东京楼市火热背后有三个担忧

日本东京圈的新建住宅市场呈现出火热的景象。12月21日，日本不动产经济研究所发布预测称，2022年的新房上市套数将比2021年增加4.6%，达到3万4000户。相比新冠疫情蔓延前的2019年（3万1238套），这将是连续2年超过上年。不过，仔细观察销售的实际情况，消费者与开发商各自抱有的担忧随之浮现。

东京楼市火热背后有三个担忧

东京住宅用地的拿地价格上涨

东京23区住宅均价达到年收入的19倍

据日本不动产经济研究所预测，2021年东京圈新建住宅上市套数将比2020年增加19.4％，达到3万2500套。2020年受新冠疫情影响，上市套数曾减少至2万7228套。

日本房地产咨询公司TOTAL BRAIN（东京都港区）针对2021年1～11月的东京圈住宅销售情况进行了调查，分“良好”、“还算可以”、“苦战”3个档位向各房地产商询问了销售情况。包括售罄在内，房产商回答“良好”的楼盘占比为56％，比去年同期增加了12个百分点。因疫情而下滑的需求明显复苏。

不过，东京都中心地段的楼盘价格正越来越贵，让普通消费者更加“可望不可即”。只有富裕阶层才能买得起的住房增加，这是第一个担忧。

东京楼市火热背后有三个担忧

据TOTAL BRAIN统计，东京都的港区、千代田区、涩谷区2021年1～10月出售的楼盘的每套均价超过了1亿5000万日元，各套住房的面积也持续变大。日本房地产开发商三井不动产和三菱地所正在东京都三田区、原主管邮政和通信的省厅旧址地块开发新建住宅，虽然该项目是总套数达到1100套的大型楼盘，但可能成为每套都在1亿日元（约合人民币558万）以上的高价住宅。

房地产开发商把因此前地价高涨以及招标竞争等因素而增加的购地费用、材料涨价等建筑成本的上涨转嫁到住宅价格上。尤其是受富裕阶层欢迎的东京都中心的住宅，价格持续高涨，普通消费者很难买得起的“上亿日元高价住宅”猛增。

从东京圈的住宅均价和日本公司职员的平均年收入的走势来看，2021年1～11月的均价为6476万日元（约合人民币361万元），比20年前上涨了2000万日元（约合人民币112万元）以上。而平均年收入为433万日元（约合人民币24.2万元，2020年数据），并没有增加。东京23区内的住宅均价更高达8327万日元（约合人民币465万元）。虽然平均年收入是日本全国整体的数据，但简单计算的话，东京23个区内的住宅价格达到年收入的19倍。

即便如此，从全世界来说，东京的房价并不算高。日本不动产研究所（东京都港区）的统计显示，如果将东京都港区元麻布地段的昂贵楼盘的每套单价（2021年10月）视为100的话，那么香港为211.6，伦敦为181.4。纽约和新加坡也比东京高。这背后也体现出日本国内收入水平难以提高的严峻的现状。

居家需求也推动住宅面积变小

第二个担忧是以年轻人为购买主体的东京圈郊区家庭住宅的每套住房面积的不断缩小。

据日本TOTAL BRAIN介绍，东京圈郊区住宅的价格没有上涨。2021年1～10月埼玉县的新建住宅的平均价格为4704万日元（约合人民币263万元），比2020年的4715万日元略微下跌。神奈川县的横滨和川崎地区为5428万日元（约合人民币303万元），比2020年的5749万日元下跌。

东京圈郊区的拿地费用也在上涨，建筑成本被推高的局面没有改变，如果将其转嫁到价格中，使得住宅价格上涨的话，有可能影响销售。为此，开发商通过缩小住房面积来降低销售价格。这是拿地费用增加时，开发商一般采取的销售战略。

TOTAL BRAIN的数据显示，埼玉县新建住宅的住房专有面积在2021年1～10月平均为67.39平方米，比2020年的69.06平方米有所缩小。在横滨和川崎地区，2020年为65.77平方米，而2021年缩小到了64.38平方米。

在新冠疫情下，日本的居家远程办公增加，郊区住宅的需求强劲。但TOTAL BRAIN的副社长杉原祯之指出“（郊区的住宅价格也）在接近单身和双职工家庭可以承受的极限”。各房地产商纷纷采取缩小住户面积，确保共享办公空间等扩充共享部分，以提高住宅价值的方针，但住户面积缩小对购买群体而言是不小的缺点。

成本上涨看不到停歇迹象

第三个担忧是对房地产开发商而言，成本上涨看不到停歇的迹象。从住宅用地来看，尤其是东京23区内住宅地块的“出让”很少。开发商在竞标时竞争激烈，拿地费用今后还会增加。建筑成本方面，不仅材料成本在上涨，由于老龄化带来的日本的人手紧缺，工人等人工成本也在上涨。

关于东京圈的住宅开发成本，日本不动产经济研究所的主任研究员松田忠司预测“不会下降”。

TOTAL BRAIN的杉原祯之针对房地产商的情况指出“即使眼下的销售业绩良好，考虑到今后，应该是喜忧参半”。如何通过房地产开发盈利，各家开发商今后需要绞尽脑汁。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）原欣宏