朝阳区的小而美住宅，能买吗？

不少专家认为，买房只要选对城市和板块，以后的上升空间就稳了。

这话既对也不对，比如一套京房是几百上千万的生意，要是单看地段，国贸的建外soho也不至于单价只有5万，走势远远落后于大盘。

如果住宅类型偏小众，价格往上走的空间也会受点影响。

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酒仙桥的星城国际是典型案例，这是新加坡开发商在2002年打造的产品。两栋70年产权住宅，大概有320户。

当初设计时做的是涉外公寓，定位很高大上的。建筑用料是比较扎实的，墙体比较厚重，不存在其他小区常见的隔音问题，当年还得过鲁班建筑质量奖。

配套可一点也不差，打卡有文青聚集的798，走300米是集星巴克、肯德基、电影院和网红书店于一体的毕淘买，楼下是有2家24h不打烊的便利蜂，步行1公里更有大名鼎鼎的颐堤港。

加上酒仙桥自带产业属性，星城国际占了绝佳位置，一南一北贴着电子城和恒通商务园，重点是与360总部为邻。除了学区，别的几乎都不缺。又在东北五环内，过了京密路就是大望京工作圈。

很多人看名字以为是个商办产权，那错了！这还真是个住宅，且房子的租售比可以说吊打北京绝大多数住宅。

比如189平户型，市值1000万左右。每月租金达到2万，一年是24万，年租金收益率在2.4%左右。这是个例，有些精装房的年租金比甚至接近3%。按北京市的平均水准，甚至连超过1.5%的住宅都不多。

星城的房东收租很开心，和企业聚集大有关系，有些公司在里面租房做公司了，其中有大家熟悉的招聘网站前程无忧，办公在C座20层。

加上酒仙桥有单位对就近租房有补贴，星城也就入住了附近的大批上班族，一定程度上推高了租金。

5楼还有空中花园，我们之前在某个阴雨天专程踩了盘。想象着，一对恋人撑上油纸伞，坐在半空的椅子上约会，不由得哼起了情深深雨蒙蒙[看]

按上文说的，星城国际优点很多，但实际的房价走势却让人大跌眼镜。

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从2020年至今，星城的市场行情几乎无变化，偶有优质房源价格往上走一点，也不超5%。

同在酒仙桥的丽都壹号主力户型这两年涨了15%左右，相比之下，星城国际到底差哪儿了？只能在产品上找原因。

刚才说过，当初给星城的定位是涉外公寓。就和朝阳公园的豪宅棕榈泉、公园大道如出一辙，但问题是酒仙桥不是豪宅地段，且星城国际也不是豪宅。

刚才明确提了，小区因为涌入了大批公司和租客，导致进出人群有一定复杂性。虽说单元门有安保，物业维护也不错，但真不像是纯粹的住宅。

加上楼下没有绿化和活动空间，这分明是写字楼的既视感。谁也想不到，园区唯一的活动空间是在5楼的空中花园。

不少业主是冲着没兑现的规划买的，比如天台上之前规划做高尔夫球场，后来项目夭折了。楼下原来有三层说是要做商业，也黄了。

再看户型，最小户型都到了108平，入门价格至少是600万。剩下的120平以上户型占了总房源的80%以上，价格门槛更高了。

尴尬点在于，做了大面积的改善户型，却偏偏在适合办公的塔楼里。而置换群体不喜欢的就是“乱”，这方面看，星城的产品有点错配。

除了108平的户型相对好出手一点，更大的户型就很是尴尬。按大户型，800万以上预算，在朝阳区有不少改善的选择，星城国际是不占优势的。

好在以后有地铁的增量，门口除了建成的地铁14号线，连接海淀、朝阳多区域的的地铁12号线正式铺轨了，门口的高家园站是双地铁换乘。

尽管房子有问题，但入手一个中小户型倒是不会亏，有些房源视野是非常好的。随着12号线未来开通，也会有更多人关注到星城。

总体看，稍有点院落规模的板楼小区更有流通。比如同在酒仙桥的卡布奇诺，在前两年没涨之前，性价比是比星城高一截的。

如果你是个买房新手，选筹最好按大众审美。多问问身边亲友，如果多数人认可，房源未来的流通性也起码有个保障。