4.0时代理想人居，是对城市资源的绝对占有

2018年是豪宅进阶史上直线上升的一年，期间几起“天价成交”案例耐人寻味。

2018年“天价成交”案例

10月，位于香港岛东半山的一处新楼盘，一套450㎡的豪宅总价约6亿港元，相当于5.26亿人民币，创亚洲最贵纪录。此后有一句话开始流传——“香港是一个房价总会发生奇迹的地方”；

同样在10月，杭州神秘大佬买下市中心一处中式大宅，建面908.61㎡，总价高达8500万。这也是2018年以来，杭州网签住宅中总价最贵的一套。低调买家表示，想在市中心换套大宅子；

落地到南京，去年1月，城中豪宅泰禾南京院子顺利售出，面积805㎡，总价4904万元，刷新南京最高退房总价记录！城中地段，为不可能带来可能；

不仅是豪宅，还有一桩千万房源的成交令人匪夷所思，因为主角仅仅是北京一处地下室——

去年4月，北京一处不足百平的地下室转让，在名校学区和地段加持下，最终以1050万天价成交！刷新普通民众对北京房价的认知。

越来越多的鲜明案例，传递出一个新讯号：新时代下的顶级置业，本质就是为绝版地段、配套资源买单！

诚然，从“产品置业”到“资源置业”，豪宅定义的转变并非一蹴而就，而是伴随时代的潜移默化，在巨大的市场力量下淘尽铅华，最终才沉淀于“地段”这一致密核心。这一点，在近十年南京豪宅演变过程中得到全面体现。

南京豪宅变迁4大阶段

在2019年之前，南京豪宅变迁已历经4大阶段。

4.0时代理想人居，是对城市资源的绝对占有

南京主城实景图

1.0 高门阔府

1.0阶段，聚焦在南京城东月牙湖畔的富人区。在华东第一商圈新街口的辐射下，紫金山绿麓周边天价别墅孕育而生。和传统观念一脉相承，这个时期豪宅以大为好，讲究高门阔府、气派尽显，但时间一久，室内功能划分模糊、缺少人居底蕴等缺陷也暴露无遗。

2.0 硬件之战

直到2009年，南京豪宅进入2.0阶段。当时市场刚刚打开四万亿救市的暖风机，第一轮炒房情绪爆发。随后在河西十运会契机下，政府5年投入320亿元，南京奥体中心及周围片区全面开建，河西新城自此崛起。

风潮之下，南京豪宅兴起硬件战，最早一批精装房、科技房也在河西奥体周边集中涌现。到“后十运会”时期，部分河西住宅开始尝试向高端项目挺进，例如万科光明城市、中海塞纳丽舍、朗诗绿色街区之流，均是当时代表性豪宅，河西第一批改善客群意识被正式唤醒。

3.0 体验先河

伴随着南京楼市整体硬件标准大幅提升，部分目光长远的开发商，将核心转向对社区氛围、物业服务、舒适体验度等软性方面的打造，3.0阶段豪宅在近几年突飞猛进，有温度、有细节的“体验型社区”成为新生代豪宅追求的方向。

其中标志性节点，就在仁恒江湾城一期首开，滨江服务型高端豪宅亮相南京，开创南京楼市三天10亿元的进账神话，千人深夜排队抢房首现河西，更让板块从此翻身为豪宅区域。此后，包括养老、体育在内的多元化地产布局、强强联合超级物业、机器人管家、小米智能家、生命滋养系统、互联网智慧社区等层出不穷，凭借产品力更新，不断为房地产赋能。

4.0 资源占有

直到4.0阶段的到来，正式表明南京高净值人群的人居身份标签，回归对城市资源的绝对占有！

当下顶级人居追求有两个方向，首先是马斯洛层次中的自我实现需求，另一个是需要补足缺失需求的短板。简单地说，新型豪宅是自我实现与回归型豪宅。不断崛起的二代人群，由于起点高，需求趋于个性化，也衍生出另类的多样人居需求。要满足这类需求，就必须依靠繁华成熟的地段配套。

因此，城市资源比重最大的主城区域，逐渐成为高净值人群的身份标签。聚合需求、满足需求，这是主城地段对高端住宅的“向心力”。正如文章开头提及的天价案例，无一不是高端圈层为地段而买单。

力压新街口！河西中部繁华四起

再放眼南京，目前2大城市核心区并驾齐驱：新街口、河西中。但由于起点不同、规划不一，两大区域发展趋势已分高下：新街口“故步自封”、逐渐处于劣势，而河西中部地标四起，正在为城市未来蓄能。

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新街口实景图

首先来看新街口，在长久发展下，目前片区格局已基本固定。早年规划的道路网络，在摩天高楼集体涌现之后，显然已经难以为继。庞大人流遇上城市夹缝，拥堵已是常态，甚至出租车司机都不惜拒单绕道而行。想要大刀阔斧拓宽城市路面，也几乎是“异想天开”。

加上办公成本提高，不少百强企业陆续将办公地点从新街口迁出，转向河西金融城、广告产业园、苏宁睿城等高端办公区。

人居方面，新街口目前新老小区繁杂交错，可能豪宅隔壁就是“老破小”，居住人群复杂，已然缺乏豪宅所需的纯净人居土壤。尤其在板块资源开发殆尽下，未来也再难出现新地标。

相反，河西中部则迎来爆发期。

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河西实景图

河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，以河西中央商务区、南京新城科技园、江东中央活动区、新加坡南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成全新产业中心，逐步实现由传统产业向高端产业和现代服务业的根本性转变，未来板块内预计办公人群将超200万。

其中，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。纵观河西十年，从一片无人问津的滩涂变成今日大热的豪宅板块，河西的发展轨迹与上海浦东可谓同出一辙。

4.0时代理想人居，是对城市资源的绝对占有

河西中部实景图

基础设施方面，伴随地铁10号线、2号线开通，打通了河西交通经络。在更科学的城市规划起点上，河西中部路面宽阔，全城畅行。在十运会、青奥会举办后，包括奥体中心、金陵国际会议中心、青奥双子楼、南京眼等典型建筑地标拔地而起。

河西，正如市场所期待的那样，势如破竹。

另外一大信号，在于南京巨幅商业资本的流动方向。资本市场比普罗大众对于城市风向的把握更加精准、敏感。例如在南京，金鹰的扩张路线，就恰恰能证明城市中心的更迭：

20年前，金鹰选择了南京新街口，占据绝对的市中心，为华东第一商圈点睛；

20年后，金鹰选择河西中，打造亚洲规模最大的购物中心——河西金鹰天地，未来还将引领南京后20年的生活方式。

4.0时代理想人居，是对城市资源的绝对占有

河西金鹰天地效果图

从规划上看，对比新街口金鹰，河西金鹰天地更具现代化商业中心的前沿基因。这是一座超高层城市综合体建筑，由裙楼及3栋超300米的超高层建筑组成，更是如今世界上独一无二的合体建筑。业态方面凝聚30万㎡高端购物中心、5A写字楼、五星酒店以及高档公寓。在商业部分率先开业之后，河西金鹰已然成为江东板块新地标，并推动河西片区居住品质提当升级。

不仅仅是金鹰，据统计，河西中部目前商业综合体星罗棋布，包括“奢侈品宫殿”德基广场、“滨江不夜城”乐基广场、“一站式生活”河西万达、“格调小资”中央商场等均已开业，成熟配套静待指摘。比起各项规划尚处于起步阶段的河西南，以及基础配套百废俱兴的江北新区，节省下的不仅是时间成本。

更重要的是，未来河西中部还有一批百亿级综合体在路上！

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