44万亿日元！全球资金不断进入日本房地产
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本文重点：
1.资本流入房地产市场，什么是REIT？
2.房地产市场投资升温
3.日本房地产投资误区
4.为什么日本房地产是一个优质投资市场？
5.投资资金推动日本房价上涨
受到疫情影响，近两年全球资本市场动荡，全球范围内都出现了不同程度而降息，货币流入市场，这也在一定程度上刺激了投资市场和消费市场。
近日，日经旗下数据调查分析网站Quick Factset显示，全球资本正在流入房地产市场，其中房地产投资信托基金（REIT）市值规模不断扩大。
什么是REIT？
什么是房地产投资信托？REIT，房地产投资信托，主要是借由不动产的证券化，及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。其中，租金是REIT的主要收入来源。
由于不需要投资人实际持有不动产，并可以在证券市场交易，所以REIT的市场流动性也十分不错。
截止到12月份，Quick Factset数据显示，全球总市值达到2.5万亿美元，创出历史新高。房地产市场在经历了疫情的沉重打击之后，开始出现明显的恢复趋势。由于整个房地产市场聚拢的资金过于庞大，其反弹的势头也就越强烈。
房地产市场投资升温
比如美国REIT，市场最大的住宅REIT价格上涨了46%，写字楼和酒店REIT分别上涨13%和6%。
而在日本，国内外资金也开始大量流入房地产市场。包括REIT和私募基金在内，资产额在今年6月创下了44万亿日元的历史新高成绩。除了REIT，直接投资不动产也十分流行。
受低利率困扰的日本银行和国外投资者非常看好收益率稳定的日本房地产市场。
日本房地产投资误区
这就是日本房地产投资住宅的逻辑与国内房地产市场的区别：
在国内，所谓的房地产投资者，更多的是市场的投机者，用低杠杆去博一个长远规划的潜力兑现，300万买套房，几年后规划发展涨到500万卖出，从中获取巨大收益。这并不是一种健康积极的投资心态。
在房住不炒的大基调下，这一类投机行为逐渐被遏制。
但日本不一样。像东京这样的城市，城市化进程已经完成，很少会出现随着城市开发而造成房价大涨的情况。而得益于日本健全的租住体系，租售同权，让日本租房市场始终有着源源不断的需求，且很多日本人租房，一租就是十几年不搬家，房东的租金收益非常稳定。
因此，很多国人投资日本房地产，陷入了误区。在部分移民公司、留学公司的忽悠之下，他们误以为日本房地产的投资逻辑和国内的投资逻辑一样，都是买房等涨价，然后收割，最后得不偿失。
投资日本房地产，更多的是为了追求稳定长期的租金收益，换而言之，把投资日本房地产，作为海外资产配置的手段，能在资本市场动荡时期，有效地进行资产避险。像东京、大阪这种都会城市，还拥有一定的升值空间。
在缕清了日本房地产的投资逻辑之后，我们也就不会有“去镰仓投资民宿”或者“去八王子市买一套一户建”，然后“坐等升值”的奇怪想法。
看似美好的镰仓民宿
为什么日本房地产是一个优质投资市场？
之所以说日本房地产是一个优质的投资市场，完全是因为日本房地产市场的稳定性，即便是疫情期间，也没有受到太大波动影响，相反，随着奥运会、世博会的举办和筹办，日本房地产出现了明显的回温。
可以说，在世界范围内，日本房地产市场也是一个异类。这两年里，日本吸引了大量外资进入，黑石集团3月决定以约600亿日元从日本近铁集团控股取得8家酒店。新加坡政府旗下的REIT丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust) 5月斥资约400亿日元取得日本惠普总部大楼。事实上，这两年，国际顶尖投行在日本累计投资额高达3万亿日元。
投资资金推动日本房价上涨
大量资金流入日本房地产市场的结果，是投资资金逐渐在推动日本一线城市房价。
根据日本国土交通省的数据计算，住宅每坪（约合3.3平方米）平均交易价格在东京都中心明显上升。千代田区2020年4～9月比上年同期上涨13.1％，港区上涨10.9％。
大阪府也呈现同样的倾向。市中心的大阪市浪速区上涨12.7％。以通勤便利的住宅楼为中心需求巨大，投资资金也在流入。将成为2025年世界博览会（大阪关西世博会）会场的此花区上涨13.3％。
日本租赁住宅的投资额出现了明显的上涨，整体涨幅超过5成，其中海外投资者的投资比例，占了整体的34%左右，有业内人士表示，后疫情时代，住宅资产的稳定性再次被意识到。
不管我们是否愿意相信，后疫情时代，确实会有很大一部分资金，进入到房地产市场。
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