保利万科招商都在干的TOD模式，到底是啥？

今年TOD模式（Transit Oriented Development）突然火了。绿城称要在地铁上建TOD大盘，龙湖表示要建全国首个商圈高铁TOD模式，京投发展要开创“TOD智慧生态圈”。明源君根据公开报道进行了粗略统计，目前共有万科、碧桂园、保利、招商蛇口等20余家房企开始涉足TOD开发模式。

TOD理念早在2000年就已引入中国，应用在轨道交通开发上面。过去近18年，理论虽已不新鲜，但在实践上国内还处于初级阶段，没有成熟的TOD模型出现。今年TOD模式翻红，明源君认为有以下天时地利的原因：

❶ 基础建设上：近几年国内高铁、轻轨、地铁建设趋于完善，交通网络织密，以公共交通为导向的TOD开发模式硬件基础坚实。

❷ 政策鼓励上：2014年国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出：“要发挥好城市公交导向作用，建立城市公共交通与城市协同发展机制，打造公交导向的集约紧凑型城市发展模式，主动引导城市空间布局。”这里面就提到了TOD模式，随着城市化进一步发展，广东省、上海等地也提出了相应鼓励TOD模式的政策。

❸ 城市发展理念上:城市发展规模中，不可避免的会出现交通拥堵、城市扩张侵蚀生态空间等城市病，TOD被称为“解决大城市病的良药”，与目前推崇的低碳城市、绿色城市、紧凑型城市等理念不谋而合。

❹ 地产大环境上：房地产进入下半场，住宅开发的红利到头，房企谋求转型，找寻新的利益增长点，开发TOD模型能带来土地溢价和物业升值，回报良好，同时不少房企转型做城市配套服务商，打磨运营能力，突破了TOD模式的技术、管理等壁垒。

符合城市发展规律的TOD模式被视为房地产的新蓝海，预计未来将有5万亿元的巨大市场。今天明源君就来剖析下TOD这位新晋“网红”，在群雄逐鹿时，如何做TOD开发能让你家房企脱颖而出。

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打造城市新地标

TOD模式未来有

2.4亿平米开发空间

一、何为TOD模式

1、定义

TOD模式（Transit Oriented Development）最早由美国建筑设计师彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》（<The American Metropolis-Ecology, Community, and the AmericanDream>）一书中提出，目的是解决城市无限制向外蔓延的问题。

TOD指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区。

2、绿色开发的3D原则

布局紧凑、为步行和自行车通行提供良好环境，从TOD模式的特点可以看出，内里蕴含着绿色低碳的理念，通过最大程度的开发公共交通使用程度，能提高土地利用率和城市运行效率。

TOD的3D原则也能说明这个问题，3D指密度(Density)、多元化(Diversity)、良好的设计(Design)：

①高密度开发：高密度不代表城市不宜居，TOD高密度开发住宅、商业、办公用地，混合型社区能缩短出行距离，提高公共交通使用频次，进而减少机动车使用频次，步行和自行车出行机会得到增加，最终建立起一个由公共交通起主要支撑作用的紧凑城市综合体模式。

②多元化土地利用：土地利用更适合人的居住、工作和休闲，这意味着土地的功能是综合的、复合型的。

③良好的设计：TOD模式以人为本，行人、自行车、小汽车等不可混乱、互相打扰，良好的设计指区域间尺度合理，拥有友好的步行区域、美观的休闲区域，行人在内穿行是舒适且方便的。

二、TOD与其他XOD城市开发模式的区别

城市开发模式中，有多个以经济、社会、生态三大类基础设施为导向的XOD模型，比如此前被广泛应用的SOD和AOD。这些模式与TOD有什么区别？明源君来一一解析。

①AOD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导

定义：政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。

示例：上海自贸区的开发是典型的AOD模式

上海自贸区定位为国际金融中心，主打国际贸易、金融服务等产业，上海向社会明确发布了自贸区的规划定位及相关信息，形成公众强大心理预期，引导开发商在自贸区周边进行建设，形成配套。

②SOD（Service-Oriented Development）：通过社会公共服务设施建设引导的开发模式

定义：城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

示例：SOD是近年来国内城市经常使用的开发模式，老城区发展缓慢，需要建设新城区，SOD模式以大型公共设施为导向的，适用于新区开发，为新区配置相应配套服务。

如杭州的钱江新城建设，以位于核心区的杭州大剧院为公共服务设施代表，引入了市民中心、杭州图书馆新馆、国际会议中心等，同时开发周边住宅区、商业区，引入行政区。公共服务设施杭州大剧院成为钱江新城崛起的首座建筑，也成为杭州城市建设从“西湖时代”跨入“钱塘江时代”的标志性建筑。

成都的南部新区建设：市级机关搬迁启动了新区建设，迁入行政中心，建设公共服务设施，完善新区功能。

TOD模式在实践中还易与另外两个概念弄混，尤其是TAD。

①TAD(TransitAdjacentdevelop-ment) :交通站点附近的开发

②TJD（Transit Joint Development）整合公交站点或者其他公交设施的房地产开发行为，是 TOD 在社区层面的延伸概念

国内在地铁上盖建筑的模式多是TAD，明源君认为这是TOD的简单版本，缺乏对土地的总体规划，往往会导致商圈层叠，无序扩张，公共交通的价值提升难以实现。

综合来看，TOD与其他几个城市开发模式相比，最大的不同是复合的业态规模和公共交通的发达性。尤其是对于国内一线大城市来说，愈发紧张的土地资源和越发膨胀的人口数量会导致城市无限制扩充，进而带来交通拥挤、生态破坏等问题。

TOD模型如果建立起大型混合社区，拥有发达的公共交通和适宜的步行距离，人在其中能工作、生活、休闲，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，城市幸福感和宜居感会大大提升。

三、TOD市场潜力巨大，社会效益、经济效益双收

TOD理论诞生于新城市主义时代，被称为是大城市病的良方，从前文中对TOD的概念解析中可以了解到，TOD是绿色、可持续发展的。而从房企角度来看，涉足TOD开发业务，回报率上亦是表现良好。

1、TOD开发大大提升物业价值，同时反哺轨道交通的投资。

以香港九龙的TOD项目为例，作为香港首个TOD项目，九龙TOD建设时融入花园、商场等公共设施，消费者口碑反映良好。效果直接反映在物业价值上，根据公开资料显示，九龙TOD还未完成时，价格已超同片区市价的13%，开发中后期，价格已高于同期九龙市价34%。TOD开发是区域空间的二次建设，能实现土地溢价和物业增值，带来收益的同时，也能让轨道交通企业和房企实现共赢，共同发展。

2、TOD开发打造城市新地标，社会效益和经济效益双收。

国外经典的TOD项目，如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等都已成为城市地标。TOD开发的一般是大型、复合型的城市综合体，理念先进、承载力强，建成后无疑会成为城市的新地标，参与建设的房企不但能收获经济效益，社会效益更是后劲无穷，持续为房企塑造品牌形象，提升品牌价值。

3、国内的TOD市场潜力巨大，或成为财富新风口。

TOD作为国内的新兴理念，在轨道交通网格铺设完善的今天，TOD开发势必会坐上快车，迅猛发展，根据业内专家分析，国内将有2.4亿平方米开发空间，市场规模将达到5万亿，是房地产领域的新蓝海。

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如何获取土地开发权？

如何改造与新建？

国内开发商这样做TOD

TOD开发模式在美国、日本、新加坡和中国香港等国家和地区已有了成熟的实践模型，目前国内TOD还处于初步阶段，对于想要涉足该领域的房企来说，学习发达国家或地区的经验是一部分，更重要的部分是要将TOD理论与国内的实情结合起来，内化为适应国情的落地理论，指导实践操作才能得心应手。

一、TOD开发由谁主导？

从中国香港、东京、新加坡来看三种方式

TOD的理论诞生的背景是美国大城市低密度蔓延，显然这个情况和中国的不符，国内人口密集，属于高密度蔓延，土地开发混合多种功能，高密度和混合土地形态是TOD的特征之一，但不能说国内已有TOD的雏形，因为TOD的特征指向的是交通站点附近的开发，而非整个城市的状态。

另一方面，土地所有制的不同，也将引导TOD开发走向不同的趋势。目前TOD开发的主导模式分为三种状态：

1、政府主导：以新加坡为例，土地76%为政府所有，政府是项目规划主体，投融资方式是建设阶段为政府投资，后期整体资产上市，上市后33.7%为企业私有制。

新加坡榜鹅新镇是新城市典型之一，采用的正是TOD开发模式。在传统的“地铁+公交”基础上，增加“地铁+轻轨”，地铁将新城和新加坡中心城区连接，缩短了通勤时间，轻轨将新城内部紧密连接，两者形成了严密的公共交通网络。在围绕地铁站周边600米范围内，住宅比例为50%（住宅中政府公屋60%，私人公寓和别墅30%，高档公寓10%），绿地比例为25%，周边配套商业、金融、公共服务等设施，社区集就业、休闲、居住功能为一体。

2、政府资助、政策导向：以香港为例，快速城市化的香港人口稠密，然而通过TOD开发，依赖发达的公共交通网络，香港建立起“立体城市”，可以说创造了一个交通奇迹。

香港多数土地是政府所有，采用的开发形式是地铁公司招标邀请开发商合作开发。建设阶段是政府投资和银行贷款，后期资产上市，23%为企业私有。

港铁九龙站是香港经典TOD项目，项目由香港政府通过港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。

地铁把中环CBD从港岛区延伸至九龙半岛，发展成了新的金融文化中心。城市综合体内交通枢纽、住宅公寓、商场、写字楼无缝衔接。

3、市场导向：以东京为例，土地65%是私人和法人所有，投融资上公私合营，项目最后多为私有。

东京又被成为“轨道上的东京”，可以看出轨道交通给经济和社会带来的巨大变革。这里主要讲东京涩谷站，该站为多条地铁、轻轨线路的交叉换乘枢纽，由东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发的涩谷之光是TOD模式的代表。

涩谷之光采用是竖向的城市商业配套综合体，34层的建筑如同一个迷你城市，每层有对应的功能，如地下2-3层是地铁配套餐饮服务，地上1-5层是商场，2层对接轻轨站，6-7层是餐厅，18-34层是办公楼。

二、国内TOD取得土地开发权的三种方式

国内TOD政策层次深浅不一，各个城市有着自己的步调。就土地开发权来说，明源君综合了多个报告，总结出目前公认的三种模式：

三种获得土地开发权的模式下，明源君认为不变的是规划主体必须要有全局操盘意识和总体设计先行的理念。

三、改造与更新，TOD开发项目的两种实施方式

城市建设迭代不停，改造与更新成了近年来与存量捆绑最深的词汇，尤其是对一二线城市而言，轨道交通网络基本已经完善，TOD项目的实施方式大致是改造更新，而对于三四线城市，建设则是主题。

国内目前20余家房企正在进行TOD建设，明源君从中挑出有典型意义的例子，一一来说明。

1、改造：以原有轨道交通为基础，改造中加强公共交通系统建设，高强度开发和连通用地，实现用地模式集约化转型。

例子：莘庄TODTOWN天荟项目

上海闵行区莘庄是一个老旧的商业区和居住区，莘庄TOD项目是唤醒老城区的一剂强心针。莘庄项目被认为是上海首个真正意义上的TOD项目，在已有的四根交通轨道上进行改造，改造后莘庄交通枢纽将接入轨道交通1号线、5号线、17号线（原规划）和公交线路，还将为沪杭高铁和金山铁路设站。

项目由上实城开集团和香港新鸿基联合开发打造，城市综合体天荟TODTOWN将成为承载衣食住行的“理想城邦”。根据上海市政府网站资料显示，位于交通枢纽上的城天荟TODTOWN涵盖了5万㎡办公、14万㎡商场、2万㎡酒店和9万㎡住宅，8.5万㎡公寓式办公、2万㎡公建配套，另外还有10万㎡的公共交通设施，以及20万㎡地下空间。新鸿基、城开集团对酒店、办公、大商业全自持。

上海在TOD开发政策上，自我开发为主，实际上，开发商要有操盘手的掌握能力，同时要与政府部门密切沟通。上海实业城市开发集团有限公司副总裁何彬在公开报道中提到，考虑到轨道交通等大型交通基建对城市带来的发展和能级提升，为枢纽站点周边提前进行相关的规划，给TOD模式预留出足够的发展和落地条件，他们与闵行区、上海铁路局、北京铁路总公司、申通地铁等部门经过几轮磋商，最终达成一致。

2、新建：布局长远，挖掘新建区域的交通与经济潜力。

重庆商圈高铁TOD项目：

探索TOD项目多年，龙湖地产在重庆沙坪坝站有个大动作，将建设全国高铁商圈TOD综合体---龙湖光年，总建筑面积为48万平方米，由6栋塔楼加底部21万方商业的裙楼构成。

资料显示，龙湖光年将在高铁车站上盖城市综合体，项目还涵盖成渝高铁专线、4条轨道线（1号 9号轨道环线 都市快轨）、27条城市公交线路。龙湖光年参照的是香港TOD模式，届时将链接高铁、轨道、公交多路网，使城际、城区内畅外连，集工作、商业、文化、教育、居住、等核心资源于一体。建成后客流量预计将超过90万人/天，约20万方自持天街综合体，将成重庆对外门户及城际消费目的地。

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开发周期长，规划要求高

涉足TOD项目要hold住这些难点

拥有五万亿的巨大市场，TOD开发项目成了不少房企眼中的香饽饽。不过明源君在这里要提醒一下，进入TOD和成功做成TOD项目的中间，隔了几道不小的难关。

一、开发周期长，考验开发商资金周转能力

TOD城市综合体项目如同打磨一个迷你城市，涉及到轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、休闲绿化等多个方面，从开发周期来看，普遍在3、4年以上。比如莘庄TOD项目2007年成立了领导小组，2010年，香港新鸿基地产与上海城开集团宣布共同开发。项目规划设计长达9年，要求商办、酒店需自持十年以上，项目中要建设一个南北连通的大平台投资约13亿土建费，不包括与铁路、轨道交通的配建费。

2018年7月9日，综合体TODTOWN天荟一期开始认筹，价格在6万/平-7万/平，相比莘庄均价5万/平来说，房价得到提升。

庞大的投资额、漫长的开发周期，TOD项目考验的是开发商的成本控制、资金周转、开工速度等综合能力。习惯了快周转的房企，面对TOD，要做好持久仗的心理准备。

二、总体规划能力至上，团队配置是关键

前文说了，TOD项目需要房企有操盘手意识，对项目的规划、设计、对接等，都需要顶尖的、专业的人士参与，有一支全能的团队十分重要，这也是现在房企转型的一大考验，当从盖房子变成了运营商，团队具不具备运营能力，可以说是胜败的关键。

以龙湖地产为例，布局TOD项目多年，龙湖内部有一个workshop平台，聚集了各种专业人才，这个平台打通了商业项目、地产开发、酒店等各个业态的数据，在在平台上再建立沟通机制以及高能量的培养机制，达到相互协同的效果。这样也有一个保障，当一个员工离职，不会因为人员流失造成工作停滞。

三、各地政策不一，受政策波动影响较大

TOD理论在国内属于比较新兴的地产开发理论，大趋势向好，但具体政策各地不一，比如深圳走联合开发，上海自主开发较多。政策一旦发生改变，开发商受波动比较大。不过长远来看，随着各地TOD项目的落地，国内也将慢慢研究出适宜中国落地的TOD模式，此时房企入局，发挥自身的建设经验和运营长处，很可能为国内TOD模式提供一个范本！

小结

对现在大城市发展而言，绿色、可持续是不二法则，TOD理论与绿色发展同频，无疑会成为将来改造大城市形态的一个利器！明源君对TOD模式的未来前景十分看好，房企在TOD模式上的实践越早，可能会试错，但更大机会是寻觅到“中国式TOD”的钥匙，掌握了这枚钥匙，转型之路还会缺助力吗？

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