医疗健康地产的发展模式和案例分析

作者：东滩顾问 · 肖璐

随着政策利好，医药企业、地产大鳄、国际资本纷纷进入医疗服务为核心的健康地产领域，旨在为大健康提供不动产服务，拼接专业的“硬件”打造，与各种作为“软体”的医疗机构、服务机构相融合，借医改之势再创辉煌。

在这个求新求变的时代，地产大鳄的转型根本停不下来，健康医疗成为了一个新的价值洼地，无论是投资建设医院还是进行与医疗产品混合开发的地产产品，都成为房企产业链的一种延伸。相应的，国家政策也积极鼓励开展多样化的医疗服务，并且加大力度鼓励社会资本办医，在有配套政策扶持的前提下，加之地产商的强势介入，催生了医疗健康地产的快速发展。

结合开发主体的条件和资源、开发区域的区位和面积、开发项目的定位与规划等方面的因素，以医疗驱动的医疗健康地产开发呈现多种形式，主要体现在三大发展模式：“医疗”为主、“医养”结合、“医房”结合。

以医疗项目为核心竞争力，定位不同消费人群，提供以诊断、治疗为主的医疗服务，该类项目的开发模式分为两种：一是自建型的医疗项目，二是平台型医疗地产项目。

图：医疗为主模式

主要由开发商开发打造平台型的物业，配备专业的医疗设施与设备，招引其他专科医院、医疗团队、检测平台、专业药房的医疗及周边机构入驻，通过物业出租出售、检验检测、信息服务等技术平台出租、实际医疗收益和土地溢价收益盈利。首先，这种类型的医疗地产通常整体形成一个品牌效应，易于合作伙伴进行整体宣传；其次，对于平台型项目，其特点在于搭建起多个服务平台，能够与入驻个人或机构实现资源共享，提高医疗资源使用率；并且，平台型项目可以建立有效的合伙人机制，通过分享收益帮助更多的医疗团队和医疗机构创业；最后，平台型项目鉴于自身组织架构的灵活性，可以根据市场变化、服务结构等因素的调整，及时对旗下专科与其他机构进行调整。

项目简介

诺维纳健康城位于新加坡中郡区域的商业中心，占地17公顷，毗邻乌节路商业中心，交通网络十分发达，将城内将商业设施和高端住宅完美融合在一起，对于游客来说，周边有超过30家酒店和餐饮住宿可供选择，前来就医无后顾之忧。

图：诺维纳健康城概况

发展模式

1、打造环境提升服务——未来医院

是新加坡第一及唯一只有单人病房和套房的医院，医院就医环境类似豪华酒店，各种休闲服务一应俱全，整体环境高端私密。

2、打造平台集聚资源——医疗枢纽

诺维纳健康城至少由13座建筑组成，通过招引医疗服务机构、医疗教育机构、研究机构和护理机构聚集的服务平台，对病患来说，基于这个医疗服务平台的统一行政管理系统，从就医、住院到转至社区医院休养，都可在健康城内一站式完成。

图：诺维纳健康城特色内容与平台功能

围绕医疗服务向后延伸，开以健康服务为主要内容的养生、养老、康复疗养服务。“医养”结合类项目的核心驱动分为以先进医疗技术为驱动和以优势资源条件为驱动，通过医疗服务收益、健康延伸服务收益、房产出售收益、酒店及主体住宅经营、商业零售收益和旅游项目收益等多种方式获得盈利。

图：“医+养”模式

1）医疗技术驱动型，通常需要具备领先的医疗技术、高端的技术人才、先进的技术设备和创新的科学研究等核心竞争因素，此类项目具有开发专业性强、医疗基础要求高和整体区域科学技术氛围好等特点。

项目简介

迪拜健康城（DHCC）位于迪拜河左岸，地处迪拜市中心区域，项目投资18亿元，是世界上第一个最全面的医疗保健自由区，正在将迪拜变成世界级健康护理中心。

项目特色

医疗+疗养——

DHCC拥有超过90家门诊和诊断实验室，汇集超过1700名拥有医疗资格的专业人才，并且辅以特色医疗保健和商业零售服务，由医疗区和疗养区两部分构成：医疗区集聚各类医疗机构和提供设备、药品的医疗相关公司，重点是提供急性医疗护理服务，疗养区尚在建设中，重点服务与治疗环节前后端的康复疗养，通过不同功能的机构相互协作，提供持续性护理服务。

图：迪拜健康城功能分区

2）资源条件驱动型，通常依托特殊的疗养资源，例如温泉、气候、矿泥等疗养资源，抑或开发旅游资源，例如滨海、滨湖、高山、森林等自然资源，此种类型对自然条件要求较高，依赖对自然资源的开发，通过对旅游资源的开发，在形成旅游目的地的基础上更易发展。

项目介绍

项目位于瑞士蒙特勒市郊，是日内瓦湖和阿尔卑斯山的最佳观景地，依托着优美的自然风光和它独特的建筑风格，Clinique La Prairie为客人提供各种医疗和辅助医疗服务，是全球享有盛誉的抗老疗养中心。

项目特色

医疗机构定位高端——

瑞士草原疗养院早在1991年就开始提供医疗服务，随着后期发展，从服务上延伸出美容、牙医等专科医疗机构，并且建设按摩中心，大大加强了在医疗关怀上的职能，在物业产品上除了常规的医院之外，疗养院于2005年面向游客开放观景视野极好的城堡，实现居住的多样性，而内部的饭店也致力于为游客提供健康美味的餐食服务，花圃萦绕的疗养院无论从服务内容、配套设施还是生态环境来看，都有能力为客户提供非常优质的就医环境。

辅助服务凸显特色——

蒙特勒本就具有优美的湖光山色与四季宜人的气候，作为羊胎素的发源地，疗养院的抗老疗程包括各类SPA与医学美容，还有针对性的整形疗程，并且结合相应的产品研发，形成一个完善的服务体系。

图：瑞士草原疗养院服务体系

以医疗项目作为配套，通过与养老住宅、养生住宅和普通住宅的结合，主要进行房产项目营销，“医房”结合模式的核心模式是以医疗项目带动房产价值，带动区域活力，再由发展完善的居住社区带动医疗机构的发展，具有房产出租出售和医院经营收益的双重赢利点。

图：“医+房”模式

“医房”结合的项目除了医疗项目之外，有大量土地用于地产开发，开发规模和开发力度加大，相比其他医疗项目，其特点在于房产为主，医疗为辅，医疗服务作为项目的配套服务占比较小，而且投资者大多为房地产开发商，其选择该类项目的目的在于对普通房地产赋予新的功能，实现转型和升级，医疗服务与养老住宅、养生住宅以及普通居住住宅的结合都是时下居住产品的热门组合。此类项目在开发的过程存在医疗服务变成地产商圈地的噱头的风险，其结果直接导致住宅产品“挂羊头卖狗肉”与普通住宅无异，相反的，如果能够选择合理的运营模式，使得医疗和地产能够相互促进，以医促房、以房养医的双赢局面。此外，借助于地产商强大的市场和品牌影响力，医院品牌也更易于被消费者认可。

项目概况

云南省第一人民医院西双版纳医院由云南省第一人民医院与万达集团联合建成，于2015年6月29日举行揭牌仪式，并正式开业。

万达西双版纳国际度假区位于西双版纳傣族自治州景洪市西北部，建成后占地61公顷，是万达集团在西南地区投资额最大、内容最丰富的文化旅游项目。

图：云南省第一人民医院“医疗”+“房产”模式

项目特色

提供双向服务——

一方面为万达业主提供医疗保障服务，另一方为云南当地人民群众提供医疗服务，提升当地医疗水平，对于当地政府和企业来说，是一种“双赢”的合作。