郑州城市新封面：5平方公里华侨城

5平方公里，相当于2.5个摩纳哥，7500亩。

仅体量而言，郑密路与南三环交叉口东南的二七区郑州华侨城，已注定稀缺。

国资委直属央企华侨城“欢乐海岸”系产品、住宅与公园1：8配比，更是直接决定了5平方公里的产品基因：不仅是孤品，更为郑州城市赋能。

郑州翻天覆地的变化有目共睹，国家中心城市定位，上合组织峰会、民运会等大型活动举办，城市的“国际范儿”越来越浓，国际乒联世界巡回赛总决赛也将于年底直降郑州。

对一个城市而言，经济产业是最直观的底色，而文化、旅游、城市气质等则是赋予城市辨识度的隐性资产。

一个更文艺、更涵养、更国际化待客的郑州，正在崛起。

动辄数十年持续造城的央企华侨城，为郑州带来的正是这种新能量。

深圳华侨城，从渔村滩涂到6平方公里城市封面、城市会客厅、网红打卡地，而二七区郑州华侨城恰是深圳华侨城的郑州版本，同样的“深圳欢乐海岸”系产品、同样的体量、同样的华侨城央企操盘。

郑州西南，一个新的城市会客厅冉冉升起。

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5平方公里大文旅

“三带五园九中心”

上世纪90年代，深圳华侨城启动建设后的第一笔巨款，是以年薪11万美元聘请新加坡国家规划大师孟大强担纲顾问。

要知道，当年国内建筑规划设计院职工工资不到300元，以200多倍薪酬请大师做规划，足见华侨城的国际视野和建设决心。

深圳华侨城伊始，华侨城集团的开发模式就是高起点规划、持续循环建设。

同样，2017年华侨城集团与郑州市政府签署投资协议后，请来了加拿大FORREC公司。

二七新区共51平方公里，华侨城占1/10，拥有区域唯一的金水河源资源，是南北核心地带的5平方公里。

而加拿大FORREC公司最擅长室内外主题乐园、旅游景点等体验性项目的设计，娱乐商业综合体、大型度假区规划，拥有丰富的设计经验和创造力，是国际上备受认可的设计公司。

在全球的代表项目有，德国乐高乐园、万达西双版纳国际主题乐园、迪拜环球影城、新加坡环球影城、马来西亚乐高乐园等。

“先规划，后建设”理念之下，加拿大FORREC结合金水河源走向和郑州城市文化，规划了“三带五园九中心”。

“三带五园九中心”规划示意图

三带：水上活力运动带、水岸休闲漫步带、滨河绿化景观带；

五园：北部“先锋创意”城市公园、“欢乐海岸”体验公园、芦村河遗址公园，南部“海上丝路”文化公园、生态修复示范公园；

九中心：游客服务中心、文化艺术中心、OCT运动中心、休闲娱乐中心、商业购物中心、文化创意中心、遗址展示中心、科普教育中心和生态展示中心。

从名字也可以看出，二七区郑州华侨城凸显了金水河源的稀缺水源，郑州大都市建设在“一带一路”的地位，芦河村遗址保护等地理、文化、现代的城市特色。

每一个华侨城，都是这座城市所独有。

于是，沿金水河一线，绿带、公园、文艺文化、商业休闲等是主板块，住宅则点缀其上，7500亩土地上，住宅只有800多亩，完全建在花园里。

河岸住宅鸟瞰效果图

公园鸟瞰效果图

“生态环保大于天，花园中建城市”对很多房企而言，可能是志大才疏的空话，而对华侨城而言，是央企的社会责任和实力担当。

正因此，华侨城优先在一线城市落位，体量都极其庞大，大、少、精、久，是各地华侨城的共性：体量大，项目少、精品化。

历经34年发展，华侨城集团终于落地郑州。既因郑州实力崛起，也因华侨城为城市赋能的央企责任。

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央企华侨城

1985年诞生于深圳的华侨城，是国资委直属大型央企，原本是为了安置归国侨民，划拨了深圳滩涂4.8平方公里。

同时期的央企，大都是石油石化、钢铁、电力、机械设备制造业等，而华侨城是唯一以文旅为主业的央企，格外另类。

建设深圳华侨城的过程，也是中国文旅产业的探索和成长过程，以文化为内核，诞生了诸多国内第一：

第一座人文主题公园，锦绣中华；

第一座中国民俗文化村；

第一座世界缩微景区，世界之窗；

第一个以个人名字命名的国家级美术馆，何香凝美术馆；

第一座现代游乐场，欢乐谷。

“欢乐海岸”实景图

“欢乐海岸”实景图

在深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，地处华侨城湿地公园核心地带的欢乐海岸已经成为游客必到的网红打卡地。

华侨城的实力已经无需多提，在房东之前文章《亚洲第一主题公园集团深耕二七，文旅DNA惊艳郑州》中，已经有了非常详细的解读。

整体来看，目前的华侨城已经走出了文旅为底色、地产开发为辅助，即非纯粹文旅企业，也非单一房地产开发的业务模型。

全国各地的华侨城基本都是先建生态绿地，自持文化旅游项目，配建少量住宅。

郑州自然不会例外。

郑州华侨城鸟瞰夜景效果图

二七区郑州华侨城集中的住宅地块，是距离南三环最近的北端1、3、4住宅地块，总面积才193亩，而旁边的先锋创意城市公园总占地已达1200亩，还有35亩的文化艺术中心。

先锋创意城市公园是整个项目文化艺术部分的核心组团，分四大主题：假日生活区（包含叠彩园、庆典园和艺术园）、童趣音乐区、运动活力区和艺术光谷区。

先锋创意城市公园鸟瞰效果图

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全国第三个“原岸”产品

二七区郑州华侨城最先面世的住宅产品是一期“原岸”，也是全国第三个“原岸”产品。

华侨城集团每一个原岸项目的选址都极其严苛：

一是选址地必须有深厚的历史人文或自然风貌底蕴，所谓“原”；

二是选址地必须是临水岸，临水而建，所谓“岸”。

每一个建成的原岸项目都是当地的价值标杆，如武汉原岸已入选武汉十大顶豪项目，最贵的一栋市价过亿元。

在全国住宅市场，有很奇特的“华侨城现象”：二手房出房量很少，房龄已10多年，但仍是区域最贵。

链家数据显示，深圳东部华侨城天麓住宅，在售只有7套；深圳华侨城住宅大部分建成于2001年，已有将近20年的房龄，但总价千万的二手房一旦出现，中介的推介语都是“笋盘”。

为什么华侨城的房子如此保值？

因为所有华侨城的住宅都是百亿配套旁的稀缺地产，像二七区郑州华侨城，住宅与公园、文旅配套的用地比例为1：8，住在城市花园里，自然是一房难求，二手难遇。

二七区郑州华侨城首推一号院地块74亩，地处金水河源头，内拥芦村河遗址，容积率2.49，是四环内妥妥的奢侈配置，共规划11栋品质住宅，6栋洋房，5栋高层，并配建1所幼儿园。首推地块优势非常明显：

一号院鸟瞰效果图

首先，离南三环最近，华侨城首发，一定是距离主城性价比最高的华侨城产品。

其次，上海柏涛设计的纯改善楼盘。

柏涛擅长做高端业态，在郑州接手的项目全部是改善产品。按照“涵养、生态、净化、安全”功能设计区域海绵城市系统，纯住宅，无底商，室内双向流新风系统，电梯直接入户。

高层采用现代风格，顶部风帆造型，洋房对标北龙湖，采用新亚洲风格。

6栋洋房，5栋高层的楼宇设计，也定位于改善，起步户型从102平三房到143三房。

102平三房，值得细究。

102平三室两厅一卫户型图

在郑州，很多项目都执着于89平功能型小三房，但客卧空间都极度压缩，直接影响生活质量。但102的三房户型，则实现了总价和居住舒适度的平衡，三开间朝南设计，使卧室面积不至于太过促狭，只能定制家具。

再者，在5平方公里规划中，北端的先锋创意城市公园是整个项目文化艺术部分的核心组团，安静居住又深受文艺熏陶。

一号院东入口处即是设计感很强的文化艺术中心，由美术馆、当代艺术中心和多功能演艺中心组成，会经常举办一些艺术展览或者大型演艺活动，以后必然会成为整个西南片区文化艺术氛围最好的区域。

文化艺术中心效果图

不仅如此，一号院北门还拥有3万方公园，可直接进入，宛若自家后花园。

更值得一提的是，二七区郑州华侨城对接一线的水岸艺术奢系度假院落，由酒店式尊享归家系统和度假式全家享乐系统两大景观系统构建完成。

酒店式形象入口大门、归家道路艺廊景观、尊享景观单元入户、艺术时光入户大堂等四大节点，每个节点都在完成归家的仪式感。

欢乐时光全龄儿童乐园、康体养身休闲庭院、花园中的艺术展厅、邻里交流庭院等四个大场景，完成了度假式全家享乐系统的构建。

34年，深圳华侨城一直在持续循环建设，所以它的房龄超20年，仍雄踞品质二手房榜单。

国资委直属央企，社会效益和企业形象超过地产利润，华侨城强大的融资授信平台保证了后续建设的持续性和品质化。

在文化和旅游的根基之上的地产开发，是身处花园与文艺中心的住宅，才是生活应该有的美好。

当华侨城落子郑州，城市的文旅气质和能量也攀升一个新的台阶，这里必将成为郑州文旅地标。

拥城市之巅，获美好生活，选择，其实就一念间。