房地产学习笔记-第二篇-鹤岗的房子到底有多贵

在第一篇笔记 中国房地产在世界上算什么水平 中我们比较了核心城市的房价，探讨了各国政策的区别，分析了中国未来房产可能的发展方向，现在再来看看鹤岗，这个中国房价最低城市的房价，在世界上贵不贵

老规矩，先看城市的选择

1. 鹤岗。中国最便宜的地方了
2. 法国 鲁贝
3. 日本 各地乡村
4. 美国 底特律
5. 新加坡没合适的区域拿来比较了
6. 英国暂未找到

对比的角度就很简单了直接上图

最低房价城市比较

这次的比较实际上很清晰，只看国内和国外就好了

1. 国外突出一个想要人来。来了干啥？ 缴税。房子本身的价格可以为0 只要能吸引人来，缴税就可以。
2. 国内，因为买了房子，没有太多的持有成本，只有交易的价格。对于政府来说，人来不来相对间接的影响税收。

我们来仔细分析一下，这两种政策区别的本质及其影响。

我国的政策及影响

1. 出让土地，获得土地出让金。相当于把这块地未来70年的收入一次性收走了，对于发展中的中国，这相当于透支了未来一部分发展的潜力，用于现在的快速发展。对改革开放的前期，起到了一个提速的作用。
2. 几乎为0的房产税。居住地附近的公共设施（交通，医院，学校，公共绿地等政府出钱建设的设施）和公共服务（马路等公共区域卫生保洁，公立医院的补贴支出，学校的补贴支出，等需要政府补贴的服务）均不需要住在这里的人后续持续的付费了。这里产生的问题就明显了，城市建得越大，后续需要持续性支出的费用就越多，而单靠卖地这类短期收入，并不能长久，所以就需要土地的价格提升，让这个游戏能继续玩下去。
3. 政府的税收收入（长期可持续性收入）的主要来源，企业税为主，个税占比较低。政府更希望大企业入住，成为纳税大户。后续城市发展的后半程（房子过剩，需要持续收入的阶段），有更合理的产业布局的城市才有更大的发展活力。靠卖地为生的城市会越来越萎缩。这方面细节以后在讨论。

国外的政策及影响

1. 土地以私有土地为主，征收土地要一点点征，相对的较难成片开发，建立新区。
2. 房产税（后续我国的房产税也为地方税）。只要有人在，就能持续纳税，让当地政府有钱维护公共设施提供公共服务。对于一个处于稳定阶段的经济体来说，这才是一个更能长久维系下去的方式。
3. 政府很多的收入来源于个税，个人缴纳的税收。更希望有更多的人来，产生更多的收入。而对于买房的人来说，选择一个房子还是选择一个区域的服务，并为之长期付费。

本文的结论如下

1. 鹤岗的房子，还有几万块的价格。单纯从价格来说，和同一价格区间的国外房产比。贵了很多。
2. 长期持有来看，鹤岗的房子还是很便宜的。这就源于房产税政策的区别。
3. 长远地看，房产税肯定到来，作为接替土拍成为地方财政的主要收入来源。
4. 降低地方财政压力后，土拍的价格才能下降，房子的交易价格才能真正下降。
5. 房价的分化将持续加深。