地产REITs“投、融、管、退”之新城模式

公众号“REITs课题组”试水新交所REITs新城控股以9个商业物业设立信托

7月30日，新城控股集团股份有限公司公告宣布，其正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。

后续，新城控股于新加坡设立的间接控股子公司信诚资产管理有限公司，将作为本次拟设立信托基金的管理人，预计于2021年8月1日或之前，向新交所递交上市申请表格，以申请批准该信托基金于新交所主板上市。

新加坡发展

1999年5月14日，新加坡金管局颁布《房地产基金指南》（Guidelineson PropertyFunds）颁布，标志着新加坡REITs市场诞生。

2000年7月，百腾置地与发展置地宣布合并，同时二者旗下的公寓运营商雅诗阁（Ascott）和盛捷控股(SomersetHoldings)也宣布合并。而百腾置地与发展置地的实控人均为淡马锡。2000年10月，凯德置地正式成立，总资产达到180亿新元(约900亿人民币)，成为东南亚最大的房企。于是在2002年7月，凯德商用新加坡信托——新加坡首只REITs在新加坡交易所主板成功上市。

自2002年推出首只REITs以来，新加坡交易所已发展成为亚洲最大的跨界房托和地产信托平台，是亚洲具国际化的多元资产交易所。

截至2020年底，新交所主板上市REITs和不动产商业信托BT合计43只，总市值超过千亿新元，占所有新加坡上市交易股票总市值的12%，平均派息率约6.4%。

超过75%的新加坡REITs(包括不动产商业信托BT）拥有新加坡以外的资产，来源地包括亚太、南亚、欧洲和美国，并且外国资产的进场呈上升的趋势，成为REITs跨境发行的首选。中资发行人中，已先后有包括北京华联、运通网城、中山大信和砂之船4只REITs和BT登陆新加坡REITs市场。

REITs市场表现

作为亚洲房地产信托主要国家之一的新加坡，REITs运营情况仍然良好。2019年数据显示，新加坡REITs市场上机构净流入最高的5只REITs的平均总回报率为35%。而根据新加坡金融网站theBusinessTimes于2月发布的S-REITsstill attracting retail interest in2021，在2020年获得12亿新元的净零售流入之后，也在彼时有10个REITs达到净营收最大值，高达8810万新币。

例如丰树物流信托报告称，20/21财年第三季度的总收入和净财产收入（NPI）分别增长15％和14.9％，主要来自现有房地产和已完成的增值性收购。可分配给单位持有人的金额增加了10.2％，而每单位派息（DPU）增加了1.0％，达到2.065美分。

根据《联合早报》1月15日报道，S-REIT去年在二级市场共筹到45亿元，REITs通过配售筹得30亿元，其余15亿元则归附加股发行活动。

4月12日发布的S-REITsunder S$1b lead sector in Q1 2021文章数据显示，新加坡REITs中市值低于10亿新元的小盘股房地产投资信托在2021年第一季度仍产生了正收益。其中截至2021年4月8日，有11家房地产信托从年初已经达到总收益14%，表现好于该指数的2.4％的总回报率。

新城控股资产证券化之路

新城控股长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，此前已经多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品等；2016年6月，新城控股旗下“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”获得深交所无异议函，成功发行国内首单商业综合体REITs产品，成为国内推行资产证券化以来，商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目；如今更是在打通商业地产“投、融、管、退”链条、研究持有型物业退出平台方面，迈出有力一步。

商场作为承载居民生活配套的重要载体，其成功运营能够提供税收和就业，并且是十四五内循环、促消费战略的重要落实环节，也是助力政府实现共同富裕、提升生活质量的好帮手，而新城控股商场板块已经具备先发优势，规模及运营能力也排名行业前列，2020年上半年租管费39.38亿元，同比增加73%，持续高增，预计21年租管费超85亿元，同比增加49%，并预计2021-2023年公司租管费复合增长率超35%，公司乘风快速成长。

从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行的战略转型，这既有利于房地产的健康发展，也有利于资本市场的发展，有利整个金融功能体系的转型，也利于保障资产的安全性。企业可以作为管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产企业来经营不动产。

我国商业地产从增量转入存量市场，将会更加关注物业精细化运营的背景下，新加坡REITs市场作为最为国际化的REITs市场，得益于其优越的资本市场环境、丰富多元化的投资者资源及规范的法制体系；我国企业赴新上市，将有利于为我国商业地产转型升级提供探索和实践经验。

新城控股方面也强调，设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。

本次拟设立的信托基金的底层资产仅包括公司持有的9个商业物业，规模相对较小，且于发行完成后公司预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额，预计对公司财务状况和经营成果不构成重大影响。新城控股如此大的认购比，一方面拥有对项目的绝对控制权，同时也留给市场足够的空间。