德国模式和新加坡模式将是中国房地产的未来

2021年差不多是过去三十年中国房地产黄金时代最严格的调控年，尽管从暴涨的2020年走来，但是政府强大的决心依然将房价压在地上不得动弹。截止到目前，今年已经出台了总计超过400条调控措施，包括大杀器二手房指导价、“三条红线”、银行限贷等等，就连深圳、杭州等等热点城市，房价以往一路高歌的态势被遏制，成交量进入冰点。

但是仔细看今年的调控，和以往还是有很大的不同。就像我们看教培行业整顿一样，不仅仅是整顿一个行业那么简单，而是重塑了中国的教育版图，理顺了教育机制，相关的学校、学生、教师包括中考高考都有了完整的配套。

今年的房地产调控可谓是史上最严，就连历经风雨的恒大集团也几乎倒下。多轮土地拍卖陷入流拍，开发商不愿意拿地。因为银行信贷难，资金困难，一手房又限价，完全限制了利润。

很多人认为中国的房价会大跌，进入低价房时代。

这个观点我们讲过很多次，房价未来是分化的。一二线大城市，房价一定还能继续涨，三四五线城市的房价很难支撑，根本的原因是人口问题。大城市人口持续流入，住房需求一定存在，由于供给端的有限，需求不断扩张，房价怎么可能捂得住？三四五线城市，房多人少，房价又怎么支撑的住？

但是正因为大城市房价的无法根本遏制，所以大城市住房难问题一直是政府着力解决的困难。要想真正把大城市住房价格控制下来是很难实现的，那样违背了市场经济准则。

未来解决大城市住房难的问题，政府很可能会参照德国和新加坡模式。简单地讲，这两国的模式就是将房子分为“奢侈品”和“必需品”。“奢侈品”就是商品房，“必需品”就是政府的廉租房、公租屋和共有产权房。

之所以采取这个模式，是因为这个模式是最符合最广大人民根本利益的。首先，中国大多数老百姓的资产主要都是以房产形式存在，如果房价真给打没了，那么很多老百姓的主要财产都被清零，也就一夜之间回到解放前，那我们改革开放几十年真的就白干了。第二，讲过很多次了，房地产对于中国经济是极其重要的支柱产业，不仅带动上下游几十个产业，解决了几千万没有技能和学历的农民工就业和生活，而且每年缴纳上千亿的税款，解决了政府的无数难题。土地财政甚至是很多地方政府赖以生存的支柱。第三，房地产和金融早就深度交融，房地产完蛋一般下一步就是金融危机，美国2008年的次贷危机就是明证，中国的房地产和金融的捆绑程度甚至超过了美国。这也是为什么政府这一次一定要救恒大的原因。恒大捆绑了几十家银行，涉及债务1.97万亿，恒大真要倒了，那绝对是一枚核弹攻击。

所以正是房地产绑架了中国经济，所以这种大力发展房地产以房地产为支柱的模式不能再持续下去了，为了健康稳定可持续的发展，我们必须要和房地产说拜拜。但是交融了这么多年，松绑绝不是一句两句话那么简单，必须有慎重的规划和稳健的执行。

未来大城市的房子分成两种，一种是交易买卖的商品房，这个价格按照市场规律波动，另一种规模更大的就是廉租房、公租屋和共有产权房之类的。这些廉租房只收取低廉的房租，能保证很多青年和低收入者的住房需求。在这种情况下，居者有其屋，同时有恒产者有恒心，所有人的需求和利益都得到了保障。房地产没有被强行压制，经济还在稳定运行，但是慢慢开发的廉租房能解决很多刚需的住房需求，从全社会的角度给无房者打了镇定剂，青年人再也不需要为了房子而焦躁不安，或者被房子绑架。房价炒作的空间也就逐渐收窄。另外，有财力者为了改善需求，可以购买商品房，商品房同样也是人们投资品和资产。人们依然可以追求高品质的生活，仍然可以为了高品质生活而努力奋斗。

不过有一点，我觉得大家一定要清醒，未来将不再有学区房的概念，这一点政府是认真的。相关的规划和配套措施都已经逐渐完备，比如教师轮岗，学区摇号，政府是不会允许学区房这样的概念继续贩卖焦虑、影响教育公平的。学区房的功能会大大减弱，直至最低。

所以未来大家可以放心大胆地去大城市追逐自己的梦想，房子将不再是大家的牵绊和掣肘，政府已经为我们做好了规划。