宁波到底算不算「海洋城市」？

宁波，到底算不算海洋城市？

从地图上看，宁波和海洋无限接近，海岸线长达1562公里。但走在宁波的城市和山水中，三江口吹来的是江风，而不是潮湿的海风。

月湖的湖光倒映的是小桥流水人家，东钱湖的日常是欸乃一声山水绿。这些都只是淳淳的江南水乡气质，哪里有半分海洋城市的气息？

但要说不是，宁波偏偏又自古就有发达的港口，传说为一带一路的海上起点，雄踞世界十大港口之一，货物吞吐量更长期傲视全球。

这里的矛盾从何而来？

简单地说，就是从城市的选址。再具体一点，宁波当下的城市选址是农业经济和海洋经济互相妥协的结果。

原本宁波州治位于鄞江，直至9世纪的唐朝，为服务于越来越发达的海上贸易，又不能离农业经济中心太远，因此选址于三江口设立州治，这一设立就是一千余年。

■据传是唐朝时宁波地图

换言之，宁波是先有农业经济，而后才有港口经济，一产三产并重，所以必然要选一个能同时服务于两种不同经济形态的区域作为城市中心。

三江口无疑最为合适，经由浩荡的甬江与海洋直接相连；再由姚江和奉化江，串联起港口经济和农业经济的贸易纽带。

而这一妥协，也使得宁波的主城区与最近的入海口保持了超二十多公里的漫长距离。

与海洋的若即若离，让宁波虽身处海边，却保留了江南城市的颜值。那种沿着海岸线一字排开无数高楼的景色，长久与宁波无缘。

■海洋城市：日本横滨

历史翻页至改革开放，迈向国际化的宁波再也不会满足于三江口的和风细雨，所以自上世纪九十年代开始，向海洋扩张就成为宁波的世纪战略。

此时，北仑沿海以港口贸易为主，镇海以化工业（过去是海防）为主，象山以渔业为主，要发展成宜居的海洋新城，要么重新选址，要么填海造城。

而有条件建成宜居海洋新城的只有北仑的春晓、象山的丹城，以及奉化沿海的各个小镇。

结果正如人们所见，近十年来，北仑大举开发春晓-梅山组团，是为滨海新城；象山在丹城东南方向填海造地，兴建起大目湾新城；奉化沿着海岸线以点带面，打造滨海片区。

但受制于一些先天和后天因素，这些新城各自有各自的尴尬。

梅山申报国家级新区失败后，在媒体出现的频率一度断崖式的减少。

最近倒是推出了一套颇富想象的重量级规划，力图建设为高能级国际贸易港、创新驱动的智创未来城、畅享自在的风尚休闲湾。

■梅山规划示意图

然而，此次规划并无更高层级的政府为之背书，规划的发布更像是一轮大规模招商的事前造势，故其未来依然在未知数。

当前春晓梅山一带的入住率，据当地物业公司透露，大约在30%左右。高层还有当地原住民消化，别墅产品入住率暂时难以挽救。

■北仑热力图

图中梅山-春晓微弱的热力点出现在春晓龙湖艳澜海岸住宅区。梅山岛上没有任何热力点。

大目湾也曾有宏伟的规划，但十年来大量规划无法落地，多幅地块几经易主。喊了许久的奥特莱斯仍处「在建」状态。

住宅倒在不断开发，只是商业地块，地已经纷纷批下，但没有几家敢率先开发。

至于入住率，还是来看热力图。

■大目湾热力图

整个新城唯一出现热力点的地方就是阿拉的海，除此一片黯淡。和丹城的热力反差鲜明。

奉化滨海一带入住率尚需日后观察，这里可以先提一则旧闻。

十年前，奉化曾轰轰烈烈的宣传了一个叫阳光海湾的投资项目，据说一级开发商是一家新加坡公司。

不料没多久这个所谓投资148亿的超级工程就深陷官司。

此后就不了了之。

顺带说一句，这个阳光海湾项目就位于莼湖。

除了城建的举步维艰，楼市是个更直观的缩影。

至今春晓的高层新房售价也就1.4万/平左右。这个价格已维持了2年之久。所以我也是很佩服美的，蝴蝶海可以硬生生卖到第六期。

之前曾有北仑的朋友想投资一套梅山的别墅，因为觉得价格已经低到不能再低，但后来被亲戚劝阻。

若干年后谈起此事，朋友对那位亲戚依旧满怀感恩——

他看中的那套别墅至今依然在中介的墙上挂着，价格纹丝未动。

大目湾的房价目前回落到七千多一平，即使纯洋房也不过这个价格。

客户以丹城自住客，以及象山周边人群为主，宁波过去的投资客远不能和鄞奉城际沿线板块可比。

不得不说，这些年来宁波的投资客在交了巨额的学费后，终于聪明了不少。

当然，学费交的更多的是开发商。

大多数开发商是被大目湾辉煌的规划和精彩的外宣视频打动，仿佛看见了中国的迪拜，纷纷抢滩登陆。

但到了之后才发现宣传片上不会展现的核心问题——人在哪里？

某闽系在开发了前几期产品之后，终于决定把那些卖不掉的别墅推倒重来，换上小面积低总价产品。

天安路边某项目几年来三易其主，靠走差异化路线，近期才激活了部分客群。

有项目以「春风」命名，历经多年方才卖至尾盘，只能暗自感慨「春风不渡大目湾」。

奉化滨海普通住宅至今是九千不到的均价，即使是别墅也只是1万多一平，总价控制在300万内，号称超高性价比。

但是，换个角度说，就是价格卖不上去，才与价格不断高企的主城区形成如此鲜明反差。

简而言之，不带你玩。

其实，滨海板块并不是毫无希望。只是，如果投资回报遥遥无期，政府和机构的追加投资必然要打问号。

上述尴尬局面的原因何在？

第一个原因自然是交通。

■示意图

从三江口算起，最近的海洋新城直线距离也超过了30公里，最远的多达60多公里，而且好巧不巧的是，所有这些新城都与三江口隔着群山，因此实际通勤难度要更大得多。

上个月我曾开车从南部商务区去春晓，因为要绕过庞大的九峰山，足足开了一个多小时。

此前去大目湾，预算通勤时间70分钟，不幸遇到大桥堵车，开了80多分钟。

交通问题是个难以逃避的历史遗留问题，也可以说是在为千百年前宁波妥协式的城市选址埋单。

不过，象山和梅山-春晓都有城际规划，梅山最近的规划甚至是两条。但规划在正式落地前，随时都有变更的可能。

目前来看可能性最大的就是象山城际，不过还处在和国铁局的对接状态。最理想的结果是2021年，也就是明年开工，2025年建成。

这，或是大目湾新城和梅山最大的救赎。

至于奉化滨海，目前还在期待疏港高速西段和S203。

不过，前者还在规划，后者奉化段已在建，鄞州段还停留于图纸。毕竟这条路利好奉化，对鄞州的直接作用并不明显，后者半推半就也在情理中。

但即使公路打通了，也不算终极良方，城际才能逆天改命。

交通之外，更隐性的问题来自于产业。

所有古代的城市都是产业的产物，所有当下的新城都是来自规划师。

再好的规划，如果忽视城市生成的基本逻辑——产业，便没有发展的动力。

举个简单的例子来说：如果你的公司是在东部新城，你愿搬到梅山住吗？如果你的合伙人都在南部商务区，你愿把公司搬到奉化滨海吗？

换言之，所谓海洋城市并不仅指把城市建在海边，而是指靠海吃海，由海洋经济依托而起的城市。

宁波的各个海洋城市便是陷在这一困局里。

奉化滨海目前最可依赖的产业是传统渔业、造船业和度假，但根据前几天宁波媒体的报导，当地造船业早已式微，代之而起的新规划还是走度假休闲文旅路线。

但在中国，单单靠文旅度假兴起的海洋城市，除了得天独厚的三亚，我还没见到第二家。

■奉化滨海规划示意图

大目湾存在的问题与奉化滨海也同样相似，同样都是休闲文旅产业为主。

在早期规划中，大目湾南侧还有制造业规划区，但在最新的规划中，依然让位给了居住。

倒是北侧的亚帆中心，给大目湾留下了发展体育产业的想象余地。

■大目湾规划示意图

春晓-梅山的产业基础是最雄厚的，春晓临近的大嵩是鄞州区制造业的主要迁移地之一，春晓自身还有一定规模的汽车产业。

但较为传统的工业并不能带来理想的定居人口，流动性很大；当前的产业规模也无以支撑庞大的住宅供应。

哪怕前湾新区的产业规模比春晓-梅山都大了数十倍，也没有带来相应的新增外来常住人口。

所以，虽然相对而言春晓-梅山的情况最好，但也只是相对而已。产业或者交通，总要有一项合格，才能把城市的概念支撑起来。

而如何靠海吃海，规划尽可能展开想象的翅膀，实际操作仍是另外的课题。

一定会有人提到养老产业，可惜，世界上还没有一座依靠养老产业兴起的城市。

养老可以成为产业，但未必能形成城市，一个以老龄人口为主的城市向来是缺乏活力和持久力的，日本的多摩新城就是惨痛的案例。

■东京都-多摩新城交通示意图

困境难以回避，但我觉得宁波依然有很大的希望完成海洋城市的愿景。

在246产业集群战略背景下，宁波需要拥有更广阔的回旋空间，因此漫长的海岸线必然不会被遗忘。

沉淀千年的港口基因也将使宁波拥有发展起海洋经济的先天优势。

宁波需要制定一个雄心勃勃的海洋经济计划，为宁波的海岸线填入更精彩的内容。届时，所有的问题，都将不再是问题。

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