曼哈顿，究竟是如何成了现在的曼哈顿？

曼哈顿是一个狭长的岩石小岛，四周由水环绕。中间一个巨大的城市绿肺中央公园。这座城市的主要发展历程和城市结构以1876年中央公园的建成为标志。

20世纪之交，随着工业化与城市化的进程，曼哈顿人口激增，曼哈顿大部分的公寓建于20世界的最初的十几年，在1912年左右，公寓楼取代联排别墅成为曼哈顿城市住宅的主要形态。当初纽约的建筑师纷纷去到欧洲的罗马，巴黎学习欧洲最流行的建筑艺术，试图在美洲地图上建立一个“新的巴黎”。

比如，在上西区河滨的Riverside Blvd 河滨大道，就是模仿欧洲的河滨建筑群而修建，所以至今，河滨大道仍旧留有很多当时的欧式豪宅Mansion。如今，大量的欧式风格建筑保留了下来，成为一个时代的痕迹和见证。

纽约房地产界把在两次世界大战之前修的公寓楼称为“战前公寓 Pre-War Building”。而二战后,90年代前修的现代公寓楼称为“战后公寓 Post-War building”。新大楼常泛指90年代后近20年新修的大楼。 有趣的是，这三种类型的公寓缺刚好迎合了世界不同地区的和国家的客户。

比如，从欧洲来到曼哈顿生活的居民往往对十几层高的战前公寓Pre-War Building情有独钟。似乎住在这样具有很多设计细节的战前房让他们有种回到故土的感觉。一杯红酒勾起了他们对故乡的无限回忆。

而战后公寓Post-War building，由于建筑高度拔高了，往往超过20层。高的甚至30层以上，这样的公寓往往修在城市之后发展的地区，比如在曼哈顿岛比较两端靠近东河以及西边哈德逊和区域。战后公寓由于户数大大增加，而设计公寓简化，户型也简化，层高降低，所以价格反而显得比较中庸，受到了大量在城市工作的中产阶级的欢迎。 在价位上，和屋况上属于性价比不错的适用房源。

90年代后近20年新修的大楼以Condo为主，即为全产权公寓。90年代亚洲经济腾飞，这类新建筑吸引了来自日本，韩国和香港新加坡等地的投资人，同时，来自欧洲，南美，中东的投资人也看重这里的高端物业。

同时，90年代以后随着纽约城市的犯罪率大大降低，得益于当时市长的整治，让世界的高净值人士开始把目光投向曼哈顿，他们看到了这里活跃的经济活动，和世界商业中心的地位。认为这里是配置美金财富与资产的好地方。“高端物业”开始成为一个独立的地产市场。新建筑公寓以玻璃外墙和城市景观为主要卖点，比如最初在哥伦比圆环修建的时代华纳双子塔，拥有中央公园和哈得逊河的独家景观。

2008年经济危机以后，曼哈顿从危机中复苏，地产迎来了一个更新的格局。

2010年后中国资本开始涌入曼哈顿。新大楼公寓呈现出百花齐放的格局。产品不仅有高层玻璃单体建筑，一些在建筑界具有影响力的大师如Robert A. M. Stern则倡导回到过去，他害怕未来的城市都没了个性，每一个城市都如同一些亚洲城市和迪拜，被大量的高层建筑包围，却失去了人居最本质的诉求，即对传统生活仪式感的保留，客厅是客厅，厨房是厨房，户型具有独立性，和街区，自然的亲密关系。

纽约时代广场

于是近5年，纽约开发商又开始从过去寻找灵感，开始使用石材建筑高层建筑，结合现代建筑的大窗设计，成为“新派仿战前公寓”。目前从价位和市场反应来看，“新派仿战前公寓”由于其品质和艺术工艺成为投资人亲睐的一种类型，当然价格却不低。

曼哈顿是世界上人口最稠密的地方之一，每平方千米有26,668的人口。巨大的人口流量是曼哈顿经济发展的基础，也是它繁荣发达的标志。

曼哈顿的发展过程看似非常复杂，但是万变不离其宗，不论多么发达的经济或文化娱乐产业中心，都离不开地理交通优势、人口流量优势、人才资源优势和品牌价值优势。投资者们与其说是青睐曼哈顿，不如说是看中了这些区位优势。

本文由纽约资深华人地产经纪人Peggy Peng女士撰写，她在美国纽约获得双硕士文凭，对曼哈顿和长岛房地产市场有非常熟悉和深入的了解。