日本房产｜连年赤字的京王地铁投资日本房产后，1年竟扭亏为盈？

新加坡政府在提交给证券交易公司的一份文件中显示，新加坡投资基金公司QIP（Q Investment Partners）曾在6月上旬以日本3大都市圈的住宅楼、酒店及商务写字楼作为投资对象，预计投资约6千万美元。其中第1批款项已购入大阪和名古屋的3处房产，实际投资总额已达4千万美元。

QIP表示，将在包括东京都等更加中心的区域在内，进一步寻求投资机会。

基金的首席执行官Peter Young表示，搞出如此「大动静」主要还是因为目前的日元汇率贬值是一个恰好的投资时机。

现在买日本房产真的就那么「吃香」吗？

01.外资不断涌入日本房产市场

其实回看今年上半年的新闻可以发现，随着2、3月日元汇率开始持续走低后，不少外国投资机构以及个人投资者对日不动产的投资热情反倒是逐步提高。甚至日本人自己都觉得「今年突然来日本买房的外国人变多了」，新闻报纸上也频繁出现「不動産爆買い」、「爆買い復活」等消息。

根据日本官方的数据推测，2022年外资在日本房产上的投资额有可能创下疫情3年以来的最高水平。并且随着日元持续贬值，海外资金还在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。

从新加坡投资的资金流向来看，2022年2月，GIC（新加坡政府投资公司）以约1500亿日元收购了西武控股（HD）旗下31个酒店和娱乐设施。紧接着GIC还宣布将收购东京皇家王子大饭店花园塔（The Prince Park Tower Tokyo）；2022年3月，大型上市基金Ascott Residence Trust宣布以约100亿日元购买大阪和福冈的租赁住宅及学生公寓。

不动产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计也显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，相比2020年增长仅6.1％。而现阶段，2022年上半年仅GIC等的3个项目就达到了2021年整年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动海外资金对日投资，那么投资额很有可能直逼2019年水准——42亿美元。如今来自亚太地区对日本不动产的投资额已经仅次于美洲。

02.首都圈铁路沿线房价飙升

7月初，日本国税厅公布了以遗产税和赠与税作为计算标准的2022年版公路沿线地价（路线价），即日本全国的房价平均浮动率比2021年上升了0.5%，同时也是新冠以来的首次地价上涨。

「路線価」是指每年日本国税厅对铁路沿线周边居民住宅根据「遗产税和赠与税」税率作为计税标准得出的每平方米土地价格，是考察日本房产价格一个重要指标

在所有城市中，首都圈的路线价涨幅很明显，根据东京国税局统计的数据显示，东京都内的铁路路线价相较去年平均涨幅为1.1%，这也是自2020年价格下滑后，首次在疫情缓和后开始回温。

所有地价回升的地区都有个共性，就是这些地区通常是居民聚集的区域，由于疫情趋缓，这些地区的民众外出频繁，从而带动了周边商圈迅速恢复。

根据东京都内的48家地方税务局的统计，有将近30个地区的地价呈现上涨趋势。相比2020~2021年度的仅3个区域地价上涨，今年的涨幅数量大幅增加。地价持续下滑的区域有12处，比起2020~2021年度的37个区域呈现下滑也减少近60%。但比起疫情前所有区域地价均上涨来看，疫情带来的冲击并未完全恢复。

在涨幅排名中，第1名的北千住站上涨5.0%、第2的中野站上涨了4.9%，第3的目黑区自由之丘站则上涨了3.7%。

在榜单前10的街区中，基本都是居民住宅区为主，而并非观光热门景点，因此即便国外观光客数量没有恢复到2018年以前的水准，也依旧不影响当地的商业地价以及房价的上涨。随着日本国内逐渐解禁，国内民生消费逐渐恢复，再加上一些地区本身的再开发计划都在带动地价上涨。

03.房地产或将成为大手企业的获利支柱

日本国内的一些大手企业在新冠期间也将自己的部分资金从本业务运营转移至日本房地产，其中最为成功的就是运营着东京都西南部至神奈川县北部一带的京王电铁集团（京王電鉄）。

在京王电铁公布的2021年财报显示，由于新冠导致国内铁路使用频率下降，在运输业务上的营业赤字为26亿日元（约合人民币1.27亿元），好在京王电铁在前几年就已经购入不少房产，因此2021年京王投资在房地产业务上的营收为104亿日元（约合人民币5.1亿元）。房地产未来将成为京王集团获利的主要支柱之一。

京王电铁社长都村智史表示，疫情过后，日本的交通、商业、居住等方方面面都将迎来重大改变，尤其是在交通需求不能迅速回归的前提下，根据居住者的生活模式进行铁路周边环境的再开发，可能更加符合当下的社会发展。

「房地产在市民的生活中扮演重要的角色，在未来社会中，根据不同地区居民的生活习惯和因疫情影响而改变的生活模式，推出更加符合『后疫情时代』的街区改造计划。未来铁路周边的再开发将着重在居民家附近打造便利生活圈，比如铁路高架化就是提高土地上方空间利用率的一大关键。比如目前规划的涩谷区笹冢站至调布市仙川站间（约7.2公里）的直达高架，街区的建设也将朝着打造生活机能强、住宅价值高的生活空间发展。」

在东京的各项再开发计划中，新宿地区的开发规模最大，这也归功于京王集团在新宿进行的京王Plaza酒店（京王プラザホテル）的改造项目，改造后的京王Plaza酒店将集「酒店＋商务楼」于一身的复合式商业设施。整个改造计划也是京王集团自1971年酒店首次开业以来，在新宿地区进行的最大一次投资，改造后的京王Plaza酒店既能满足观光业恢复后的游客接待，也能满足公司日常办公的需要。

与此同时，京王电铁也对旗下最具有代表性的京王百货进行改建，也是为了改善当前京王百货日渐失去竞争力、不受年轻人欢迎的现状。在改造完成后，内部将会引进更加年轻、更加高端的品牌展柜，或者替换现有经营状况不佳的展柜等等。

当下的日本房产无论是对企业投资也好、对个人投资者也好，都是几年里入场的好时机。即便如前文所说，日本房价地价持续升温，但在有的人看来也是最不敢「追涨杀跌」的时期，他们期待日本房子的价格降下来。但其实我们要知道，随着日本政府继续维持低利率以及日元汇率持续走低，外国人买日本房产其实就是在变相打折，用现在的低投入换取未来的房价持续增长。

随着日本政府对新冠的行动限制逐渐放开，疫情带来的消极影响将逐渐减退，像东京、大阪等国际大都市在未来的住宿和餐饮需求将进一步扩大，而当那个时候再想起投资日本房产，尽管依然有利润空间，但可能回报就没有现在这么大了。

参考资料：

[1].日经中文网：亚洲投资者趁日元贬值大买日本房地产

[2].東京都心部の不動産を物色する中国人　入国できなくてもリモート投資を続けるワケ

[3].共同网：日本公路沿线地价转升 疫情影响逐步缓和

[4].京王電鉄社長、沿線を再開発「新宿を国際観光拠点に」

以上图片截自于网络

如有侵权请联系删除