞争虽然激烈，但商业地产的头部效应越来越明显。强者恒强，总能创造出不同的惊喜。

那些活得好的商业凭什么？

今天独角Mall就选取几大阵营的代表来盘一盘。

站在40年后的今天，看懂了深圳的商业格局，或许就看懂了未来。而深圳的商业公司，也将有很大可能引领中国下一代的商业革新。

PART.01

央企代表队:华润

背靠“大树”生长快

说到深圳的商业标杆，不得不提到华润。

1、华润置地能够成为深圳商业的头号玩家，离不开其前瞻性眼光

自2004年，华润万象城在深圳“横空出世”时，便奠定了华润在深圳的商业基因。

2009年，深圳万象城二期开业，先后引进了LV华南最大旗舰店、Hermès、Dior、BVLGARI等国际顶级品牌旗舰店，使得万象城成为深圳高端商业的代表。

自开业至今，深圳万象城的业绩表现都非常亮眼，其租金收益也一直是华润旗下购物中心中最高的。

（深圳万象城）

华润更是把深圳当成了试验场，不断拓宽产品线、推陈出新，从深圳走向全国。

2017年，华润深圳万象天地开业，23万平方米“街区+mall”的创新商业空间，如今是深圳的潮流商业地标。

2018年，深圳湾万象城开业，对标罗湖万象城，是华润在深圳打造的又一高端商业综合体。

截至目前，华润置地已经开创了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇（五彩城）和体验式时尚潮人生活馆万象空间（1234space）、万象天地等四大产品线。

（深圳万象天地）

2、背靠央企，实力雄厚

与其他房企相比，华润置地在商业运营和拓展方面也具备天然优势，母公司华润集团在业务、资金、管理等方面，都为其提供了有力的依托。据悉，华润集团至少有5家子公司参与进商业地产投资、开发、运营等全过程。

公开数据显示：截至2020年6月30日，华润集团旗下管理的购物中心建筑面积约560万平。

（2020年《财富》世界500强榜单中，华润集团排名第79位。上榜的48家央企中排名第10。文章来源：国资报告）

2020年12月9日，华润置地分拆物管+商管平台华润万象生活上市。可以预见在资本市场的助力之下，华润将进一步加速产业布局和规模扩张。

PART.02

外资代表队：凯德

利用REITs“赚大钱”

过去40年，进入深圳的外资商业地产商并不多，凯德集团可算其中代表。

公开资料显示：凯德集团是起源于新加坡的地产集团，并在新加坡上市，截至2020年9月30日，集团管理资产约1333亿新元。

1、最早布局中国的国际商业地产商之一

1994年，凯德集团就正式进入了中国，是最早布局中国的国际商业地产商之一，拥有凯德广场、凯德MALL及来福士三大购物中心品牌。

2010年，凯德置地通过股权置换的方式获得了原南油购物公园地块的一部分，占地面积超5.3万平，总建筑面积约24万平，并宣布将斥资60亿建深圳首个“来福士”。

这是凯德集团在华南的首个综合商业项目，也是深圳市首个由外商主导投资、开发和管理的大型综合体项目。

2017年4月底，深圳来福士广场开业，当时引进了不少深圳首店，获得了业界的关注。

（深圳来福士广场）

2、利用REITs高周转，赚大钱

在商业管理方面，凯德善于资本运作，其操盘模式核心在于——商业资产证券化。

即凯德集团作为资产配置中心和基金平台，将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期，私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。

对中国商场的管理，凯德也有专门的REITS——凯德商用中国信托（CRCT），目前中国已有11个成熟项目注入。

不过，凯德更加看重的还是项目的投资回报，并不会持续运营每一个项目。近几年，凯德也抛售了旗下不少购物中心。凯德旗下的商业品牌——来福士在进入中国之后，也并非个个都是精品。

PART.03

民营代表队：益田

低调的行业“黑马”

过去40年，深圳本土也涌现出了众多优质的民营商业地产开发商，他们默默耕耘、野蛮生长，为深圳塑造了众多城市标杆的商业项目，比如益田旅游商业就是代表。

近期媒体公开的深圳40个购物中心业绩榜单中（华润系业绩暂未公开），其中益田假日广场的表现十分亮眼。

数据显示，2020年益田假日广场销售业绩为40.1亿元，同比增长6.9%。从坪效来看，比深圳壹方城还要高出很多。

从2008年至今，深圳益田假日广场运营超过12年，连续业绩增长。凭什么？

（益田假日广近场5年业绩）

1、标杆商业项目12年“保鲜”，业绩持续增长

对于开业时间较长的商场来说，更重要的是运营增效：用空间换效益，运营提升业绩。

据独角Mall观察：自开业以来，益田假日广场就在不断更新升级。而2020年益田假日广场主要是聚焦：品牌调整+空间增效。

（益田假日广场）

品牌调整方面：2020年益田假日广场调整品牌100多家，比如陆续引入Emporio Armani、Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Gabriele Colangelo等国际品牌，同时升级调整GIADA国内首家综合旗舰店、CURIEL华南最新生活概念店等，进一步夯实高端定位。

（益田假日广场2020年部分新进品牌）

空间增效方面：益田假日广场打破原“全明星冰场”区域，新增空间超1000㎡，可以看到目前B1层的中庭增加了很多临时铺位，空间布局更加紧凑。

例如B1层的gaga从2020年1月份就配合商场的空间优化，品牌充分的利用了改造后的空间，结合内外打通的区域空间特点设计了动静皆宜的店铺环境，增加了绿意盎然的创意外摆，拓展消费空间，延长消费时间，业绩明显提升。

（益田假日广场gaga）

同时，B1层西端下沉广场这一块，还引入了STARBUCKS臻选店、1886德国汽车餐厅&BAR华南首店、奈雪的茶等网红餐饮品牌，在业态组合上更加多元。

（益田假日广场B1层，星巴克臻选店）

可以看出，益田假日广场在升级调整方面，走的是精细化运营路线，贴近消费者需求。

2、6大产品线，玩转多样商业空间

而让独角Mall惊讶的是，除了益田假日广场之外，仅仅是在深圳，益田就已经低调输出了近10个特色的商业项目，差异化布局。

经过25年发展，益田如今已经开辟了六大商业产品线，包括：益田假日步行街、益田假日广场、益田假日奥特莱斯、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里。

从中高端区域购物中心到社区商业全方位覆盖，对于各类型的商业空间运营都有着独特的经验和见解。

（益田旅游商业集团产品线）

3、旅游+商业，开启新赛道

值得一提的是：在文旅融合的大环境下，凭借着“文化旅游+体验商业”的差异化运营理念，益田也在全国多个旅游胜地打造了标杆旅游商业作品。

例如，2016年开业的阳朔益田西街，首创“新零售”、“新体验”、“新生活”的理念，在保留街区千年历史古韵的基础上，又融入了现代商业的潮流气息。

例如，2019年6月30日开业的无锡益田小娄巷，在打造无锡小娄巷历史文化街区时，益田就以“小街， 小巷， 小弄”为特色，活化了“江南名门望巷”的文化。

(益田无锡小娄巷，实景图)

在全国布局方面，益田采用的是轻重并举的形式，这种方式灵活、高效。截至目前，益田旅游商业已经进军全国7大区域，覆盖近20个重点城市。

商业是不断变化的，未来能在中国商业地产的竞争中脱颖而出的公司，必然是精细化、差异化的。

在深圳土壤上生长起来的这些民营商业地产商，经历了市场的一轮轮考验，后劲很足！