盘点武汉找关系才能买到的三个神盘

不可否认，武汉楼市正变得越来越好买。

但是，好买也是相对而言的。对于部分神盘来说，从来都不存在很好买一说，比如：万科金域国际——超2000组人摇号，也是今年武汉最高摇号人数楼盘；华侨城原岸——身为豪宅却还能每个月开一次，天价别墅竟然抢着要；以及中海澳门佳园。这三个神盘有4点共性：

1、 不收茶水。虽然现在武汉茶水现象减少了一些，但并未完全消失。但是，这三个盘都明确表示拒绝茶水，这也是中海、万科这一类央企和大品牌的责任担当。2、位置的稀缺性。华侨城原岸一线临东湖，万科是武汉较少的双湖景房，而中海澳门佳园则占据着武汉稀缺的内环地段。3、业绩惊人。万科一天销售32个亿；华侨城一栋临湖双拼总价就超1个亿，还很难买。中海澳门佳园就更厉害了，在无售楼部的情况下，样板间开放仅5天、无认筹开盘就直接日光，甚至不少人当天过去排队都不知道开盘了，再现了"排队买楼不知价 只因市民信任它"的美誉。4、大开发商、品质更有保障。无论是万科还是中海，都是大品牌，对于品质、口碑都有更加严格的要求，产品品质更高。除此之外，中海澳门佳园有几点独特的亮点，包括：超高性价比——价格比隔壁低3000元/平以上、并且是罕见的内环70年产权小户型、以及超牛售楼部——晋升武汉网红打卡地。总的来说，中海澳门佳园是神盘中的神盘，十分稀缺——绝版"六神"，不负再来

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1."六神"之位置神！

汉口内环寸土寸金黄金地段

现在市面上绝大多数项目基本都是二环外、三环外，甚至四环外，你听过武汉有很多内环项目吗？绝对没有！

最主要的原因是内环可待开发的土地十分稀缺，基本是寸土寸金，武汉内环项目掰着手指头都能数出来，而中海澳门佳园恰恰是其中一个。

中海澳门佳园位于江岸区解放大道与澳门路交汇处，正宗武汉稀缺内环汉口段。（武汉内环面积仅占大武汉总面积的2%，你说算不算超级稀缺？！

项目位置示意图

更稀缺的是，目前汉口内环附近仅存的住宅项目仅4个，包括均价38000元/平最小230平的中海万松九里、均价38000元/平最小280平的越秀国际金融汇、均价35000元/平最小320平的新港长江府，以及中海澳门佳园。

除开中海澳门佳园，另外3个项目都主打大户型，总价基本都在1千万左右，一般人很难买得起。

2. "六神"之性价比神！

超低首付门槛 3年前价格 绝版小户

汉口内环项目总价动辄上千万，不是一般人能承受的。但是，如此稀缺的内环，谁不想抢占？

中海澳门佳园就正好主打高性价比小户型产品，在一众大而贵的项目中十分抢眼，可以说是稀缺中的稀缺。

中海澳门佳园的产品有几点特征：

首付低至45万起 超低门槛如果一个产品非常有前景，但是投资门槛高达千万，能投资得起的人有几个？你连买都买不起，还谈什么性价比？

中海澳门佳园主打48平米起小户型，总价低，入手门槛低至45万起。45万起即可抢占一套稀缺内环的黄金产品，而平常，45万只能考虑三环外。

好住好租好售一套好的资产必定要满足好住好租好售这3点，这也代表了产品的投资潜力。

1、好住——地段交通、配套成熟 居住更便利不考虑其他因素，一套三环外的房子跟一套内环的房子，你更愿意住哪里？没错，内环。

中海澳门佳园地处武汉稀缺内环，无论是交通、商业、教育、医疗等配套均优于其他地段。同时，中海澳门佳园小户型产品也做出了豪宅品质，居住更舒心。

不要觉得小户型就不能住，从便利性来讲，内环的小户型绝对优于三环外，同时，内环的房价涨的更快，后期想置换的时候也会更容易一些。而如果你一开始就选择了三环外，再想进城市核心就更难了。

2、好租——商圈、学校环绕 租房需求旺盛

租金是房子能获取到的最快速稳定的现金流，好租意味着现金流强悍。

衡量租金的一个重要标准就是租售比，租售比越高，说明该区域的房产投资潜力越大，租金回报率越高。

目前，武汉内环的租售比在1：50左右，高于北京、上海等城市热门区域1：60的租售比，而中海澳门佳园项目的租售比甚至高达1：36，租金回报率更高。

来源于中国房价行情网

同时，中海澳门佳园项目可辐射建设大道商圈、武汉天地、武广商圈，这三大商圈内有充足的就业机会，区域白领聚集，相应的也会产生充足的租赁需求，稳定的租金来源就有了。而且，中海澳门佳园周边还有15所重点学校环绕，学校多也可以保证稳定的租金收益。

项目周边学校分布示意图

就在今年7月3日，武汉市六中致诚中学正式揭牌，该校由武汉市第六初级中学、原武汉市台北路学校初中部等三校共同成立，实行"整体融合"的办学模式。

来源于武汉市江岸区人民政府网

学校各个校区之间实行"六个一体化"的管理体系，真正实现优质教育资源共享、共建，这也是江岸区建设成为教育强区的重要举措。

"六个一体化"的管理体系

教育资源的提升，也将极大提升项目后期的升值潜力。

3、好售——升值潜力更大 小户型出手更快

不管你是自住还是投资，没有人敢肯定的说我这套房子就会持有一辈子，尤其是在大城市二手房发达的区域，一套房平均5~10年就会转手一次。

而据数据统计显示，100平米以下户型二手房的成交周期更短，更易出售。中海澳门佳园主打户型正是这一类小面积产品。

数据来源于链家

在7月上旬武汉各区成交面积分布统计中，90平米以下户型成交占比达51.04%，占了一半还多，足以说明小户型在二手市场的受欢迎程度。

另外，据调查，武汉内环的房价涨幅比其他区域更高

从2015年到2019年，热门购房区域后湖的房价涨幅约41%，仅略高于武汉整体36.6%的涨幅，而武汉内环的房价涨幅却达到了惊人的178%。由此可见，武汉内环的项目升值潜力无疑更大。

同时满足好租又好售的产品，投资回报率无疑更高。

就拿中海澳门佳园来说，一套48平米的房子，价格按照30000元/平米计算，总价144万，首付3成大概44万，剩下100万贷款30年，月供5918元。

如果10年后卖出，10年总投入成本大概115万（44万首付+10年月供）

而10年后，总租金收益约50万，增值收益约216万左右，总收益可达266万，资金投资回报率=总收益266万/总成本115万=231%，平均年化收益率高23.1%，这比一般理财6-7%的收益率要高的多，并且稳定。

投资回报率计算参考

ps：计算公式方式解析

1、 租金年上浮15%，我们按前5年10%后5年5%进行年度递增

2、贷款方式按等额本息，贷款30年计算

3、2年二手房价格参照周边项目价格，5年价格参照前期内环房价涨幅计算，10年价格参照过去十年内环房价涨幅以及参考其他一线城市水平

3年前的价格 价格尚在低位

同样的产品，买入的价格越低，后期的收益越高。

中海澳门佳园地处武汉稀缺内环地段，近3年来少有新项目入市，因此，项目定价参考的是3年前的区域价格，我们简单看下附近项目价格

武汉内环旁项目价格示意图

可以看到，项目周边其他楼盘，无论是新房还是二手房，价格基本上都在35000元/平米以上，有多个项目价格甚至都超过了40000元/平，而中海澳门佳园项目价格比其他项目至少低3000一平以上，相当于3年前的价格。

用3年前的价格买如此稀缺的产品，无疑性价比很高。

3."六神"之产品神

罕见70年产权小户型

住宅4地铁、15所名校、4医院超级配套

目前市面上主流的小户型绝大多数都是公寓，汉口内环也有几个，同样也都是公寓性质，并不是说公寓不好，而是交易税费要高不少，除非价格是绝对低价。中海澳门佳园虽然也同样主打小户型，但却是实实实在在70年产权的住宅，这在武汉市十分少见的。

来源于武汉市住房保障和房屋管理局

4地铁出行 名校环绕商圈公园医疗一个都不少

中海澳门佳园位于武汉内环旁，城市黄金地段，配套资源优势也十分明显。

★★★★★多条主干道环绕 4地铁覆盖

中海澳门佳园项目东南侧紧邻解放大道、西北侧紧邻苗栗路、东北侧为三阳路、西南侧为球场路，多条城市主干道环绕，自驾十分便利。

同时，在项目周边步行距离200米-1.1公里之间，分布有多个地铁站点：三阳路（1、7号线）、大智路（1、6号线）、苗栗路（6号线）、香港路（3、6、7号线），这些站点覆盖了1号线、3号线、6号线、7号线共4条地铁线。

项目出行示意图

★★★★★1公里范围内15所学校、公园医院都有

中海澳门佳园项目周边1公里范围内分布有武汉第六初级中学、第六中学、育才高中、解放中学、十三中、十六中等学校。

另外，解放公园、宝岛公园、人民剧院、武汉市第六医院、第八医院、儿童医院等均在项目1公里范围内。

项目1公里内配套示意图

★★★★★2公里内两大成熟商圈环绕

商业方面，项目自带约1万方的社区商业，完全能够满足业主的生活与购物需求。

另外，江汉路商圈、武汉天地商圈距离项目均只有2公里左右，逛街购物十分方便。

项目附近商圈示意图

江汉路商圈

武汉天地街区商业

4. "六神"之品牌神

内地豪宅领袖 小户型也要做出豪宅品质

一般小户型给人的感觉就是用来投资的，品质可能不高，但中海澳门佳园却是以豪宅品质来打造项目小户型的。① 中海——内地房地产祖师爷

中海地产是中国建筑旗下海外房地产品牌。中国建筑集团是全球规模最大的投资建设集团，也是国务院国资委直属大型央企，在2019年世界500强企业中排名第21位。

中海地产在1987年成功开发海富花园，创造性引进了"物业管理"概念、"银行按揭购房"模式、"实体样板房"展示、"空中花园与入户花园"设计这四个第一，引领内地房地产行业发展，奠定了内地房地产祖师爷地位。

海富花园样板间

②"工科中海"美誉 精品遍布全球

中海发挥香港经验优势，坚持"过程精品 楼楼精品"理念，赢得"工科中海"美誉。

经过40年的发展，目前中海业务已遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区，其中多个项目均是区域地标性建筑。

比如：中海美国首个高端住宅项目—美国纽约中海哈德逊99；

中海哈德逊99号施工现场

荣获联合国大奖的深圳香蜜湖一号，同时也奠定了中海"中国主流豪宅领袖"的地位；

深圳香蜜湖一号

同时，中海还承建了河北雄安新区市民服务中心，也是雄安第一标。

雄安第一标

开发商的实力决定了中海澳门佳园的产品品质必然不低，实际上，从项目目前展示的实景区域来说，中海澳门佳园的确是小户型中品质上乘的产品。

具体表现为：项目公共区域设置消防厅，走道空间大，电梯间墙面和地面为瓷砖铺贴；电梯间采用了全墙的马克波罗面砖、地砖，楼层指示牌采用香槟金港式金属反光面板，与电梯包边材质呼应。

样板间区域实景图

园林方面，社区打造全龄全季全时全园林，全龄即兼顾老、青、幼三代家庭成员需求，打造启蒙学步、趣味攀爬、智能滑索、益智游戏等分区功能，还有适合各年龄段的健身器材区，以及方便老人读书、太极、品茗的活动场地。

项目园林效果图

项目还有架空层设计，而且架空层可分为动静两大主题，设计有会客厅、书吧、瑜伽会所、亲子互动区等功能区。

项目架空层设计

项目采用的也是开发商自己的物业——中海物业。中海物业2015年在香港联交所主板独立上市，已获得各级荣誉400余项，是国家首批一级资质物业管理企业，也是港府御用物业。

5. "六神"之业绩神

无售楼部 创造首开售罄神话

你有见过连售楼部都没有就能开盘日光的项目吗？你说什么？售楼部都没有怎么卖房子？你在讲冷笑话吗？

但中海澳门佳园却真的连营销中心都没有就开盘日光了，而且从蓄客到开盘只用了仅仅5天的时间，实在是太让人难以置信了。

项目于6月25日开放临时营销中心，6月29日即开盘1号楼，在没有正式售楼部的情况下，仅仅5天时间就完成了蓄客、开盘等一系列操作，而且开盘当天就售罄了。

我们通常说的2万+楼盘魔咒对于中海澳门佳园并不管用，中海澳门佳园也一跃成为2019年武汉内环附近仅有的日光盘。

开盘当日认购现场

而且，项目即将加推的2号楼已经又有不少人在关注了，预计8月底的开盘现场同样也会十分火爆。

6. "六神"之售楼部神

身武汉网红打卡地

8月3日，中海澳门佳园营销艺术展厅已正式开放，整个示范区由泛亚国际以"光"为主题打造，现代化气息很足。

该售楼部一经开放即晋升网红售楼部之列，引得不少人特意前往参观，也算是一大奇迹。

售楼部实景

售楼部实景

全新2号楼加推在即

中海澳门佳园由A、B两个地块组成，共规划4栋住宅、一所幼儿园及近1万㎡的社区底商，其中1号楼28层、2号楼48层、3号楼50层、5号楼47层，总计1165套房源。1号楼前期已售完，即将加推的是2号楼。

2号楼的产品、位置也有不少独特的亮点：

1、超大楼间距 通风采光景观效果更好

中海澳门佳园2号楼位于整个小区的中部，直面小区中央景观，观景效果更好；且2号楼与5号楼之间的楼间距高达120米，超大楼间距，通风采光效果更好。

2、 环境更安静 出行更便捷

2号楼位于整个小区的中部，相对远离解放大道主干道，环境要相对安静一些；另外，2号楼距离苗栗路、香港路上的公交、地铁站点更近，出行选择更多。

3、站得高看得远 视野更好

2号楼比1号楼要高一些，正所谓站得高看得远，2号楼的整体视野比1号楼要好不少。因项目周边社区楼层都不高，2号楼基本可以俯瞰汉口内环，在楼上甚至可以直接欣赏解放公园，视野更好。

2号楼四梯九户，主推建面约48-107平米户型，共48层。但是，这里重点提一下，虽然项目主打的是48-107平户型，项目围挡广告也是如此，但是据小妹从现场了解到的信息，48、68的都没有了，甚至62的都快没有了，足以说明项目的抢手程度，想买的话要抓紧了。

项目产品宣传板

建面约54平米一房两厅一卫C户型

建面约62平米两室两厅一卫B户型

样板间实景图

样板间实景图

样板间实景图

综合点评：

1、 城市中心地段更容易保值增值。

中海澳门佳园位于武汉内环旁，绝对的武汉城市中心，黄金地段，不仅资源、配套更加成熟，后期保值增值效果也更好；

2、 罕见70年产权小户型，首付门槛低，入手内环的最佳机会。

项目主打70年产权48平米起的小户型，首付最低仅45万起，相比同地段动辄大几百万上千万的项目，中海澳门佳园无疑是进阶内环的最佳机会；

3、高投资回报率。

项目地处内环，内环的房价涨幅远不是武汉其他区域能比得上的；同时，区域内人流量大，有旺盛的租房需求，租售比也比其他一线城市以及武汉其他区域更高，按照持有10年计算，年化收益率可高达23.1%，这也是其他理财很难达到的收益率，并且风险极低。4、小户型也有豪宅品质，自住、投资俱佳。

项目由中海地产打造，产品本身也是按照豪宅来打造的，再加上强大的开发商实力以及40年的开发经验、以及品牌物业的加持，给了项目品质强有力的保障。

中海澳门佳园网红售楼部以及展示区已于8月3日开放，2号楼已同步启动蓄客，主推建面约48-107平米房源，内环超稀缺70年产权小户型，机会难得。