起死回生！多个存量商业改造案例分享

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近年来，城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。而在存量时代，改造更新是保持购物中心生命力的重要手段。

不同类型的商业都有不同的改造模式，懂一点将列举了多个经典的案例，向大家分享部分存量项目改造的细节，推荐同行有机会可以进行项目考察：

• 传统商业升级换代：盐城国投先锋国际广场、深圳皇庭广场、深圳印力中心、 西雅图Northgate mall、墨尔本Eastland town center；
• 运营中商业升级换代：广州丽影广场、夏威夷 ala moana center；
• 社区商业更新换代：深圳万科正顺广场、深圳万科生活广场；
• 专业市场升级换代：广州雄峰城、广州美林M-live；
• 传统型百货转型换代：重庆阳光新世纪、增城中海城市广场、上海世贸广场、上海瑞安广场、北京万科时代中心、泰国Siam Discovery、日本银座GINZA SIX
• 个性化存量资产改造：上海民生码头八万吨筒仓、广州B.I.G海珠湾创意园、开普敦蔡茨非洲当代艺术馆、阿姆斯特丹Conservatorium Hotel、新加坡克拉码头改造

墨尔本Eastland购物中心

墨尔本Eastland购物中心位于澳大利亚墨尔本市郊区的边缘，项目地Ringwood，在过去的几十年间，它已经从一条道路的沿线环境发展成为人口密集的卫星城市。该地区的全新总体规划力图为Ringwood打造一个全新的城镇中心，新的火车站，公众广场，餐厅和新的图书馆，艺术馆及教育建筑都将在此落地。

新的城市广场颠覆了60年代时做的总体规划，将原来封闭的空间打开，为该地区的市民提供了一个适合聚集的公共场所。中央商场的室内也进行了翻新，原来的Eastland购物中心设计了一个玻璃的覆盖层，将其与新的城市广场连接起来。

图书馆立面为一系列马赛克窗口，建筑立面根据功能分区对室内直射光线进行调节。从街道看过来，这些独特的立面窗口形成抽象的团，掩饰又揭露了建筑的内部行为活动。夜间，这个庞大的盒体如同一个发光的灯笼照亮广场，成为Ringwood公众活动中心最闪耀的新星。

15年“爆改"：广州丽影广场

2004年，丽影广场彼时规模仅为满足周边居民日常需求的社区MALL；品牌选择上以便民生活为主，例如引入了好又多生活超市；2006-2007年，可以说是丽影广场难得的发展机遇年。当时，亚运工程启动，琶洲会展商圈的影响力扩大；加上双地铁开通，为项目带来天然庞大的人流。

2012-2015年丽影广场花巨资邀请美国杰奥斯GLC设计公司，对丽影广场进行焕新升级。涉及内容包括设计丽影广场新形象，从商场外立面重塑到外环境、绿化灯光景观的布置；从商场内动线平面立面的交通组织，到功能业态业种的重新组合提升；于变化间，丽影广场重塑了“时尚、品味、缤纷、生活”的主题定位。“一两年一小变，三五年一中变，十年一大变”，成了丽影广场此后发展的“金科玉律”。丽影广场不断强化海珠区潮流据点属性，逐步成为消费者的品质生活倡导者，而愈发绽放青春活力，与每一代客群共成长。

崛起商业新地标

广州美林M-live

美林M·LIVE天地，是美林基业集团在广州的首个超大商业地产项目。这个商场多年前曾经营家居饰品，后来一直空置。2019年进行改造升级，宣布引入宜家家居和山姆会员店。

美林M•LIVE天地位于广州市天河区，与广州国际金融城、黄埔临港经济区东西毗邻，处于第二CBD的核心位置。美林M•LIVE天地总规划建筑面积约为28万㎡，定位一站式家庭休闲购物中心，美林M•LIVE天地由A、B、C三个馆构成，建筑面积逾28万平方米，三期项目建成后共设置车位1650 个。涵盖时尚购物、时尚餐饮、观影娱乐、文创阅读、儿童成长、潮流体育、艺术展览七大核心体验，致力打造成为广州东综合购物中心新标杆，国际时尚体验式购物之都。

上海世贸广场：重塑南京东路商业格局

世茂广场建于2006年，是上海的一座现代地标。包括零售，酒店和办公空间，位于上海著名的南京东路购物街端头，享有附近人民广场的景观。世茂广场改造已有的零售空间。通过重新梳理内外流线，根据顾客类型调整路径，并创造开放的空间，自2018年11月改造完成后，该广场重振了上海商业地产，同时重新连结城市生活并注入新活力，吸引市民和游客一探究竟。

改造重点在三种不同类型的“角色”：游客，观众和演员，广场的区域被定义为前厅，礼堂和后台。 从外侧，一个“红毯”楼梯将南京东路上的游客送至世茂广场的三层平台及主入口。在这里，第二个楼梯则可引导顾客直达五层的包厢。

上海世茂广场在打造高颜值的“城市剧院”之际，还实现了90%的品牌替换，携113家特色品牌开启“潮玩盛世”，以“魔都潮流枢纽”的姿态重回人们的视线。入驻的诸多全球旗舰店、全国首店、潮牌及特色品牌店更是夺人眼球，率先开业的M豆、丝芙兰、乐高等品牌，吸引了一批批排队长龙，项目正式开业前一天，乐高门店前的顾客几乎排到了人民广场地铁站。上海世茂广场一年累计举行了60余场大大小小活动，多个文化类型的活动在此进行交互：故宫、中国联通、新华社、迪士尼、爱奇艺、泡泡玛特等，为人广商圈提供了更多元的年轻化活动选择。

老工业厂房园区的新生命 B.I.G海珠湾艺术园

B.I.G海珠湾艺术园区位于广州城市发展中轴线南端海珠区大干围，由八栋上世纪50年代典型的红砖结构工厂仓库改造而成。园区具有得天独厚的景观优势，紧邻一线江景，珠江后航道宽阔江面一览无遗。漫步园区，江风拂面，心旷神怡。

园区两栋保留完好的坡屋顶红砖面厂房整体出租，外观设计风格以保留红砖立面为基础，扩大原有功能窗，以置入玻璃盒子的方式形成新旧材料对比的立面展示效果；内部设计以租户提出的功能诉求为依据，力求增强空间体验的多样性与使用的复合性。

文创式办公部分，分布在几栋较高厂房的二层以上，外观以空调机位和开窗的改造，表现出韵律。外观效果为白色墙面、深色窗框与金色张拉网的材料组合模式，体现出B.I.G海珠湾艺术园区时尚、艺术的氛围。

在这个过程中，设计的社会学意义得以体现。因此，项目的厂房改造以保留历史外观、优化内部空间结构与功能为主。这样的设计不仅保留了建筑的“灵魂”，红砖与街头涂鸦艺术、先锋艺术装置混搭碰撞出的历史与艺术的火花也让旧厂旧仓得到“重生”.