高能密集剖析：深圳根本学不了新加坡。︱德科地产频道

主讲︱刘德科

最近，很多人都在讨论「深圳要学习新加坡的住房模式」。先给出我们的结论：深圳根本学不了新加坡。先不要有脾气，我们来一步步抽丝剥茧。

前些天，深圳市住房和建设局局长在公开场合说：「新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳市 60% 市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。」

后半句没有问题，因为两年前，深圳市政府发布的文件——我们把它叫做「二次房改方案」【点击回顾】——就明确说了这句话。但前半句「新加坡是深圳学习的榜样」是张局长自己加上去的。我们的看法有点不一样：深圳是不可能做到新加坡那样的。

我们先来看新加坡是怎样的。新加坡的住房结构，整个市场中商品房只有 15%，85% 是具有保障性质的组屋，组屋和经济适用房差不多是一个意思。中国基本上是倒过来的，中国的主流是商品房。这 85% 的组屋中，93% 是出售的，只有 7% 是出租的。

所以新加坡的住房保障理念是「居者有其屋」，国家用很低的地价、很低的房价让大多数公民都买得起房子。一个新加坡的大学毕业生，只要稍微努力工作三四年，就买得起组屋了，而且产权是他自己的。

而深圳是什么样？坦白说，深圳的住房保障制度计划已经相当卖力，相当有诚意。我们指的住房保障计划，就是两年前深圳市政府出台的那份「二次房改方案」，它可以称得上是当前中国最先进的住房保障制度的探索。很多城市在住房保障制度的探索上都做得不怎么样，深圳即便是最先进，也只是相对做得不错，仍然有很长的路要探索。

深圳有多卖力，这个方案有多有诚意，我们来对比一下——

左边是新加坡，右边是深圳，深圳有 40% 的「类似组屋」，官方表述叫做「安居型商品房」和「人才住房」，两者各 20%，加起来 40%。这些房子的售价很低，只要市场价的百分之五六十。

跟北京上海的共有产权房不一样。打个比方，深圳市场价 5 万均价的房子，「类似组屋」可以 2.5 万均价卖给你，你可以获得百分之百的产权，只不过有一些另外的限制条件，但也已经很有诚意了。

虽然深圳的计划中，这样的组屋只占 40%，新加坡有 85%，但是新加坡是干了几十年才有这个成绩的，深圳才刚刚开始。

这么卖力这么有诚意，为什么我们还是说深圳学不来新加坡呢？学习新加坡，不能只看到新加坡的组屋，它有一系列的配套政策。

首先，地价超低才能卖得便宜。先不管深圳能不能做到这一点，深圳现在很缺地，假设深圳有足够的土地，深圳政府方面是有决心用超低的低价来盖组屋的，假设这一点成立。

第二个是公积金。我们刚才讲到，一个新加坡的年轻人毕业三四年可以拿出首付，开始按揭买组屋，不会给他带来太大的生活压力，因为他每个月缴的公积金基本上可以覆盖按揭款。你想象一下，你的公积金能覆盖你的按揭款吗？只有在极少数县城里才有可能覆盖，稍微像样一点的一二三线城市都覆盖不了。所以我经常说，中国的公积金制度是个失败制度，此处按下不表。新加坡的公积金制度一个成功的制度，它是组屋的配套制度，让买组屋的年轻人更轻松。

更重要的一个配套制度是，新加坡的组屋只有 99 年产权，到期之后，国家不会给组屋自动续期，房子就被国家收回去了。新加坡商品房的大多数是永久产权的，生生世世子子孙孙属于你，这就是组屋跟商品房的区别。

我们来对比一下新加坡跟深圳的购买型保障房——就是可以卖给你的保障性住房。

新加坡的供应占比大约是 79%，就是刚刚提到的 85% 中的 93%；深圳是 40%，向新加坡学到 40%，也不错了。

新加坡的商品房价格比更低，约 35%，深圳是五六成可以买，同样地段，也不错了，至少也在向新加坡靠拢。

但更关键的是产权年限。新加坡是 99 年不可续期，中国的住房表面上只有 70 年产权，但是法律已经规定得非常清楚，实质上 70 年以后是可以自动续期的，就意味着接近了永久产权。商品房如此，可销售型的保障房也如此。这是我们的可销售型保障房与新加坡最大的区别。

深圳式组屋（即安居型商品房+人才住房）是半价卖给你，十年内要封闭交易，不能乱卖，要么让政府回购，要么卖给同样符合申请条件的人群。你交十年社保以后，这套房子跟商品房就没有区别，完全归你所有，可以自由买卖。你再拿去卖，可以赚不少钱。

另外，深圳式组屋可以继承，相当于拥有产权。你买下这套房子，70 年后你可能不在人世了，但是你的子孙仍然可以继承，产权自动续期。你的子孙都能拥有这套当年半价买到的深圳住房。

深圳的制度注定了只能轮候，并且轮候时间只会越来越长。因为中国有 14 亿人口，深圳这么有吸引力的城市，有这么好的房子，我只要去深圳工作，就有可能拥有这样的房子。这样的房子谁不想要？

深圳能提供多少这种房子？这里先打一个问号，待会大家继续思考。我们先来关注：深圳户籍人口只比新加坡多一些（因为到深圳买房得拥有深圳户籍），新加坡既然能做到，凭什么说深圳做不到呢？

我们来看一下新加坡的人口。从 1960 年代开始，新加坡就开始启动组屋制度，并且当时就提出口号「居者有其屋」，让每个老百姓都买得起房子。到了 1990 年代，组屋的覆盖率就达到了 80% 左右。这是新加坡的人口，到现在还在增长。

2019 年年末，新加坡的总人口是 570 万，570 万看上去也不是很多，但是更要注意的是它保障的对象——只有公民才有资格买，新加坡只有 350 万公民。

新加坡没有户籍制度，但永久居民，就是拿绿卡的人，没有资格买新建筑物，只能买二手组屋，二楼组屋的价格比新建筑物要贵一些。所以，组屋真正保障的是 350 万新加坡公民。

来对比一下，左边是深圳，右边是新加坡。新加坡的常住人口是 403 万，深圳的常住人口是 1343.88 万，但深圳的户籍人口很少，只有 494.78 万，跟新加坡的 350 万也没差多少。深圳的户籍人口去年增加了 43.5 万，新加坡的公民人口每年也在增加，这两点是差不多的。

那么，新加坡能做到，为什么深圳不能做到呢？

区别在于两条线。新加坡是一个国家，既然是国家，就有壁垒森严的国境线。也就是说，你要成为新加坡公民是一件很难的事情，拿新加坡绿卡就已经不容易了，拿新加坡的公民身份更难。

深圳拥有的只是一条温柔的行政区划线，深圳不停地说「深圳欢迎你」「来了就是深圳人」，每年都提供那么多的落户深圳条件——要成为深圳户籍比成为新加坡公民简单多了。

新加坡要保障的是公民身份，如果深圳要保障的是户籍人口，那么非户籍人口要保障吗？非户籍人口跟非公民是不一样的，新加坡绝对不会保障非公民的住房需求，但是未来深圳是有义务去保障那些为深圳做出过贡献的非户籍人口的。比如一个中国公民，他没有深圳户籍，但是他在深圳工作了很多年，并且也缴纳了很多年社保，为深圳做了不少的贡献。从道德正义上来看，深圳政府需要保障这些人。

而且，中国的宏观趋势就是要打破户籍制度的藩篱，中国的微观趋势，像北京上海在推行共有产权住房，不仅要向户籍人口开放，还要拿出一定的比例向非户籍家庭开放——就是那些在北京上海交了很多年社保，为城市作出过贡献的家庭。

非户籍，只要扎根这座城市，你也得保障他。那深圳的人就多了，有源源不断的人进入深圳。全世界也有源源不断的人想进入新加坡，但是国境线把他们挡在了外面。

所以，以住房保障的角度来看，深圳跟新加坡的最大区别就是新加坡拥有壁垒森严的国境线。

我们可以稍微总结一下，新加坡是一个城市国家，城市即国家，国家即城市，深圳不过是一个超大规模国家中的一个城市而已。

新加坡是新加坡人的新加坡，而深圳不只是深圳人的深圳，它是全体中国人的深圳。任何一个中国的合法公民，他都有为深圳做贡献的可能性，都有在深圳交社保的可能性，那么同时我们也可以拥有享受深圳住房保障的道德正义——深圳政府有道德上的压力来保障这些。

在这种情况下，如果深圳也像新加坡那样，把大量组屋卖给老百姓，深圳的人口会是多少？它真正要保障的可不是深圳 495 万的户籍人口，也不是 1300 万的常住人口，也不只是深圳未来可预计 3000 万常住人口，而是 6 亿。

这 6 亿是我随便说的——中国有 14 亿人口，深圳有那么便宜的房子，你有可能到深圳去工作，多少人是算不清的，理论上是有 N 亿。深圳的住房保障责任就变成了无限责任。

现在如果只是保障这 495 万，新加坡能做到，深圳当然也能做到，甚至比新加坡还要强大。但是你面对的是可能涌入的好几亿人口，理论上当然不可能涌进这么多人，我只是把这种可能性告诉大家。

总结一下，深圳的住房制度没法学习新加坡模式的两个最大的原因——

第一，深圳式组屋实际上是永久产权，新加坡不是。吸引力完全不一样。

第二，新加坡拥有壁垒森严的国境线，深圳没有——深圳只是中国这个超大规模国家的一个城市而已。

所以，新加坡不是深圳学习的好对象，深圳最该走的路，是以公租房为重点的住房保障制度。

我们刚才讲到，中国最先进的「二次房改方案」是深圳的，而在这样最先进的房改方案里面，公租房的占比仍然只有 20%，可销售型的保障房是 40%，所以我们还是更重视「把房子卖给你」。住房保障的要义是让人民有房子住，而不是让人民买得起房子——这个观念到现在还没有转过来。

不仅是观念的问题，而是你得面对现实——包括深圳在内的中国头部城市，任何住房保障制度的改革推进，都不能忽略这个现实——中国是一个流通便捷的超大规模国家，这么多人口可以自由地迁徙进深圳、上海、北京等等这些头部城市。

新加坡的口号是「居者有其屋」，过去我们中国也是这个口号，但是这些年来，中国的口号已经是「住有所居」，它写进了每年的两会报告，也写进了各种规格的中央文件里面，成了中国住房保障的一大原则。

所以，不要轻易说要学新加坡，深圳市住房和建设局局长张局长在说「深圳要学习新加坡模式」的时候，应该多读一下中央的文件。