从李嘉诚到王石，再到许家印，一文看懂中国地产三十年

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前言：

这两天网上有两份红头文件大热，一份关于香港首富李嘉诚的公司。和记黄埔地产，在四川成都套现１７００亿离场，当地财政部门对其停止融资贷款。不过李超人旗下公司，就像一个赚的盆满钵满的赌客立场，挥一挥衣袖，不带走最后一个铜板。

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一、两份关于港交所公司的文件

自称是是纯粹商人的李嘉诚，向来不在乎道德评判，前几天刚从京沪的地产项目套现５００亿，网友调侃说，看来又要拿在大陆赚的钱去英国填窟窿了。

另一个是关于大陆首富（２０１７年）许家印的，恒大地产恳切要求和深深房重组，然后登陆Ａ股，否则，１４３７亿的本息无法向战略投资者及时支付，会面临资金链断裂风险，而恒大集团整体负债８０００多亿。

恒大地产项目遍布２００多个城市，涉及８０００家上下游供应商，拥有１４万名员工，６０多万住户，２００多万准业主；创造了３００多万就业岗位，都会因为债务风险，受到重大影响。

总之，一句话：ＴＯＯ　ＢＩＧ　ＴＯ　ＦＡＬＬ，恒大太大，不能倒下！

接着，恒大官方辟谣，并立即报案。

从文件流出到恒大报案，半下午的时间。

算是让子弹飞了一会儿吧！

二、房地产的黄昏

网上都在议论，恒大这是挟“风险”以令诸侯，在国内Ａ股，除了深圳国资委背景的万科，和上海国资委背景的绿地，貌似还没有其他上市的地产公司。当年，如日中天的万达都没做到。停牌了四年的深深房，苦等了四年的恒大，也没熬出头。

８月份，中央银行和住建部召开了重点房企座谈会，要求房企剔除预收款后资产负债率不得高于７０％，净负债率不得大于１００％，现金短债比小于１。

业内称之为三道红线。

而当时的大环境是：疫情过后，中美脱钩论”传遍全美国制裁华为，强买抖音，国家确定要搞内外双循环经济，要拉动内需，要狠抓消费，要投入９.５万亿搞芯片，要摆脱被卡脖子，要实现中国制造２０２５，中国标准２０３５。

其实就八个字：科技创新，产业升级。

高居不下的房价，掏空了市民的六个钱包，掏空了中产小资的腰包，更是掏空了９０后社畜的信心，别说生孩子，连结婚的兴趣都没有了。

三、不解释，中国制造２０２５

房住不炒喊了三四年，李嘉诚旗下地产项目，卖了７年。

同样是首富，同样在香港上市，同样搞房地产的，一个欠债八千多亿，一个到处套现，几千亿真金白银，重仓英国加拿大澳新，和在香港涉及的行业类似。还是电信电力燃气等民生部门，特点就是重资产，低风险，稳收益。

反观靠地产登上首富的王健林和许家印，一个壮士断腕，将万达地产酒店项目全部剥离，一个资金链紧绷，债台高筑，不得不兵行险着。这些体量巨大的房产巨头，十年前，还是个地方政府官员座上贵宾，现在要么偃旗息鼓，要么四面楚歌。

因为，玩法变了，侧供给改革不是一句空话，去杠杆也不是耳旁风，卖房子炒房子一夜暴富的神话也该过去了。

云计算，大数据，人工智能，５Ｇ互联网，区块链，基于数字化平台的智能制造，才是未来资金流入方向，科技创新，才是新风口。作为老基建的房地产商，在经济发展的新阶段，只能以配套设施提供者的身份出现，已经被智能产业的“后浪”们，拍在沙滩上了。

ＩＴ互联网，智能制造，这些科技含量高的东西，老派富豪们向来是谨慎投资的，深受殖民地思维局限的香港商人，压根就不信黄种人能搞定高科技，当年倒腾程控交换机的香港商人，宁愿继续当倒爷，赚快钱也不去深圳建厂。

１９９９年，李泽楷的盈科数码，风云一时，给马华腾投了２２０万美元，占股２０％，后来腾讯登录港交所，小超人解套，４４００万美元卖出，小赚一笔。

要是继续持有的话，价值应该过千亿美元了吧，还是那句话，殖民地思维限制了他们的想象力和勇气，也缺乏了对于华人能在高科技创新领域的信心。

更有意思的是，到深圳创业的香港人，做出了中国快递第一股顺丰，全球民用无人机霸主，大疆。

不得不说，深圳是一片传奇的热土。

四、殖民地思维的桎梏

客观的讲：李家人在香港富豪圈子里，算是风格激进的吃螃蟹者了，其他富豪，连这个念头都没有。李嘉诚已经退居幕后，７０年商海沉浮，书写了财富传奇。

但正如新加坡国父所言，他的财富来自于垄断，来自于对房地产和其他民生工程的垄断，没创造出任何在世界上有影响力的品牌，一个也没有。

原因无他，商人逐利而已。经商是个资源整合然后套利的过程，这个路径一定要短，速度一定要快，利润一定要高，风险一定要低，投入一定要少。

退回到１９７０年代的香港，背靠汇丰银行的李嘉诚，会选择哪个行业？

毗邻而居的李嘉诚和汇丰银行

退回到２０００年代的大陆，长袖善舞的王健林许家印们，会选择哪个行业。当时新加坡的主权基金淡马锡，除了苏州工业园之外，配套的房地产也没少投资吧！

五、香港大佬爱打牌

对于李嘉诚，评价尚早。

其自我定位为纯粹商人，恒大债务危机可以求政府，叫他们和深深房重组，和记黄埔，长江实业，在港岛一隅，找谁重组，李超人和香港其他家族斗法多年，各自都有产业护城河，都有势力范围的，蛋糕就这么大，几大家族一人一块，剩下的一点渣渣，给几百万市民分分，不能饿着他们，毕竟还要吸他们的血。

优良的深水港，勤劳守法的市民，来来回回的货柜船，进进出出的热钱，来自大陆机构的资本，壕客们的买买买，造就了港岛豪族们的财富神话，比如已经作古的郑裕彤。

香港浅水湾豪宅

在香港浅水湾１２号别墅，许家印陪着郑裕彤刘銮雄等人打了三个月的牌，当时这位恒大掌舵人，筹谋着海外上市，以股权为抵押，接连引进海外机构投资和境外贷款，开始在全国大规模拿地。金融危机下的恒大已经远远支撑不住这么大的摊子，付不起，还不上，资金链一度走到断裂的边缘。

牌桌上，不谈生意的郑裕彤，只说了一句话：“玩牌，玩牌，牌运变了，牌局就变了。”

2009年11月5日，恢复元气的恒大终于在香港联交所上市。

当天，郑裕彤、刘銮雄再次到场，恒大的股票也在一片沸沸扬扬中飙升34.28%，许家印一夜之间身价暴涨，恒大也跻身全国一线房企。

六、大陆地产大鳄的狂欢

２０１６年，许家印扎着爱马仕腰带，手舞足蹈的参加全国政协会议。

２０１７年，许家印荣登富豪榜榜首。

２０２０年，恒大恒驰系列电动汽车横空出世。

２０１３年，李嘉诚抛售了上海陆家嘴东方汇金中心和广州都荟广场的物业，就发表了地产拐点论。然后，他去哈佛游学，去读商学院，然后凭着一手红烧肉，俘获流量８０后四线女演员的芳心。地产界第一段子手冯仑断言道：一个商人，要是和明星交往，基本就是下坡路了。

风口浪尖上的爱马仕哥

当时，恒大和碧桂园，在争夺域内第一地产商的桂冠。

因为多年前在福建一个项目，得罪过一位贵人，是年五月，天天看新闻联播和ＢＢＣ的李超人，开始下一盘关于英联邦的大棋。每一枚棋子，都价值上亿港币。

七、港商的象征意义

８６年中英联合声明之后，李超人观望前辈步伐，１９９０年，北京亚运会圆满成功，作为爱国港商，超人拿到了东长安街一号的４０亩的钻石地段。然后开始了２０多年的财富布局。

古有秦穆公千金买马骨，今有长安街一号拉首富。

那一幕，标志着港岛地产大鳄吹响了北上大陆的号角。以今天的财富视角看来，李超人套现成功，但是，回到当年月薪三百不到的北京城，这就是一个冒险。毕竟会苏联刚解体，大国被巴统禁运，特色市场经济还是试验品，离进入ＷＴＯ还有将近十年。

客观的说，１９９７年之前，香港大佬们投往大陆的每一块港币，都值得今天百倍收益，何况精通法律的和黄法务人员，怎么会让咱们抓住把柄呢？

只能说，人家凭着资本主义先进的地产经验，投资理念，还有开发模式，最大限度的享受了大陆改革开放的红利，然后在不是最佳的时刻，套现离场。

顺便说一句，２０１３年上海和香港的地产项目，要是今天套现的话，起码１０００亿人民币。具体参见２０１７年那波暴涨。

不赚最后一个铜板，这是李嘉诚没想到，他少赚了起码９０个铜板。

当然，超人在大陆的产业，还有些稳赚不赔的收益项目，比如屈臣氏，比如和黄的港口业务。也差不多千亿，相比他们之前搞得乾坤大挪移，也就只剩下一成了。

八，最敏感是资本家

之前笔者反复陈述过，资本不是白求恩，不是正人君子，对于环境，就像白天鹅一样的苛刻，感觉一丝风吹草动，就振翅远翔，他们只会停留在他们觉得最安全的地方。

一个祖籍福建莆田的潮汕人，做了７０年生意，经历过抗日，二战，内战，逃港，腾飞，辉煌，收割，全球布局的老派亲英资本家，还顶着英国绅士头衔，儿子作为加拿大公民的，加拿大华裔。

七十年来，每一步都踩在了时代的前列腺上，创造性的发明了公摊面积，建筑面积成交的地产老狐狸，为王石许家印潘石屹冯仑宋平们，创造了多少财富，为了地方ＧＯＶ创造了多少ＧＤＰ，作为一个冷酷的社会人，谁还没点Ｂ　ＮＵＭＢＥＲ吗？

我们只顾着看改革开放以后，大陆地产商怎么飞黄腾达，香港地产商怎么套现离场，我们都忽略了一个历史细节：

１９７５年，李嘉诚与包玉刚完成了地产九龙仓的交易，然后背靠汇丰银行大班，蛇吞象般的用６.９３亿港元，吃掉了市值６３亿港币的和记黄埔，不但开了华资收购英国洋行的先例，一举奠定了其香港财团的地位。

今年全球５００强排名，利润最高的企业，不论中美，都是银行。

而地产，是背靠银行才能做大的。

所以，汇丰总部在哪，李家财富就跟到哪。

这就是资本的魅力：金钱永不眠！

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