机场非航收入：商业用地开发有“道”

不仅限于航空业务，机场需要通过所有业务领域实现收入最大化。这在新冠肺炎疫情最严重时期成了焦点，也促使机场重新审视旅客之外的非航收入商机。非航收入的一大来源是机场拥有的广阔土地，以及机场将空置房产转化为收入的能力。2019年，房地产类收入占全球机场非航收入的15.2%。疫情之下，对力促非航收入最大化和分散风险的机场而言，向外出租土地是一个可行的选择方案。

非航商业用地开发潜力巨大

机场城市学院执行董事、机场和城市开发领域的杰出专家马克斯·赫什认为，随着商业模式重点的转移，目前房地产已成为机场商业模式的重要组成部分。“在新冠肺炎疫情发生前，机场平均15%～20%的收入来源于地产开发。”他解释说，“在过去两年里，房地产已成为更重要的优先事项。这场疫情暴露了现有机场商业模式中相当多的风险，给机场上了宝贵一课：如果想要生存，就必须使收入多元化。”

世邦魏理仕(CBRE)在2021年1月发布的报告《利用非航土地开发实现机场收入多元化》中指出，侧重非航土地开发以及机场自有物业土地租赁，对希望分散期权和风险的机场而言可能大有裨益。

世邦魏理仕西北区区域经理卡伦·贝特曼负责公共机构和教育解决方案，同时也是该报告的撰写人之一。他认为，机场通过制定和实施非航商业用地开发计划可以实现土地货币化。他表示，机场非航商业用地开发青睐与其业务相适应的、具有商业用途的机场自有物业开发和土地租赁，如工业/分销/物流、轻工业、航空航天和防务，为旅客提供的零售服务(如食品)以及酒店。“这些用地在空间上与受保护的跑道区域是通过物理方式隔开的，通常与服务公众出行或航空的功能无关。”贝特曼解释说。

多个机场正慢慢接受这一战略。2021年12月，美国加利福尼亚州安大略国际机场宣布将80公顷土地出租给安大略市庞巴迪CanAm摩托车公司，租期55年，预计前10年租金收入约2.75亿美元。机场称，这是自2016年11月机场移交给地方管理以来，用于将空置物业变现的几笔主要房地产交易中的第一笔。

安大略国际机场还扩建了现有设施，联邦快递23300平方米的设施已于2020年12月完工。该设施位于机场西北侧，占地21公顷，为联邦快递此前在该机场运营规模的3倍。

当谈到释放土地资产价值时，赫什将荷兰阿姆斯特丹史基浦机场和新加坡樟宜机场视为观念开放的先驱。“这两个机场提出了本身具有商业可行性的土地使用策略，并提高了机场及所在城市的竞争力。在美国，夏洛特和辛辛那提机场同样因此脱颖而出”。

土地开发好处多多

对机场自身而言，非航商业用地开发带来的好处是显而易见的：增加收入(这些收入在美国是必须重新流向机场的)，减少对航空业务收入的依赖，并增强机场未来发展的韧性。当然，它还可能带来更多好处。

WSP USA美国区高级航空财务规划师特蕾西·比奇表示，如果机场选择了合适的公司进行合作，房地产租赁为机场所在地带来的公共宣传效果可能是非常有益的。“这表明机场是社区居民的好伙伴。根据实施中的扩建或开发项目，向社区居民表明可通过创造就业机会等对行业进行改进”。

在美国奥兰多国际机场，大奥兰多航空管理局规划与发展总监布拉德利·弗里尔认为，这类用地开发成为奥兰多地区经济进一步发展的基石。“这是航空业进行营销以吸引其他企业的一个有利条件。”他评论道，“例如，因为机场有空置房产，捷蓝航空在奥兰多设立了一个培训中心和一个分支机构，对公司业务是一种补充。而这使机场集团收入多元化，因为我们不只依赖飞机运行。”弗里尔称，机场集团最近还同意将一家航空公司的机库出租给一家基地位于美国的承运人。

美国安大略国际机场管理局首席规划官米歇尔·布兰特利认为，这类交易还可以减少给机场带来的负面影响，有助于进一步提高机场所在地区对机场的接受度。她表示：“租赁土地使安大略国际机场管理局能够吸引与航空活动互补的业务，可能有助于减少机场对地区的环境影响，包括噪声引发的矛盾、交通和空气质量问题。”

优先考虑机场未来发展需求

尽管如此，机场必须确保不会因自身的房地产战略而忘乎所以，并且牢记必须考虑未来发展的潜力。“无论机场进行哪种土地租赁，都须确保不会影响未来实施航空项目的能力。”比奇告诫说，“因此，如果已有扩建计划，有必要使租赁期限与可能的时间范围相匹配，以确保不会影响未来的航空业务。”

机场当局还必须确保为其管理的机场吸引到最合适的业务。“了解机场地块的溢价，确保项目最大限度利用土地十分重要。”弗里尔表示，“至关重要的是，确保该地块拥有必要的基础设施，并符合美国联邦航空局的政策和指导，因为这涉及为该地块获得公平的市场价值。我们不想在航空设施可以充分利用土地的地方发展仓储业务。未来开发任何房地产业务都要有针对性，并注意机场的长期战略或总体规划。”

比奇认为，机场还需要搞清楚正在签署的协议，并了解将入驻机场的公司如何处理这块土地。她补充说：“机场需要在租约中具体说明拟进行的开发及开发后可能是什么样子，以确保机场面临的风险较小。”

布兰特利表示，在安大略国际机场，只有互补的业务才会被考虑。“安大略国际机场管理局从整体上考虑机场的发展和租赁机会，与利益相关者合作，从而进一步将安大略国际机场建成通往南加州的全球门户。我们仅考虑与机场活动相适应并对机场往来本地区运送货物和人员起补充作用的开发项目”。

根据比奇的说法，不仅机场需求要非常清晰，那些租用土地的公司也一样。她建议那些潜在客户，“要确保这笔生意对你有利，商业计划务必可靠，收入要足以支付房租”。

世邦魏理仕的贝特曼对此表示赞同，并指出机场是重点。“开发商、投资者和想要租赁机场土地的公司应考虑土地用途与出租土地的机场是否相适应，因为机场运营始终优先于非航商业发展。空中交通产生的噪声、高度限制和环境影响等矛盾是典型的限制因素，必须提前了解”。

布兰特利表示，尽管存在一些限制，但与以往任何时候相比，更多企业和机场都在寻找机场房地产方面的商机。“安大略市场的房产空置率正处于历史低位(根据戴德梁行2021年第四季度数据)，那些之前可能忽视了机场空置土地的企业，包括安大略国际机场在内，目前正在寻找任何可能的潜在机会。”她解释道。

赫什认为，此前重点是利用机场土地为商务旅客提供服务，但最近的重点是电子商务或物流等行业，这些行业正在蓬勃发展，有助于机场土地的多用途开发。“如果机场想要紧跟时代步伐，可能需要满足新老客户和土地开发战略的新要求。”他表示，“无论是会议酒店、更高效的停车场、自动化物流枢纽还是电池充电设施，如果机场希望实现收入多元化，走出新冠肺炎疫情困境，财务上比以往更具韧性，都须加快推进这些陆侧开发项目。”