西安楼市板块解读③：浐灞，除了生态还有啥？

春节假期期间，在疫情防控、售楼部暂停开放的情况下，地产房剑（微信号：dcfj2013）推出了2020年西安楼市板块解读系列文章。

在1月27日、28日已经推送了关于高新区、曲江新区2020年楼市板块解读的文章。详见：

《西安楼市板块解读①：高新区，西安房价最贵的区域》

《西安楼市板块解读②：曲江，能否重回高端时代？》

今天，地产房剑（微信号：dcfj2013）将为大家解读浐灞生态区2020年的置业机会。

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提到浐灞生态区，大家首先会想到的是什么？

我相信大部分朋友第一反应一定是“生态”两个字，正如这个区域的名字一样。

2004年9月份，为了通过流域综合治理和生态建设、完善城市形态、改善生态环境、提升城市综合承载力，浐灞生态区成立。

浐灞生态区成立之初，主要进行的是机构组织架构完善、生态治理、城市基础设施建设。

浐灞生态区成立1年之后，2005年11月份首届欧亚经济论坛在浐灞举行，浐灞生态区成为欧亚经济论坛永久会址所在地，欧亚经济论坛也成为浐灞生态区的名片之一。

后来的几年，浐灞留给外界的印象，除了生态之外，就是西北第一大盘浐灞半岛，以及浐灞足球队。

位于浐河、灞河交汇处的浐灞半岛，当年是由香港中新集团投资100亿元打造的，占地3800亩，西北第一大盘！2007年，中新浐灞半岛首次开盘，3000元/㎡。5年之后的2012年年底开始，这个楼盘的售价翻倍，迈上了6千时代。然后，在6千时代熬了很多年。当然，后来浐灞半岛卖给了上实城开，也就是现在的自然界。距离首次开盘已经将近13年时间过去，这个超级大盘依然在开发，据传临着灞河的稀缺地块打造的大平层浐灞，近期就会亮相。

除了超级大盘浐灞半岛之外，浐灞另一个被西安人记住的就是足球队。

2006年1月份，中超球队上海永大足球俱乐部迁往西安，俱乐部名称也同时变更为“西安浐灞国际足球俱乐部”，俱乐部由上海永大集团和西安西厦房地产公司共同出资组建。

从2006年1月落地西安，到2012年1月宣布离开西安迁往贵阳，在西安的这6年时间里，这支球队换了多次赞助商，也换了多次名字，中新集团、易居中国、绿地集团、人和商业、中建地产等地产企业在这几年时间里轮流成为这支球队的赞助商，原中国男足国家队主教练朱广沪、高洪波曾经在西安执教过这支球队。在西安的6年，这支中超球队的最好成绩是中超第5名，距离亚冠只有一步之遥。

爱的多深，就会恨的有多深。2012年，这支球队迁往贵阳之后，曾经伤透了陕西球迷的心。后来，人和队又漂泊到了北京。如今，人和队已经跌入中甲，而如今人和队的主教练是2019赛季陕西长安竞技的主帅王波。

2020年，当陕西长安竞技与北京人和在西安相遇时，会怎样？

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当然，提到超级大盘，除了当年的浐灞半岛之外，还有两个千亩大盘，一个是御锦城，一个是锦绣天下。

地处浐河东岸与三环之间的御锦城，是由新加坡凯德集团和香港恒基兆业地产集团共同开发的，总建面约300万方，涵盖住宅、购物中心、学校等。这个项目的开发周期也已经在11年时间以上了，2009年首次开盘，均价3800元/㎡。当时，连路都没有通，更别提其他配套了。

当然，经过十几年时间的开发，这座千亩大城已经陆续成熟，道路建成、门口的地铁通车、学校开学、凯德广场开业……现在，这个盘还在卖！由于限价因素的影响，2019年御锦城毛坯高层万元出头的价格，每次有房源推出都会被疯抢！2020年，能否摇到，就看大家的机会了。

锦绣天下，则位于北三环外的北辰大道两侧，占地2000亩，当时由上海复地、北京银信联合投资打造。如其他千亩大盘一样，这个项目出来住宅之外，也配建有学校等配套。当然，这个盘在西安楼市最困难的2014年、2015年的时候没有挺过来，卖给了碧桂园，也就是今天的碧桂园·凤凰城。碧桂园·凤凰城开启了碧桂园在西安市场迅速扩张的步伐。

提到浐灞，还有一个绕不开的关键词就是世园会。

2006年10月，浐灞生态区成立2年之后，西安就决定申办世界园艺博览会，会址定在西安浐灞生态区广运潭。1年后的2007年9月份，西安获得2011年世界园艺博览会举办权。

也就是从这个时候开始，西安开始了为期将近4年的2011年世园会筹备工作，城市建设等方面都向世园会倾斜。2011年，世园会如期在西安举行。

世园会让更多的人认识了西安，但正如舆论界从一开始就关注的“后世园时代的浐灞何去何从”那样，世园会举办完之后带给浐灞生态区的是高负债。

在世园会举办结束之后的几年时间里，浐灞板块的楼市曾经低迷多年，当然也就经历过最困难的2014、2015.

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浐灞楼市的转折点是在2016年下半年，当时西安楼市复苏火起来的第一个区域就是浐灞。保利心语花园、龙湖源著等项目，当时是外地人在西安买房最青睐的几个楼盘。

也就是从这个时候开始，一系列的利好消息降临浐灞。

2016年11月份，西安地铁3号线通车，将浐灞与西安主城区连接在了一起，浐灞迎来了地铁时代；2017年9月，西安丝路国际会展中心、会议中心在浐灞生态区灞河东岸开工，中国中西部最大的国家级会展中心落户浐灞；2018年初，总投资160亿元的腾讯双创小镇落户浐灞；随后，多座高品质星级酒店又陆续在浐灞开工……

你会发现在过去3年半时间，可以说浐灞迎来了自己的高光时刻。

伴随一系列利好与浐灞相遇同时发生的是，在过去3年多时间里，包括万科、碧桂园、龙湖、融创、中建、旭辉、金科、远洋、金茂等国内知名房企，在这几年时间里纷纷通过公开竞拍、合作开发、收购等形式在浐灞生态区增加项目储备，2017年到2019年，不管是从商品住宅供应量还是成交量，浐灞都位居西安各区域前列。

大量地产商的进驻，给浐灞带来的不仅仅是房子那么简单，还带来的是商业、教育、酒店等配套。

可以说，这些正在弥补浐灞生态区在产业、配套上的短板。

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具体到2020年浐灞的置业机会，可以将浐灞分为以下几个小的板块：

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总部经济区板块：

这个板块位于北辰大道（东二环北延伸线）以东，广安路（北二环东延伸线）以北，北三环以南，浐灞河以西。由于这个区域与西安城北主城区板块相衔接，所以相对来说周边在教育、商业等配套方面更成熟一些。

2020年该区域主要在售的住宅项目包括万科·悦湾（跃层洋房，价格刚公示）、欧亚国际三期（大平层豪宅，价格已经公示）、远洋合能枫丹唐悦、远洋合能枫丹江屿、碧桂园·珑悦、颐合府。另外，万科在该区域还有1个项目储备、旭辉在该区域有1个住宅项目储备，这两个新盘2020年预计都会亮相。

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未央湖板块：

在之前，未央湖板块关注度并不高，但2019年下半年以来，由于几家大牌地产企业在该区域的项目集中亮相，使得这个板块关注度迅速提升。这个板块属于未央大学城、浐灞生态区交汇处，整个区域目前处于改造之中。在建的地铁10号线、14号线从该区域经过。

2020年，该区域主要在售项目为金科·博翠天宸、远洋·御山水，这两个盘目前推出的都是适合刚需的产品，1.2万元/㎡左右就可以买到精装高层。中国金茂在该区域开发的未央·金茂府，纯精装洋房社区，预计近期价格就会公示，作为一个高端盘，该项目价格预计在2.5万元/㎡左右。另外，龙湖本月中旬在该区域还拿地58.54亩，容积率2.0，预计2020年也会亮相。

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世博园板块：

地处东三环东西两侧的世博园板块，这两年也是浐灞关注度比较高的一个板块，特别是2017年中碧桂园高溢价摘得该板块两宗现房销售地块后，区域关注度进一步提升。这个板块的价值在于世博园、灞河，再加上丝路会展中心。同时，地铁3号线也从该区域穿过。

2020年世博园板块在售项目可以重点关注碧桂园·香湖湾1号、碧桂园·阅江府、万科·澜岸、湾流、世园林语等，有刚需产品、有改善产品，还有高端产品，可以满足不同客户的需求。

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雁鸣湖板块：

雁鸣湖板块的楼盘在宣传的时候都说自己是“曲江东”，从区位上看确实如此，这个板块与曲江相衔接。

目前，雁鸣湖板块的楼盘主要集中在浐河西岸，浐河东岸仅有高科麓湾每年有少量房源推出。浐河西岸与曲江、幸福林带板块相衔接，可以享受到这两个区域的配套。包括绿地、万科、融创、海亮等开发商在雁鸣湖板块浐河西岸均有项目开发。

2020年，该区域主要在售项目包括恒大御龙湾、公园上城、和记大合城（公寓）、海亮唐宁府。另外，万科在该区域的新项目万科·雁鸣湖，在2020年上半年预计就会亮相。当然，如果把目光向雁鸣湖稍微再往北一点的浐河沿线转移，还有海伦湾、中建锦绣天地2020年值得关注。

该板块还有一个大家比较关注、比较期待的项目，那就是东等驾坡改造项目。之前传言该项目被碧桂园已经拿下，体量比较大，项目名称为碧桂园·幸福城市。但截至目前，该地块还没有挂牌，2020年能否亮相还不确定。

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桃花潭板块：

这个板块地产开发起步较早，包括深振业、荣德、冠昌等开发商之前在该区域都有项目开发。目前，该板块可供开发的土地已经比较少，2020年主要可以关注公寓项目龙湖·新壹城，以及浐河西岸的住宅项目阳光100·阿尔勒。

除了上述几大板块之外，在东二环与浐河之间，介于城东与浐灞之间还有几个盘2020年在售，包括金辉·江山铭著、奥园·誉府、龙腾华府等。

从2019年浐灞区域的住宅用地出让来看，在全市中所占的比重较2018年有所下降。另外，浐灞板块这两年的土地出让还有一个特点，那就是大部分都要求配建高品质酒店，这点从一定程度上进一步拉高了开发成本。