探财富良机｜全球经历史诗级人口变迁，他们流向哪里机遇就在哪里

近两年，在城市环境、房价等问题的压力下，关于“逃离北上广”的讨论越来越多。

历史上，中国人口迁移根据地域的不同,可分为国内迁移和国际迁移两大类。国内人口迁移划分为先秦、秦至元、明清、近代4个时期。国际迁移则经历了古代移民、近代移民两个阶段,方式上又有自由移民和强迫移民的差异。

人口迁移是人类社会普遍存在的社会经济现象。主要是由于经济、政治、军事、自然、宗教等因素造成的。

过去五年（2011-2016），世界人口净增4.3亿，中国增加了3500多万，只占了个零头。在绝对增加数上，印度遥遥领先，几乎两倍于中国。

一个地方的经济走势，最重要的无非一是人的流动，二是钱的流动。

业界一直流传着一句经典的论述：短期看政策，中期看需求，长期看人口。这一句，对于国外市场而言，要比放在中国更有普适性和指导意义。

对遍布全球、买遍世界的中国人而言，无论是出于投资理财避险，还是追求不同的生活方式的目的，这些人口变动中都蕴含着重要的趋势性信息。

（过去五年人口净增前十的国家）

事实上，你会发现中国人和钱海外扎堆的地方，往往也是最能吸引人前往的地方。一般而言，哪儿人多就意味着哪机会多。如此看来，中国人果然善于把握机会。

中国人喜欢去的城市真的不少，既有英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡、加拿大等老牌资本主义国家，也有越南、柬埔寨等新兴国家，还有很多不发达国家甚至战乱国家。不过，在加上钱的流向修正之后，聚焦点立刻凝缩。

核心城市的人口变化，说的就是一国人口迁移的故事，讲述的是整个国家的经济故事。这次主要分析美国：

美国：穿越半个美国去找你

美国人正在进行一场跨越半个国家的大迁移。

（美国人从中西部城市迁向加州、德州和佛州）

他们离开位于中西部伊利诺伊，离开东北部的西弗吉尼亚，穿越大半个美国，不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯、佛罗里达，和西部黄金海岸加利福尼亚。

过去五年，这三个州成为全美人口增长最多的州，人口净增量居然已经占到了全美新增人口的一大半。过去五年全美增加的人口，有88%都去了南部和西部地区。

加州、德州和佛州历来是移民和投资热门城市，现在更加变本加厉了。但苦了美国其它很多地方。

2016年美国人口增长率爆冷门，创下1930年代以来最低，纽约州人口甚至出现十年来的首次负增长。但人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州，在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。

还有一个州，在这场举国南迁和西迁的浪潮中，成为了最积极的参与者。

伊利诺伊州，全美人口数排第五，但过去三年人口一直在下滑，到2016年总人口仅剩1280万，让这座千万人口大州，成为了全美人口增长倒数第一州。其中以芝加哥的人口减少最为严重。这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市，已经连续四年人口流失。

但光看人口增长，不看人口结构，一不小心，也可能误入一座即将成为“养老院”的城市。

联合国将人类年龄分为三组，分别是0-14，15-64，65以上。15-64岁是真正具有劳动力的年龄层。劳动力人群占比越高，说明国家可供给的劳动力越充足。

为了弄清楚这些人口增长火爆的城市，究竟有多少劳动力储备，我们统计了各个城市15-64岁的人口占总人口的比例。

在计入统计的城市中，西雅图和波士顿以超过75%的劳动力人口比例甩开其他城市，它们有充足的劳动力可以投入经济生产中，未来经济动力十足。这一点也在西雅图的产业优势、经济增长和房价发展上得到证实。

还有一些城市劳动力储备也非常充足，劳动力比例超过70%：

西雅图、波士顿、旧金山、温哥华、新加坡、波特兰、丹佛、曼切斯特、芝加哥、格拉斯哥

这一点，几座国际一线可能就不如国际二三线城市了。15-65岁人口比例都未超过70%。

为了根据人口因素更加全面地挑出未来具有足够增长动力的城市，我们做了一个人口增长率与劳动人口比例的二维象限图。

（第一象限城市具有人口绝对优势）

分布在第一象限的城市，比如西雅图、丹佛、墨尔本、波士顿、温哥华、堪培拉等等，既能保持高速持续的人口增长，又有充沛的劳动力供给，是未来值得关注的城市。

抓住未来价值投资机遇

价值投资，顾名思义，就是要买低于本身内在价值的投资品。无论是在国内还是国外做资产配置，对于追求稳健回报的投资者来说，最重要的投资标的之一当然是房产。而选对了房产投资城市，这笔价值投资就成功了一半。

前面我们从国家、城市人口变化、城市劳动力供给方面做了剖析，但资产配置终归是要落到房价带来的收益上才行。若这些具有人口竞争优势的城市，恰好又有不错的房产租金回报率，只要当地经济不出现大变故，基本可以圈定这些便是未来值得重点关注的区域。

在一批华人心中新崛起的适合移民投资的城市。这些城市过去5年的人口净增在5-20万之间，数量有13个。这些城市在中国人眼中，很有点1990年代深圳的感觉。

休斯顿领衔这一档次的城市，人口增量17.1万，其次是奥克兰、洛杉矶、多伦多、奥斯汀、达拉斯、丹佛、旧金山、蒙特利尔、西雅图、渥太华、伯明翰、柏林……

休斯顿：强大不容忽视

全美第四大城市

GDP全美第四，增长趋势明显

休斯顿人口净流入量排全美首位

年增就业岗位量全美第二，仅次于纽约

房价受油价影响小，且稳定上涨

六大支柱产业，结构多元化

石油业：休斯顿又称石油之都，是美国石化产业的中心。

医疗业：休斯顿的MEDICAL CENTER，在癌症、心脏和皮肤病研究方面非常著名，代表全美西医方面最先进的医疗技术。

航天业：美国的航天科研中心，国家航空太空总署NASA及有150多家航空公司设于此。

港口贸易运输业：休斯顿港是全美国际货运吞吐量第一大港。

体育业：2017年超级碗就选址于此，周琦、姚明、易建联三位中国体育明星都在休斯顿立足。

制造业：

休斯顿出了名的教育资源

项目属于Katy 独立学区，在休斯顿地区77个独立学区中排名前三，公立小学尤为突出，是孩子领先未来的起跑点。

Katy Elementary School - 10分

2017休斯顿最佳公立小学第六名

Katy Junior High School - 8分

Katy High School - 7分

数据来源：美国教育数据分析网站Niche和Zillow

高素质人群聚集区

katy靠近休斯顿石油走廊，聚集了很多石油公司高级工程师居住，加之许多新移民为了优质的子女教育移居，整个片区的家庭素养都较高，且无治安问题。

热门的华人社区Katy

Falls at Green Meadows位于休斯顿传统富人区Katy（凯蒂），拥有绝对的交通优势、丰富的亚洲生活配套和静谧优美的自然景观。

【房源项目】休斯顿全新奢华独栋别墅—Falls at Green Meadows

【房源价格】32万美元起

【推荐理由】

Falls at Green Meadows 是个美丽的新住宅社区，位于德州凯蒂市，休斯顿市中心以西。这里的居民可享用社区休闲娱乐中心、波光粼粼的湖泊、蜿蜒的步行路、泳池和游乐场。此外，最近翻修的 Katy 城市公园就在街对面。Falls at Green Meadows 社区内的孩子可到著名的 Katy 独立学区就读。该社区由美国知名建筑商Lennar打造，3-5房/2.5-4.5卫 多样化的户型选择，售价32万美元起。

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