TOD所在皆为城市中心

城市繁华，始于交通。

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近年来，随着城市空间及人居范围的不断拓展，轨道交通的作用日益凸显。据统计，北京、上海约有800万人选择地铁作为日常出行的交通工具，且中国城市轨道今年将突破6800公里，沿线物业的快速增长与不断增值，在带来不间断人流的同时，也使得城市发展格局亦随之发生改变，围绕轨道交通节点建设的新型商圈正在崛起。

这类新型“轨道+物业”模式，正是当前规模和效益前景尤为突出的TOD综合体。目前，TOD模式已被视为新蓝海，轨道成为很多人置业时的重要考虑因素。

那么，到底什么是TOD呢？

TOD（TransitOrientedDevelopment）即以公共交通为导向的发展模式，这里的公共交通包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通，以公共交通站点为中心开发、以400-800米（5-10 分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住、旅游等功能为一体的综合区域。

纵观全球，TOD已在欧美风靡20余年，在日本城市发展规划中也发挥到了极致。近年来，随着国内城市地铁、高铁的快速延伸，TOD模式也在我国各大城市纷纷抢滩布局，北京、上海、广州、重庆等多个城市都在积极推进轨道交通及其站场的综合开发建设。

当前，中国已经充分具备发展城市TOD的硬件基础，尤其近两年，TOD开发异常火爆。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目。

快速交通与生活友好度并存

2019年7月29日，一块6吨重的钢柱缓缓升起，标志着全国首个商圈高铁TOD项目龙湖光年正式进入主体结构施工阶段。

该项目总投资超过100亿元，选址在重庆沙坪坝高铁站，自2017年就一直处于聚光灯下，因“首个高铁商圈”“大枢纽”“城市空间”“商旅文业态聚集地”“7×24小时不打烊的不夜城”等亮眼标签而备受业界关注。

可见，作为先进的片区发展模式，TOD核心在于“快速交通”和“生活友好度”，即生活的外延和内涵。

以龙湖光年项目为例，在“快速交通”上，有铁路综合交通枢纽，涵盖成渝高铁专线、地铁1号线和9号线、轨道环线、城际快轨（规划），此外，还有27条公交线路汇聚于此。市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具零换乘。

无缝衔接的交通，将辐射周边几百公里甚至上千公里省市，成为沙坪坝对外门户及城际消费目的地。

在“生活友好度”上，龙湖光年将在沙坪坝高铁站上面建设一座超大型商业综合体，规划有商业、商务办公、酒店等业态，其中包括拟自持运营的21万平方米的龙湖天街。该项目除修建标志性的双子塔，还贴心地设计了商业体上方的公共观景平台，未来美好生活尽可想象。

作为“交通+商旅文+城市”的跨界新产物，龙湖光年的TOD模式不仅给人们的生活提供了便捷，更营造了集出行、工作、居住、休闲、娱乐等多种功能于一体的高效立体的复合型都市生活方式，沙坪坝商贸发展将打开新的局面。

项目建成后，通过高铁、轨道、公共交通及天街商业，将形成每天超90万人次的客流，成渝高铁沿线辐射人口也将达到1000万。

营造舒适宜居的生活环境

之前，很多人将TOD 等同于地铁上盖，这种想法比较片面。

其实，TOD是在交通功能外再加载其他功能，以站点为中心塑造富有活力的小岛型空间，通过高效的交通接驳、多元的业态组合及丰富的建筑空间形态，实现消费者与公共空间的完美连接。成熟的TOD项目本身就是一座功能齐全的微缩城市。

那么，TOD项目的公共空间应如何设计呢？

TOD项目公共空间需要承担的功能比较多，不但要满足人流通过的需求，还要创造购物、休憩、聚会、社交等需求，引入更多目的性功能，具体表现为办公、商业、酒店、住宅、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等，从而增强吸引力，提升商业收益。

除了业态创新，空间打造同样应聚焦于人的需求。比如提供多元互补的场景功能，高频串联场景，混合多种类型、密度的居住、工作和商业，场景随时转换，业态群场景共享，让生活场域大大增加等。

当今，城市交通与土地利用之间存在着复杂的互动关系，一方面，城市交通改变了不同区域的可达性，进而深刻影响其土地利用；另一方面，土地利用是城市交通产生的源泉，一个城市的土地利用模式及功能布局在整体上决定了该城市的交通需求总量、主要交通流向分布等。

大容量、快速且低污染的轨道交通在满足城市交通需求的同时，也加强了中心城区的商贸、就业活动，激发了沿轨道交通线向城市外围开发的动力。通过TOD综合开发和产业、公共服务资源的融合，可以推动城市更新，改变城市发展格局，形成新的商业和生活中心，有效缓解中心城区人口负荷和资源环境承载压力，同时优化土地资源利用率，给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。

成为城市价值新高地

TOD模式的应用对于文旅地产的最大意义在于，从文化旅游角度而言，巧借城市更新之力打破旅客数量的天花板；从地产角度而言，土地和物业价值将达到最大化，赋予该区域极强的未来升值空间。

事实上，TOD不仅是对城市开发管理甚至文化生活的精细化提升，更是对城市空间的重塑。这其中，一定要清醒地认识到“空间即服务”，即以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因相结合，是把握未来城市商业话语权、重新解构城市商业生态的全新路径。

TOD项目尤其凸显“复合产业全链条整合”这一特征，实现空间叠加、资源叠加以及服务叠加，并对城市发展的价值观念、速度效率与人文关怀重新衡量，是一种集聚的艺术。

当然，TOD在享受集聚所带来的活力与创新的同时，也应对着集聚带来的挑战，包括交通、人流、业态、运营等。而且，TOD开发模式因为单体项目投入资金大、周期长，所以需要入局企业拥有雄厚的资金支持和强大的资产运营能力。

纵览全球，纽约新世贸中心、法国巴黎之门、新加坡淡滨尼、日本多摩等早在TOD模式之下发展成为区域的中心，带动区域经济发展、产业升级、人口流入，促使片区成为城市价值高地的风向标。TOD的吸金能力，对楼市的影响也不容小觑。

纽约新世贸中心

放眼国内，TOD真正综合开发刚刚起步不久，香港、广州、上海等城市正纷纷引入这一模式。未来，随着社会发展、城市骨架快速生长与交通路网连通交汇，势必迎来TOD爆发的新时期。