物业费高达6.3元每平，成交价竟低于6层无电梯房

干挂石材外立面如今豪宅新盘都很少见

2012年，地产大亨王石与演员田朴珺恋情曝光，王石为田朴珺购买的一处房产随即被曝光；

2016年，田朴珺开的一家公司由于天文财务数据而受到广泛关注，对，这家公司就是电影《中国合伙人》的联合出品方之一；

而这两处房产，都是位于东三环与东四环之间的同一小区——万科公园五号。

话题回到楼市，截止6月28日，据安居客数据，万科公园五号挂牌价8.83万/平，较去年下跌6.45%，而其所在的朝阳公园版块，目前挂牌价8.28万/平，较去年上涨1.48%，而整个朝阳区挂牌价7.62万/平，较去年上涨了5.74%。

同样是万科开发的距离公园五号往北880米的万科东第，目前挂牌均价9.41万/平，较去年上涨4.12%。

公园五号、朝阳公园版块、朝阳区、万科东第挂牌价

为什么这样一个拥有好地段、品牌开发商&物业、户型多样、配套齐备的商业，却跑输大盘？原因何在？

01 建筑地标+物业标杆+品质底商

少有的干挂石材外立面

相信每一位路过金台路的人，都会忍不住多看一眼万科公园五号，浅色系的大气风格，干挂石材的外立面，加上典雅美观的建筑外形，说TA是甜水园区域的建筑地标，一点也不为过。

万科公园五号——区域地标式楼宇

雅致的外立面只是给大众的第一波高端视觉冲击，万科公园五号的入驻底商是第二波对女性消费吸引的冲击。

住在这里，下班后或周末，下楼就可以选择 I SHOW 爱秀高端皮肤管理中心、安杰玛SPA会所、贝黎诗专业美容、瑞尔口腔、常好丽格医疗美容机构、Sweet美甲等，为美丽加分还挺容易。

如果想全面培养孩子，那么万科公园五号的英孚教育青少儿英语、音琴美诗丨艺术学习中心、精锐•至慧学堂是不错的选择。

如果爱好美食，那24小时开放的便利蜂、新加坡美食、阿诚潮粥小馆、必胜客餐厅，下楼5分钟即达。

当然，如果有租房、买房需求，万科旗下的朴邻万科物业二手房专营店、万科•滨海生活体验馆也在一层，简直不要太方便。

万科公园五号入驻商家

小二还去亲身体验了据说是京城最美瑜伽馆——优胜美地瑜伽公园5号官舍会所，2012年年初开业，面积约1800平米，也是全北京最大的瑜伽馆。年卡1.58万，季卡5280元，收费标准还是蛮高的。

优胜美地瑜伽公园5号官舍会所

虽然是周六，但来参加瑜伽课的人也并不是很拥挤，虽然没有去成网上大火的星空教室，但空中瑜伽的教室，自然元素的巧妙融入，借景造景，让万科公园五号楼栋成为了美丽的背景。

轻柔舒缓的音乐、耐心专业的老师，再加上舒适的环境和服务，这里在城市中营造了一片静谧安详、分享愉悦的瑜伽之地。

空中瑜伽教室，万科公园五号就在背景中

来这里练瑜伽的，从70，80，90，00后人群都有，小二也实际遇到了住在万科公园五号的一对小夫妻，练完后直接下瑜伽馆侧梯到达小区大门，不要太便捷呀~

对了，星巴克咖啡怎么能缺席！星巴克咖啡还是星巴克咖啡，但，两个休息区周末全是潮流男女，青春的气息扑面而来！

你以为视觉冲击、消费吸引冲击就已经很有POWER了？NO，万科的物业是当之无愧的第三波服务冲击。

小二第一次实探中，就因没有符合需求的在售房源，被物业拒绝入内；且如果没有预约，为了尊重业主私权，物业也会拒绝非小区人员进入。

万科公园五号高层往外看

万科公园五号小区内部

第二次实探，小二以看房身份提前报备预约后被允许进入小区，但全程除了置业顾问，也会有物业管家全程陪同。基本除了预约房子，小区其他地点无特殊理由不能参观。

实探中，整个小区干净整洁、园林绿化养护很细致、物业人员统一着装，连楼栋入户门也需要单独刷脸进入。据物业人员介绍，这里业主如果有往外出租需求，他们也可以直接代办。当然，以上这些也和6.3元/平米/月的物业费匹配的。

02 绝好地段：三地铁+顶级商圈

周边有朝阳公园、SKP、三里屯、蓝色港湾

万科公园五号位于东三环与东四环之间，朝阳区甜水园街21号，坐落于朝阳区高端公寓聚集区域-朝阳公园板块的核心。

万科公园五号区位图

先来看交通出行，万科公园五号南门出门即达地铁6&14号金台路站，距离14号线朝阳公园站770米，目前3号线朝阳公园站也在建设中。

万科公园五号南门外即是金台路地铁站

往北边约1.3公里，即可到达北京市四环以内最大的城市公园——朝阳公园，这处以园林绿化为主的综合性、多功能的大型文化、休闲、体育、娱乐公园，一年四季都值得前往。

日常购物，除了万科公园五号的底商外，步行380米就能到的四层大型超市京客隆(甜水园店)，步行690米到的北京棕榈泉生活广场，以及步行800米可到骏豪中央公园广场。

当然，如果还有更高消费娱乐需求，距离1.6KM的大望路北京SKP，距离2.6公里的三里屯太古里，距离3.4公里的蓝色港湾，也都不远。

北京SKP

如果有就医需求，除了万科公园五号一层的朝阳区六里屯街道甜水园西里社区卫生服务站、北京平心堂金阳中医门诊部外，往西2.4公里左右就是三级甲等综合性医院朝阳医院本部。

朝阳医院本部

从地理位置和周边配套来看，万科公园五号都很赞，所属社区属于成熟社区，日常生活非常便利。

03 万科开发的是公园五号第三期

一期六层无电梯房价格竟贵过三期

公园五号、万科公园五号到底是不是同一项目？

其实公园五号分三期：公园五号一期、公园五号二期、万科公园五号是三期，其实不同的项目。但目前在购房类网站分类和习惯称谓上，还是统称为公园五号。

公园五号整体三期分区示意图 来源：网络

公园五号一期是1999年建成的板楼，六层无电梯的老破小；公园五号二期是2004年建成的塔楼，属于高档普通住宅；一期、二期由北京市朝阳区房地产经营开发公司开发建设。公园五号一期、公园五号二期相通，共用小区内配套和花园。

公园五号一期

公园五号二期

万科公园五号是公园五号三期，万科从朝开手中收购了公园五号项目土地，开发并自持物业，单独封闭式管理。

但神奇的是，公园五号一期、二期的成交均价远高于万科公园五号。

据小二实探拿到的成交数据，2021年1月至今，公园五号共成交25套，其中一期、二期成交14套，成交单价最高出现在6月，155.7平成交单价8.9万/平，总价1385万。三期成交11套，成交总价最高出现在5月，58平成交单价7.28万/平，总价426万。

从同月均有成交来看，2021年2月，公园五号一期&二期成交均价7.9万/平，三期成交均价7.3万/平；2021年5月，一期&二期成交均价8.03万/平，三期成交均价7.27万/平。不难看出，一期&二期成交单价、上涨幅度均高于三期。

相较于去年整体下跌的情况，自6月初起，公园五号在安居客上的挂牌价上涨了7.37%。小二在实探中，某经纪人直接感叹，这几个月成交情况不佳，主要还是预期不同，卖方希望价格能更高一些、买房希望价格更低一些，中间预期相差5-15万。

04 揭秘: 住宅设计成酒店式

58平开间+200平左右大户型

万科公园五号是2011年建成的精装塔楼，共8栋楼，楼层总高19层，其中地下2层，地上16层。小区里包含58平开间，81、85、92一居室和179、220平米的大户型，小区封闭管理，人车分流，万科精装修交付。

179、220平米的大户型位于三期楼王位置，居住都是企业高管，万科历任北京公司总经理基本都住公园五号，据说郁亮也在此有房产。

东向一居开间是酒店式设计，南边1部电梯，北边就是2部电梯，三部电梯16户。据经纪人介绍，三期实际购买人群还是以投资客为主，80%住户是租户，以是国贸白领、小网红及自由职业者为主，很少有业主居住在这里。

万科公园五号高层往外看

租户多且职业差异大，这也是为什么经纪人实探中一再和小二强调，住这里不用担心挤电梯问题，住户起居时间都不一样，不会产生干扰。

走过长长的走道，来到58平开间，一进门是小的厨房操作区，用的是西门子的电磁炉和抽油烟机；全屋地暖，配有大金中央空调。

万科公园五号开间户型图

公园五号三期往东看是一片破败的平房区

较为难得的是，开间设有独立的卫生间和淋浴区，且做到了干湿分离。往里走，会有沙发、电视，双人床。

大的落地窗，往外望去是一片破败的平房，因为开间是东向，早晨会比较晒也比较热，小二没有在下午时间段过去，虽然经纪人一再强调中间楼层往上下午光线也都没有问题，但实际如何，小二也不敢妄自下结论。此外，因为紧邻街道，开窗后还是会比较吵闹。且朝东户型，通风也会不流畅。

05 房价跑输大盘，但租金回报超平均

户型结构决定了以租住人群为主

万科公园五号，地段绝佳，已有两条地铁开通，另有一条地铁在建。往北1公里就是朝阳公园，往东南1公里多就是SKP，往西两公里多就是三里屯。除了教育配套一般，商业和医疗配合都非常好。

它是万科开发，万科物业，实际管理得也相当优质。它还有地标式的建筑外型，干挂石材的外立面现在连新建豪宅都已经罕见使用。

但为什么它的成交价低于周边同地段小区呢？

结论就是以租客为主的大量开间户型结构，制约了该小区的地段优势，抑制了房价。

万科公园五号是以开间为主的商品房，80%都是租户，业主自住比例低，使得整个楼盘不再是纯住宅，是一个租为主的社区，而不是以自己居住为主。

实际上，公园五号最近几个月对外成交价其实反应是万科公园五号一居开间价，其他三居大户型罕有成交。目前万科公园5号58平米开间满五唯一成交价在425万左右，与去年12月400万左右的成交价相比，涨了25万，涨幅为6%。

在万科公园5号往北880米的万科东第最小户型115平两居，目前成交价在1000万左右，去年底成交有900万的同户型，涨幅在11.11%。万科东第其实只有一栋楼，小区不大且没有太多园林配套，户型以155平-163平三居大户型为主，整体较为统一，目前挂牌均价9.41万/平，较去年上涨4.12%。

以上数据显示，万科公园五号涨幅明显低于同地段同开发商，哪怕是物业规模更小的但户型相对统一的居住类楼盘。

其实，万科公园五号与其一期二期房价相比，涨幅也是落后的。以小二拿到的成交数据，从同月均有成交来看，2021年2月，公园五号一期&二期成交均价7.9万/平，三期成交均价7.3万/平；2021年5月，一期&二期成交均价8.03万/平，三期成交均价7.27万/平。不难看出，一期&二期成交单价、上涨幅度均高于三期。

开间居住人群以租客为主，让这个地段绝佳的品质楼盘在房价涨幅上跑输大盘。

但这个盘的租金回报率却是高于市场平均水平的。

目前万科公园五号58平开间目前租金8000-8500元/月。我们以8000元每月来计算，年租金96000元，年租金回报率能达到2.259%。这个投资回报率要高于当前北京的平均出租投资回报率。目前北京房产租金回报率普遍在2%以下，在1.5%左右。

那么如果您持有400万，买不买万科公园五号呢？

尽管它的租金回报率高于北京平均水平，但实际3%以下的回报，不如直接买银行理财。

保本最高的银行理财基本在3%左右，似乎更值得一些。

万科公园五号内部实景

此外，除了少部分万科公园五号大平米户型，公园内五号开间户型有难以克服的诸如朝向和采光的硬伤。

万科公园五号，在北京楼市，一定是一个经典案例。

它的二手房价格走势告诉我们：好地段，好物业，好商圈，好建筑，不代表就有一个好的升值水平。

还有另外一个很重要的因素，户型结构和由此导致的居住人群，将在另外一个维度严重影响房价走势。

北京楼市，肯定不止一个万科公园五号。

不论投资还是自住，还请您多多注意了。

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文章来源:乐居买房

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