存量改造 || 上海商场存量改造提升图鉴，可以洞察出哪些“大趋势”？

随着一线及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为中国商业不动产新的发展主线。最新数据显示，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造。

以上海商业为例，从青涩的导入期步入快速成长期，并渐趋蜕变迈向甜蜜而惨烈的加速增长期和成熟期。过去的一两年里，各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。

港汇恒隆广场

港汇恒隆广场为地铁上盖项目，交通便捷使其尽得人流之利。当然，好地段有些时候并不意味着就有好生意，港汇恒隆广场在当时建筑空间创新且超前的设计方式，让其作为上海标杆性项目称霸了近二十年。

而随着日新月异的市场变化，港汇恒隆广场从2017年起，便开启了规模最大的改造升级，改造目的则在于巩固港汇恒隆广场的在全国购物中心中的优势地位。

本次历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等方方面面，可以说本次的工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。

此番大概最为醒目的便是拆除39级大台阶和改造十分old fashion的外立面，从港汇恒隆广场官网透露的外立面效果图来看，清空了原本的喷泉水池和大台阶，将入口移到一楼，平台开阔的空间使项目正门变身为露天广场。

按照规划，该区域在改造完成后，将承担开放式艺术广场的角色，与艺术机构和团体合作进行露天表演、街头艺术等文艺活动，不仅为自家项目聚集人气更是提升徐家汇商圈的活力。

项目外立面的改造则是拆除原本封闭的墙面，大面积采用玻璃幕墙，不仅为街铺提供了十分醒目的广告价值，更使项目外立面更为现代化，在徐家汇商圈中充满视觉冲击力，达成“吸睛”目的，进一步提升人气，以及租金。

港汇恒隆广场在项目策划之初，为确保商业地产资产效益最大化，采取了“分期分区”开发的策略。而在本次改造中，为将租金损失最小化则采取了边改造边运营的策略。

不仅可以调节资金的投入，以及随着时间的发展将效益再转为投入，而且还可以根据未来市场发展变化，预留变化调整的弹性空间。

尽管在改造期间商场租金收入数据有所下降，但改造的成果也在逐渐展现。自开始改造以来，为减少客流损失，港汇恒隆广场在主题展览和活动中投入了不小精力，比如：迪士尼乐园新年奇妙主题展、《美女与野兽》电影主题展、《权力的游戏》主题展等。

尽管大改造确实影响了项目业绩，但港汇恒隆广场在主题展及节日营销活动上的发力，提升了项目的吸客能力并向外传达自身独特品味与格调。

2017年的改造主要表现在品牌调整上，且力度非常大。整体来看，港汇恒隆广场深化了中高端定位，将常见品牌替换为精致且极具个性的品牌，部分主力店则进行了闭店升级装修。而今年则开始进行外立面和大台阶的改造。

上海日月光中心

位于打浦桥核心区域的上海日月光中心致力于提供一站式吃喝玩乐，为消费者打造高品质产品和服务，同时增强和消费者的链接，聚拢人气，让不同消费者都能玩得开心，逛得尽兴，也让上海日月光中心进一步成为了周围居民、白领群体、千禧一代聚会的新聚点，让日月光更“网红”，加速打浦桥商圈进一步迭代。

为受众打造令其沉浸其中的环境和氛围，将“体验式”植入商场DNA亦成为上海日月光中心此次B2层美食广场改造的轴线。

经过精心升级的美食广场划分为以黄色为主色调的“金日区”和朦胧、洁净的“月区”。金日区以温暖的黄色为主， 以温馨贯穿具有层次感的设计之中，加入“日”的元素， 在受众享用美食、自拍打卡绝佳体验的同时，也让场景标签化， 烙上上海日月光中心独特的印记， 让标签连接用户到消费场景，从而给场景立体感和纵深感。

除了B2美食广场的多元化沉浸式场景外，日月光中心开创各式丰富多彩的夜市活动，黏住用户，创造更多的夜市场景。例如在中秋期间开展的“潮玩中秋”活动，将1700㎡的中庭花园变身街潮ICON，平时满满森系感的中庭花园大玩街潮范！整个中庭花园路面被涂鸦覆盖，明亮绚丽的大色块，用积木、线条、波点、油漆等元素，在地面肆意挥洒创意。

当夜幕降临，中庭花园又展现它的另一面。一座座小帐篷宛若繁星，中庭花园呈现奇妙夜景。

下半年， 上海日月光中心根据不同时间、空间，举办不同活动深化多元化沉浸式场景主题：针对白领、 周围居民的夏日啤酒节和其他融合运动、涂鸦、音乐等元素的系列精彩活动；针对亲子、游戏玩家等在不同阶段创造不同的场景，用场景增加不同受众的黏性，场景与人的边界持续溶解。活动多元更替与品牌结合，使得受众购物过程中保持一定的节奏，营造熟悉又新奇的消费体验。

上海日月光中心以不同时期多元活动的形式建造了一个“流动”的购物中心，画出属于上海日月光中心的社群图谱，在有限的实体内为无限的多元消费提供了可能性，脱离消费趋同的零售困境。

第一百货商业中心

市一百店曾是当时全国百货公司之首，曾创下中国百货公司单日和年接待顾客数量最多的记录，无比风光。然而，市一百店因老百货商业性质而缺乏竞争力、消费客群单一、项目团队成员则对非零售、新零售业态缺乏相关经验，因此在百货业面临电商冲击、同质化而进入寒冬期时，市百一店也危机四伏。

作为百联集团“十三五”规划创新转型重点项目之一，第一百货商业中心在改造之初便以“让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆”为创新转型升级方向，从传统百货更新迭代为现代百货。

转型升级后的第一百货商业中心的业态分布为品质购物、餐饮体验、年轻族群乐活，并以此分成三个主题馆，1至2层是“大剧院”、3至6层是梧桐主题、7层则是怀旧复古的“弄堂”主题。

七楼的“弄堂”亮点在于“100弄”，作为一个主打“情怀牌”的文化空间，首期展就定主题为“上海复古生活展”，120多个搪瓷杯、吸引了众多新、80多个“三五”牌台钟有72个时刻，记录了一个个上海时刻，浓缩了半个多世纪以来上海人的生活。其中还有多媒体上海老游戏等互动内容，让顾客能够用新鲜的视角来体验“老上海”的味道。

长风大悦城

长风大悦城位于上海市内环、中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。该地区内涵盖36万平方米的长风公园、2.7公里苏州河和130万方巨幕生态景观，是普陀发展潜力最大，规划最完善的区域。毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等知名景点，周边3公里内有常住人口约84.7万人，1公里内有商务办公人口11.8万人。

改造前身是上海长风景畔广场项目（2010年长风景畔广场前业主英国高富诺基金管理公司以14.5亿元人民币收购了该项目，并改名长风景畔广场）。早在2017年9月，还在调整升级中的长风大悦城B1层“了不起的地下城”就已率先开业。

项目改造后定位：“时尚辣妈逛街圣地”——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“离尘不离城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征，对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读，锁定都市时尚女主的AB面型格（职场工作与家庭生活）。

项目特点：

（1）在引入品牌方面：

首进中国的品牌有：中国唯一一家乐高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具颜值和实用性的法国潮包品牌Cote&Ciel、时髦女性买手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空间Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品类店、ROOM PET宠物精品店、融合了法式时尚游戏屋的家庭小酒馆Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。

首次进入上海的品牌有：全国首家高颜值黑科技体验馆奇客巴士、“抹茶界”的新晋网红清水宇治、慢心手作川上陶艺、旺仔俱乐部Hotkids Club、将太无二酝酿三载精心打造的鳗鱼主题内涵餐饮品牌鳗鳗的爱、潮牌FUN、Tous Les Jours旗舰店、精品书店品牌阁林书店、潮流设计师买手品牌MINGSI HOUSE等。

（2）在客流动线方面：

利用独创的“短路径、立体化”垂直动线，取代了原本的平层动线，进而将空间有机切分为四大区块：社交场、美食间、女王生活圈和运动图书馆。

（3）在主题街区的打造方面：

a、运用“她主题”，打造上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane（女王小径）”。集合上海法租界的各类业态和网红爆品，通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态，推动女性身体管理、形象管理和灵魂管理的全面提升。并且，在街区内，打造出上海首个购物中心女主艺术体验空间Herstory。

b、为吸引运动时尚女性打卡，长风大悦城在屋顶打造了国内首个粉红凌空跑道。并策划了一个国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间：Gordon Park（高登公园）。

上海新天地广场

2016年12月，上海淮海路东段的标志性商业体——太平洋百货淮海店，在运营20年之后正式谢幕。太平洋百货淮海店物业持有方瑞安集团表示，将对原址进行商业更新。经过近两年的整体硬件改造调整，原太平洋百货淮海店以全新的“新天地广场”身份回归。

原项目太平洋淮海店地处黄陂南路地铁站上盖，同时占据上海新天地与淮海路商圈重要位置，因此基于未来零售商业趋势的大胆判断，将新项目定位为：新女性潮流社交目的地 “Social House by XINTIANDI”。

更具商业气息的外立面

新项目在外观上的改动巨大，将原本封闭的外墙全部敲掉，外部设计呈现流线型动感，透明的大玻璃，让行人从街上就能看到店内，整个大楼看上去现代感十足，但又具有亲近感，并且在规划上也考虑到了与新天地南北里片区的联动。

来源：上海去哪吃

B1—顶层的挑空设计

项目内部从上至下大量采用开放式设计，延续的流线型，维持整体感之余，更让整个空间线条充满活力。

三首层设计

除了1F的入口（商户、办公大堂），还可以从外部扶梯直达L3（商店、餐饮、露台），或是从淮海路的下沉阶梯直接走进B1入口（餐饮、商店），拐个弯继续下楼梯抵达B2层（餐饮、超市、地铁）。

此外，地铁站层的入口处两侧置有LED显示屏，有五位不同类型的女性插画，极为显眼的突出“新女性潮流社交目的地”的定位。

贴心休息区

从B2层到3层，都设有如下图中的休息座椅，沙发、靠垫、小桌台，以及水泥花盆，大株植物，贴心之余，如此冷色系的北欧风既视感的休息区，不仅符合商业空间调性，更是众多潮流新女性喜闻乐见的风格之一。

以及在B2层，有六人位且相对私密的休息空间，或吃饭、或办公，从考察时的使用率来看，还是很符合需求了。

约30%首店品牌、汇集口碑网红店

约30%首店品牌，比如喜茶上海首家pink店、全新酵素饮品goodo大陆首家体验店、新加坡全日餐饮代表之一的PS.Cafe中国首店、TheNestling中国首店、日本第一伴手礼品牌，首携“ChemexDrip”手冲咖啡入驻新天地广场的%Arabica、法国甜品教父Christophe Adam亲创甜品品牌L’éclairde Génie大陆首店等等。

定位“新女性潮流社交目的地”的新天地广场，四至五楼的Social House by XINTIANDI是新天地广场的一大亮点，两层楼的设计及配色独立于整栋大楼，以四季为灵感，从春天的淡粉渐渐过渡到夏天的穗黄、秋天的茶褐、最后是冬天的冷灰，把这两层楼逛一圈，也就走过一遍春夏秋冬了。

巴黎春天浦建店

2016年巴黎春天浦建店转型购物中心，在商场内新增巨型滑梯、音乐台阶、儿童乐园、屋顶小镇等新业态内容，丰富消费者体验感，还引进海底捞、小南国，避风塘、一茶一坐的等热门餐饮。

2019年6月25日，巴黎春天浦建店历时两年从形象升级到全馆焕新，实现完美蜕变，为上海带来耳目一新的商业空间，为塘桥地区及上海东新区商圈注入新的活力。

为了应对不断的市场变化，本次改造围绕着消费者需求、消费者行为、消费者心理为中心，对新引进的品牌先进行展卖，了解市场反映及顾客真实需求后才确认品牌入驻。再结合空间重塑、体验升级、颜值再造几个维度的更新，希望和消费者能产生共鸣与互动，而不再是提供一个简单的“交易场地。

商场一楼，按品类、风格划分进行规划，流线形设计杜绝死角，可以让空间更大，更有立体感，增加顾客在卖场的停留时间，使顾客得到更好的购物体验。

化妆品区域拓宽，引进一线化妆品：SKⅡ、WHOO L'OCCITANE等品牌;珠宝区域共有16个品牌，新增周生生、金至尊，提供给顾客更丰富的品牌选择；强化鞋区品牌组合，减少同质化品牌；升级LOL原创生活概念店的形象，打造至臻生活美学空间。

在化妆品区设计时，将图案镂空铝板、拉丝不锈钢等特殊纹理的材质结合灯光组合设计营造出特殊的环境空间感，最终呈现出兼具现代与细节感的视觉效果。

商场二楼，引进设计师女装品牌：JNBY、U/TI、D-H ARRY、TKYSHOP，吸引90、00后顾客，培养年轻的消费群体。

内衣区经统装设计和香薰氛围的打造，以低调内敛、神秘优雅的环境，展现给顾客高端私密的购物环境。并搭配不二茶铺下午茶、韩式美甲、方快照相馆让二楼更具生活休闲感，也增加了商场的亲和力。

本次焕新，由静谧花园获得灵感通过抽象表现手法，与设计融为一体。将静谧花园的艺术化表达结合服装中多元艺术的呈现，演绎出文化与现代之间的和谐美感。

商场三楼，以儿童、女性服饰为主题，结合台式、日式、港式餐饮，提供给顾客舒适购物空间的同时更多的餐饮选择。

在儿童区的设计概念上不是单纯的百货店的儿童卖场，而是明确环境主题、升级为80后家庭能一起来享受的「儿童乐园」。

商场四楼，以运动、男休闲及男正装为主题，餐饮区域有云南菜、茶餐厅、魔都最潮的烤鱼餐厅。

在运动区把只强调通道的直线型动线，改为能看到店铺门脸的缓和的曲线动线，确保中庭对面的视觉性的同时，充实边厅卖场，表现漫步购物中心式大通道的乐趣 。

巴黎春天浦建店品牌及环境升级的同时，更升级多项贴心服务：提供干净整洁的卫生间，设施完备的母婴室和宽敞舒适的vip贵宾休息室。

上海世茂广场

改造前

改造后

项目概况

项目位处有“中华商业第一街”之称的南京路步行街的起点，与历史悠久的第一百货、新世界商厦共同营造南京路「金三角」商业圈。

上海世茂广场原身是百联世茂国际广场，其在2017年斥资1个亿，历时1年多改造，以“魔都潮流枢纽”的全新定位归来，并被赋予了“城市剧院”的独创设计概念，翻新后的上海世茂广场人气大增，堪称存量商业体改造的典范。

改造亮点

1 | 空间创新+升华文化属性

项目由主笔K11改造的设计师进行建筑再造，其尽可能规避该项目之前内部的结构动线问题，运用“歌剧院”理念加强这栋昔日浦西第一高楼既有空间的几何关系，打造“时尚工业”风格的购物环境，又突破传统商场与城市空间的距离感和隔阂感。

时尚工业设计风格

项目着重改造商场舞台台口形象的一组红色扶梯和平台，模拟出一条链接建筑内部与外部城市广场的空中红毯，从城市的不同方向把多样人群以仪式般的体验送达建筑二层，并营造一个崭新的通透公共平台。

红色“飞天梯”设计

上海世茂广场从商场定位、入口、处立面、动线、公共空间、建筑美学、硬件、业态组合等全方位多维度进行优化改造，打造“魔都潮流生活枢纽”。

2 | 重塑品牌，收割线上IP大户

据悉，90％的品牌在此次改造中被替换，入驻的主力店包括包括NIKE全球旗舰店、LEGO全国首家购物中心直营店、星巴克上海高规格旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店等。

日食记首家线下店

而为了加快集聚更多最新最潮的消费品牌汇聚于此，项目收割了一连串线上表现不错的流量IP大户，这些品牌首次走入线下，使项目实现了线上+线下的联动，凭借着强大的品牌DNA吸引到一大批年轻、喜好潮流文化的人群。

3 | 加码主题公园业务

此外，项目还打造了中国首个Hello Kitty主题室内乐园，建筑面积约6000平方米，预计每年接待客流100万人次。项目把IP乐园融入到全新升级的购物中心，强化了多元化组合的概念，对聚拢人气、加深消费者的体验感有重要作用。

Hello Kitty主题室内乐园

作为南京东路的起点，上海世茂广场的升级改造理念独特且空间设计新颖，不仅引领南京东路商圈的更新迭代，更是世茂商业具有独特影响力的全新商业品牌标杆项目，值得同行借鉴。

来源：赢商网、联商网、商业设计周刊及网络

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