万字长文，逐一分析苏州的各个区域

今天我们来详细分析“地表最强地级市”——江苏苏州市！

本文万字长文，逐一分析苏州的各个区域！

苏州，简称“苏”，古称姑苏、平江，江苏省辖地级市，国务院批复确定的长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅游城市， 截至全2020年底，苏州市下辖5个区、代管4个县级市，总面积8657.32平方千米，建成区面积477.63平方千米，常住人口为12748262人；2021年实现地区生产总值22718.3亿元。

未来城市竞争什么做重要？答案是人口与高质量产业；我们先来看看苏州这两个方面如何？

2020年苏州此次人口普查苏州常住人口为1275万人，与“六人普”相比，增加229万人，增长21.88%，增量及增幅均列全省第一。苏州2035规划人口规模是1800万人，缺口525万人。

如今赚的钱最有价值？答案是进出口中赚的外汇！2021年，苏州的进出口额仅次于上海、深圳、北京，排名第四。

2021年全国经济排名前15名和2021年全国房价排名前15名。从下图我们可以看到苏州的经济排名在第6名，而房价排名在第14名。

目前苏州最低的利率可以达到4.6，这个利率几乎到达了最低房贷利率了！

实际在刚开年的时候苏州已经初步显现楼市回暖的迹象了，但是被突然到来的疫情给中断了；个人认为苏州的楼市小阳春会来迟，但是不会不来。今天写下这篇苏州买房攻略，希望能够帮到大家。（更多的苏州买房问题可以直接问我）

姑苏区：

苏州姑苏区，为苏州的老城区；从伍子胥“相土尝水,象天法地”建成的苏州到今天已经大约2500年的历史了；苏州古城是国内保护最好的城市之一，在1986年苏州就出台了《苏州历史文化名城保护规划》再然后2003年出台了新规；苏州古城范围建筑限高不得超过北寺塔，也就是24米，所以在苏州老城以内是看不到高楼的。苏州古城是全中国唯一一座从未在原址上不曾变迁的城市

上图为姑苏区各个板块的大致范围，其实最早的话没有姑苏区的说法。2012年，平江区、沧浪区、金阊区合并，设立苏州市姑苏区。我们在买房的时候通常把姑苏区分为老城区（护城河）、沧浪新城、金阊新城、平江新城。

姑苏老城区：由于苏州古城范围建筑限高不得超过北寺塔，也就是24米；所以目前姑苏老城区基本上都是一些高总价的别墅，基本上是1000万+的园林别墅为主，比较有代表性的像是拙政别墅、仁恒藕前别墅之类的，都是高端的收藏级别的别墅。目前老城区住宅以老的拆迁房居多，不过居住体验非常差，所以一般年轻人买房都不考虑这边。老城区主要的建筑都保护起来了，没有办法大量的拆迁，拿地，现在姑苏区的发展主要在老城区的南北两个方向。

沧浪新城早已发展饱和，基本上未来变动不会太大。金阊新城主要的定位以产业园和物流园为主，如白杨湾物流园、传化物流港等，加上这里正在修建的城北路，整个“金阊新城”的城市界面非常的差。我们加下来重点说一下平江新城。

平江新城：平江新城是姑苏区的城市副中心，2012年，“平江”、“金阊”、“沧浪”古城三区合并为姑苏区，姑苏区政府及九大市级行政服务机构相继迁入平江新城。在2015年之前，平江新城是跟狮山、园区媲美的板块，尤其是姑苏区政府行政中心迁至平江新城的时候，平江新城一时风光无两，当时平江新城中梁天御售价高达1.5万，高于同期园区九龙仓1.3万的价格，而现在2022年的今天，中梁天御二手房单价36000上下，而九龙仓单价45000上下。这些年平江新城的整体发展确实比苏州其他区域慢一些，平江新城作为姑苏区最后一个可开发土地比较完整的区域，后期将会姑苏区新房的主要聚集地。

目前平江新城最主要的发展空间主要是上图这个地方，在相城以南，京沪高速以北，人民路以西，永方路以东。这个版块以内先后一共是6楼盘，有三个陆续续是尾盘的状态，最主要的项目现在主要是印象平江、星河平江、璀璨平江、云起平江，基本挨在一起。价格的话也差不多高层3.1-3.2万的单价，面积基本上在100-178㎡都有，均是精装交付+精装三件套（中央空调、新风系统、地暖）。

工业园区：

园区是1994年2月经国务院批准设立的，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，（其中中新合作区80平方公里），是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。

说起工业园区，大家脑海里都是烟囱和乌云，还有成片成片的“工厂”，但苏州工业园区，并非是大家想象的样子。园区既有成片成片的“制造业”企业，同样也有苏州最具现代化气息的中央CBD，金融、互联网、生物医药、高端制造业都是园区的标志性产业。

同样高端产业加持的苏州工业园区，其工作机会以及薪资待遇也是苏州最好的，所以这里吸引了大量的人才，有大量的高净值人群汇聚于此，购买力强劲，这也是园区房价比较高的原因之一。

这个是园区东方之门建成之前的实拍图，与当年规划高度吻合

上图是工业园区的大致板块划分。最核心的区域主要是沿着金鸡湖的一圈湖西、玲珑、湖东、双湖，这四个板块是园区最核心的区域。

而以上四个板块均是二手房为主，其中湖西是中央商务区（环球188、东方之门都在这里）。

玲珑板块，顾名思义这边基本上都是万科玲珑湾，由于占据得天独厚的地理位置，可以把金鸡湖的湖景尽收眼底，虽然户型不咋地，但是单价基本上是苏州普通住宅的价格的天花板。

双湖是园区的富人区，这一区域除了城邦花园和高尔夫花园都是洋房和别墅，中国十大豪宅之一的融创桃花源就在这个板块。

湖东相比于湖西发展相对来说晚一点，但是现在的优先级不会比湖西低的。

独墅湖高教区这个板块住宅相对来说少，主要是教育和创意产业园医药产业园为主。

其余如娄葑、青剑湖还有胜浦等，属于园区外围板块了。

由于园区核心区域发展饱和，所以核心区域能够选择的新房可以非常少了，就像前段时间在出来的万科某盘也是加推即售罄。

目前园区的新房楼盘主要集中在娄葑、青剑湖还有胜浦等区域。娄葑的单价基本上在3.1-3.2万左右，不管是新希望还是朗诗的项目都是尾盘了，没有楼层可以选择，青剑湖的话之前有中海阅湖湾，单价在3.5-3.6万的样子，但是也是开盘即清盘的状态。胜浦的选择会多一点，万科的东方雅苑还有越秀的悦见云庭还有一定房源，单价在3.1万左右。

苏州工业园区是目前苏州发展最为现代化的区域，如果在购房预算足够的情况下，建议优先选择工业园区。这边最好的是一线湖景（金鸡湖）的房子，这个是最稀缺的了。园区外围的房子也不错，只要是园区地界，这边买房的人都认可的。

苏州高新区：

在2012年“一核四城”的城市发展规划出台之前，苏州遵循的是“一体两翼”的城市发展战略。所谓“一体两翼”简单点就是说，姑苏区东边的园区以及西边的在虎丘区（新区），要协同发展，做大城市框架。

新区和园区一直被拿来相互做比较，和园区新加坡式规划不同，新区更“接地气”典型的中国式开发区的氛围，更嘈杂更拥挤，也更像中国城市。主要是和新区跟多的是边规划边发展，早年为了尽可能的招商引资，导致规划较乱，随处可见的“工厂”和拆迁小区混在一起，整体城市建面比较差；不过这几年一直在“退二进三”把一些厂区搬走，整体的城市建面有很大的改善。

新区主要分为以上几个大的板块，狮山、科技城、太湖科学城、浒通板块。

狮山片区：狮山是苏州高新区的核心，因为位置比较好，且所在的学区在苏州有处于第一梯队，苏州本地的刚需过来买房的很多，这里和园区一样都是需要凭运气摇号抢房的。

科技城：新区政府所在地，主要高科技产业以及优质的学区资源，以及非常宜居的环境；目前区域内都是高附加值的产业，还有很多大院大所的苏州研究院都落户这边。生态的话西边太湖以及太湖湿地公园，东边就是大阳山生态公园。还有就是学校，打开百度地图随机选了一个地点，周边1.5km直线距离的范围十来所的学校，有公立的有私立的，公立的学校基本都是新区实验的科技城分校，而私立学校也是诸如伊顿国际和苏外的科技城分校。

目前科技城最大的劣势的处于苏州的最西面，目前公共交通还不是很方便；科技城的优势劣势都很明显，如果能够考虑科技城的，大部分可以接受他的劣势。

太湖科学城：作为苏州最年轻的新城，太湖科学城是前年苏州重磅发布的新规划，早期规划围绕建设中的南大苏州校区为核心，后期发展将科技城也囊括其中。

整个太湖科学城包含5个主要功能板块，包括：重大科学研究区、科教资源汇集区、交叉平台集聚区、科技成果转化区、文化商务配套区。走 产、学、研、城 于一体的发展模式，集大学、科学于一体对标张江科学城，打造世界级湖区！作为苏州第五座新城，太湖科学城将是苏州十四五的重中之重！

但是目前太湖科学城是刚刚起步的阶段，短期内很少有刚需买在这边；这个规划发展起步比较高，后期潜力很大，但是如果作为投资，需要做好长期的准备。

浒关：浒关作为开发较早的区域，板块内有永旺、宜家、开市客、迪卡侬等4大商业；早期楼盘定位以刚需为主，因为新盘选择多，导致浒关的二手房价格一直起不来。现在板块内的价格基本集中在2.2-2.7左右，不少楼盘有折扣而且折扣力度还不小，去年因为打折上热搜的中南春风南岸就在这边。

吴中区：

吴中区是苏州比较老牌的区了，因为它北面与东边被出去了，所以显得东西跨度很长；吴中细分的板块也很多，总结下来就是中间价格贵，东西两面价格便宜。板块由西向东主要有：太湖度假区、胥口、木渎、太湖新城、城南、尹山湖、甪直这几个板块。下面我简单介绍一下各个板块的大概情况。

太湖度假区：太湖旅游度假区既有上千万的别墅，也有一百三四十万的刚需住宅。早在2010年之前，太湖度假区的定位是高端旅游度假片区，有钱人可以偶尔过来放松独家住的，所以这边之前规划建设的都是沿着太湖边上的独栋联排的别墅。但是在苏州不像隔壁浙江的小老板那么多，这边有时间又有钱的人基本人在苏州这边都很少，所以这里的别墅很难卖。后来开发商还是转型，主打普通住宅；单价基本上在1.8万左右，有一些特价房划下来单价还要更低。靠近新区或者木渎上班的刚需客群在这边买房确实是一个不错的选择，毕竟150万左右预算在园区上班工作的刚需买在这边也不少的。

胥口：原来是镇级别的，现在划为街道了；其余城市建设一般，地铁5号线通车后胥口到狮山的交通会方便一些。从价格上来说胥口比度假区稍微贵点，成交价基本上在2-2.2万左右。

木渎：木渎可谓是一念天堂一年地狱，18年的时候在这边“地王”频出，但是现在昔日的地王都陷入了去化困难的境地。木渎这边有着吴中最好的木渎高级中学，靠近狮山最优质的商业，不知道咋回事，一手好牌莫名其妙打的稀巴烂。这边的单价基本上在2.6-2.8万左右，有毛坯有精装修。这样的价格确实没有什么竞争力，但是随着一些楼盘打出8.5折的优惠，这边房子的性价比看着又高了起来。

太湖新城：作为吴中区的亲儿子，可以说吴中区把能给全部资源都给了太湖新城，支持太湖新城的发展。2011年，吴中太湖新城谋定而后动，采用“先地下后地上”的建设模式，光是一个地下空间，就耗时7年打造，30万方的苏州超级地标“苏州湾橙天里”已经进入收尾阶段。作为全国首个、苏州迄今为止规模最大的地下商业综合体，也是太湖边最大的地下城建筑，还是国内单体量地下建筑面积最大、理念最新、结构最复杂的地下空间！其意义非凡。目前吴中太湖新城区域内在售楼盘不算少，基本以小高层、高层房源为主，新房均价在3W左右，户型面积大多都是大户型，更适合改善群体。

城南：作为吴中老牌核心区，城南的定位是按照城市中心去发展，地标东吴塔、石湖景区、运河景观带、紧挨姑苏区，总的说来城南不仅拥有绝佳的地理位置，还有优越的人文环境。但是城南核心区建设用地较少，而且很多原来的民房，只能缝缝补补动态调整，城建面无法大力更新，加上太湖新城的崛起，改善也几乎慢慢置换出去。城南的东边的话之前有不少的工厂，城市界面比较差，虽然说这几年在大力在做“退二进三”的规划发展，但是还需要一定的周期区兑现。城南目前的新房的价格基本上在2.7-2.8万左右的单价，像中交、中建、绿城、万科项目都比较集中，而且产品类型都大差不差。

尹山湖：作为园区外溢的第一站，占尽了近园区的优势，但现在更多的是成了园区名副其实的“睡城”，白天年轻人都在独墅湖的创意产业园上班，晚上下班之后回到尹山湖。因为尹山湖到园区的独墅湖非常非常近，两三站地跌的距离。这边的二手房在2019年的时候一度突破三万的大关，后续由于市场的下行，现在的成交价格基本徘徊在2.5-2.7万左右了。没有代表性的商业，阳光天地还有新开的爱情海购物广场很多店铺都是难以为继的状态，倒是一家名不见经传的长申购物广场人气非常足。再加上尹山湖没有优质的学区，导致这边的房价继续上涨的动力不足。

甪直：去年以来，甪直的出镜率一直很高。甪直跟园区衔接性比较强，地理位置相互接壤。在政府的规划下，甪直有“园区飞地”的美称，约26平方公里的面积由园区来进行产业的托管运营。有这么大的利好，房地产商自然不会放过这么好的营销机会，所以这段时间甪直的楼盘确实也卖的不错。去年12月，苏州规划官微解读了甪直的最新发展方向，提出了桑田岛以东中央居住区的概念。

虽然现在公共交通不是很便利（现在到园区核心区域开车也就20分钟），但是在在未来，甪直在公共交通方面会逐步完善因为规划了6号线的延伸线，公共交通出行未来会有一定的改善，同时板块也会受到园区的资源辐射而不断发展。而且接下来也会有“星”字头的学校落地甪直，现在已经开始建设，位于迎宾大道附近。这样一看吴淞江北边的胜浦现在3.1万左右的价格，但是甪直才2.1万左右，甪直的吸引力是不是瞬间高出不少呢。总的说来园区上班的刚需客群买在这边是一个非常不错的选择。

吴江区：

吴江市在2012年的时候撤市划区的，作为苏州市乃至江苏省唯一同时接轨上海和浙江的县区板块，吴江也处在长三角一体化前沿中的前沿。吴江虽然幅员辽阔，但是大部分的区域都是一些乡镇板块。目前吴江可以重点讲得板块我觉得主要有三大板块：吴江太湖新城、运东、汾湖。

吴江太湖新城：毫无疑问太湖新城市吴江当之无愧的核心，2012年吴江太湖新城正式成为苏州“一核四城”城市格局的南部板块。当时他的名字叫做吴江滨湖新城，直到13年才更名。那时整个吴江都没什么大型商业，地铁等生活配套也不齐全，完全就是乡下小县城的模样。

2013年，东太湖水域“苏州湾”方案名出炉，促进长三角一体化进程，对标世界第九大湾区。2015年，“21世纪苏州城市建设最大亮点”的太湖新城规划重磅出炉，太湖新城被重新定义，吴江以肉眼可见的变化飞速蜕变。

吴江太湖新城不仅有大量的商业，这里地标建筑与超高层建筑也是不在少数。音乐喷泉阅湖台，苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、苏州湾大剧院等地标建筑，直线拉升板块的都市感。36洞国际标准的东太湖高尔夫俱乐部、520个泊位-内湖最大的游艇俱乐部等超一流配套纷纷建成，彰显着吴江太湖新城如今的国际度假区范儿。

总的来说，吴江太湖新城由于建设起步早，整体城市界面和利好兑现程度十分高。但若要说有什么劣势，只能说现在太湖新城的人气真的是太差了，以商业为例吧之前开的水秀天地黄了，最近新开的砂之船奥特莱斯刚开业不久就没啥人气了。

运东：吴江区运东板块，由一条云梨路划分南北，北部离园区较近，但主要承担工业用途；南部则是住宅、商业、教育阵地。到了2019年，东环南延线2期顺利通车，成功拉近运东与园区的地域距离，享受园区商业配套，区域也有了定调的称呼——园区南。目前运东的配套算是比较完善的有学校公立私立的都有，有运河公园有五星级酒店还有规划在建的大型综合商业体。价格的话也在1.9万左右，部分折扣的楼盘单价划下来才1.6万左右的单价，但是面积大一点。

相城区：

相城区是2001年吴县撤市划出吴县北边部分而成立的。为充分赋予其自主管理权限，相城和吴中的行政和经济均实行独立管理。根据此管理权限，相城和吴中普通高中独立招生,只能独自招收两区范围内的应届初中毕业生，也就是传说中的吴中、相城中考独立招生。由于相城区的底子薄，经济也以乡镇企业为主，再加上分区的时候好的学校（曾经跟苏高中齐名的木渎高中）都给了吴中，所以就整体发展而言相城是排在最末尾的。但是由于这几年全面借鉴园区的发展模式以及发展中心的北移，所以这几年相城在各个方面的发展态势都不错。

相城的板块基本上以中环北线为界，环线以北除了高铁新城主要是一些乡镇板块，比如渭塘、阳澄湖镇、黄埭、望亭之类的一些板块。价格基本上在1.6-2.0万左右。环线以内主要是元和、蠡口价格的话基本上在2.5-2.8万左右。由于篇幅有限所以重点讲一下高铁新城还有元和（中央公园）蠡口这些板块。（有其他更多的疑问可以直接私信我，可以根据实际情况给出客观的置业建议）

高铁新城：2012年1月，苏州高铁新城正式挂牌成立，如今已有9年有余。片区定位以高铁为引领，打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心。高铁新城发展的核心是建立在高铁北站的基础上的，随着通苏嘉甬高铁的建设开通，通苏嘉甬高铁与京沪高铁、苏湖城际与苏锡常城际将于苏州北站交汇，苏州市域内铁路双“十”字骨架正式形成，全面打通苏州与周边区域的壁垒。不仅是双城，多城通勤也触手可及。更为惊喜的是，届时，苏州也将成为沪宁沿线的节点城市与长三角横向纵向通道交汇枢纽城市。可以试想一下未来的生活，早上高铁到上海虹桥上班，晚上回归，一个小时以内的往复通勤时间大大节约了时间成本。

更为重要的是，如此便捷的交通带来的是人才的红利。除了产业之外，高铁新城围绕打造千亿级产业高地的目标，聚力发展科技研发、数字金融、文化创意三大产业，全力打造全国领先的智能网联汽车、数字金融、大数据（区块链）、工业互联网、先进材料等新兴产业的创新高地。可以说未来高铁新城的发展的高度决定了相城未来发展的高度。目前高铁新城的房价基本上在2.8-3.0万左右的价格，目前像嘉致峰庭正常在售，虽然高端但是户型一般，劝退了很多客户，旭辉的项目也是在近期就会拿预售开盘的。

元和（中央公园）：中央公园板块是相城新房最集中的区域，密度非常高，之前周边配套一般，但是现在各项配套陆陆续续已经起来了，像相城最大的仅次于苏州中心的大悦春风里近期就开业了，人气非常足。妇幼保健院目前在建，学校第二工人文化宫之类的配套都已经落实，而且在这边开发的开发商都是大牌房企像九龙仓、万科、仁恒在这边扎堆，之前这么多品牌房企扎堆的地方也就只有园区还有狮山了。价格基本上在2.6-2.8万左右，楼盘的品质都还比较不错，相城的改善客户可以重点关注这个区域。

蠡口：蠡口让人一直诟病的就是蠡口家具城了，有一说一，其实蠡口地理位置蛮好的，靠近地铁口、相城大道，出行比较方便，可惜蠡口家具城因素，导致外在界面实在一般，过了相城大道往东，还有不少的厂区和家具城有点城乡结合部的感觉。最近龙湖的项目近期就能开盘，因为有商业的加持，再加上龙湖的营销所以项目的关注度还是挺高的。

结语：苏州买房优选园区、狮山，看发展可选苏州四个新城；其他的可以根据自身的工作地点来去选择；目前苏州整体房价泡沫较小，只要不是买在偏僻的镇上，一般问题都不大的。如果你想要在苏州买房又不知道买在哪里好？找到我，我会给您合理的置业建议。