财经观察家｜马光远：深圳推行新加坡模式的住房改革？

【核心观点】

1、为什么中国出现高房价的情况？一个最根本的原因是地价太高，地价太高原因是供应不够，供应不够的原因是土地一级市场的垄断，没有市场化。

2、深圳市政府在主体供应层面占的比重超过了60%，是对以前的市场化可能要往回拉。我觉得20%由政府来保障就已经相当不错，80%仍然还要靠市场解决。

3、中国13亿人口城镇化解决住房问题，学新加坡学不来。

4、深圳的意见稿，第一可能误导中国住房制度改革的方向，未来我们坚持市场化的方向，还是回到福利分房？第二在制度改革层面突破太少。第三深圳要站在粤港澳大湾区共同发展的格局来思考深圳住房制度改革的问题。

欢迎收看《财经观察家》，我是马光远。今天我们关注的话题是：深圳刚推出的住房制度改革。

【新闻背景】

近日，深圳市发布《关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举 的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，发展以下几类住房：

1、 市场商品住房 ，占住房供应总量的 40% 左右，以普通商品住房为主。

2、 人才住房 ，占住房供应总量的 20% 左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，建筑面积以小于 90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住 房租金、售价的 60%左右。

3、安居型商品房，占住房供应总量20%左右，建筑面积以小于 70 平方米为主，租金、 售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右。

4、 公共租赁住房 ，占住房供应总量的 20% 左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积 以 30—60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

当天意见出台以后引起了大家广泛的关注，我们从这四类住房本身来看的话，大家可以算一下，纯粹的市场商品住房的比重是40%，剩下的人才住房、安居型商品房，包括公共租赁住房都带有保障性质，人才住房的价格是市场价的60%，安居型商品房是50%，公共租赁住房的租金按照市场租金30%来收。也就是说，我们看到在这四类住房里边，三类保障性住房的比重达到了60%。

这样的一个比例结构透露出一种什么样的信号？深圳在过去中国40多年的改革过程中，它一直是领头羊，它一直是突击队，在中国的重大制度改革层面，它一直起着什么？先锋队的这么一个作用，所以我特别期待什么？就是我们的这么一个改革意见，真的在制度层面有更重大的体现。现在如果我们对这个意见进行剖析的话，我讲的比如说土地制度层面有没有突破。

我们看了一下真的突破特别少，特别是大家都知道，深圳这个城市是非常特殊的，有很多城中村，有很多非国有的土地，在整个城市里边，怎么样把这些土地盘活，怎么样给这些土地本身提供一个扩大供应的空间？我们看到具体的制度层面，这个措施比较少。

中国目前整个来讲，在整个住房保障层次层面，保障的不足体现在什么地方？应该说体现在全方位。比如说在具体架构层面，是缺乏的。你比如说上到住房保障部，下到每一个地方的住建委或者住建局，其实大家去看的话，它的内部的结构功能是非常复杂的，住房保障仅仅占很小的一部分。

但是我们如果看美国，看日本的话，你会发现他们专管住房的主体就是住房保障部门，他们的主要工作就是住房保障，其他都不管的。第二个在住房保障的金融层面，我们也没有看到突破。第三个是在住房保障的具体立法层面也没有看到。

当然这一次我们看到，在整个住房保障层面价格是体现出来了，比如说人才的保障价格打六折，安居型的保障打五折，公共租赁住房打三折，这里特别我觉得应该值得表扬的是什么？

深圳在公共租赁住房的价格层面，应该说回归到为低层次人提供住房保障的这么一个基本内涵。我们现在很多地方的公共租赁住房租金太高了，资金的定价机制是什么？叫保本微利。

第一个要保本，第二个还要赚钱。如果一个城市住房的结构最后变成40%靠市场，60%靠保障的话，这意味着什么？意味着我们的住房逐渐的由一个市场为主导的结构，变成一个以政府为主导的结构，以一个市场来提供、多主体供应的结构变成以政府保障为主题的供应结构。

有些人这样说，我们叫过度市场化，我觉得我们今天一定要把高房价跟市场化，这两个事情要搞清楚。高房价是什么导致的？是各种各样原因导致的，其中有一个非常重要的原因，就是我们在土地层面没有市场化。

你比如说北京假定有两个主体，一个政府供应，一个集体供应，如果有这两个供应的话，北京住房的地一定是不缺的。为什么现在出现高房价的情况？一个最根本的原因是地价太高，地价太高的原因是什么？是供应不够，供应不够的原因是什么？就是一级市场的垄断，没有市场化。

过度市场化大家看到的，中国在哪一个行业，如果市场化很彻底的话，价格是往上走的？我从来没有见过。我们为什么往上走？因为我们在土地领域没有市场化，这个是我们非常非常激烈的。

第二个就是说，为什么老百姓老是抱怨？因为我们的保障没有做起来，也就是政府在保障层面缺位非常厉害。你比如说政府这几年搞了很多保障性住房，什么经济适用房，什么各种各样的限价房，还有廉租房，公共租赁房等等，搞了很多的名堂，都是体现不了保障性质的。

你比如说以前的经济适用房，有很多人开着宝马住在经济适用房里边，包括我们看到北京很多部委拿着经济适用房的指标，给员工盖房子。也就等于什么？应该保障部分的人的保障指标，被这些人侵占了，被不应该保障的人侵占了，这是主要的问题，跟我们的市场化没有关系。

我们很重要的一部分，土地没有市场化，这是导致我们目前出现高房价，出现资源错配，出现很多问题的关键。

其中二次房改的关键在什么地方？是回到以前的福利分房，还是说把我们以前没有市场化的部分再大胆的市场化？我觉得这是一个路线问题。但是从目前整个深圳这个房改意见，给我反馈出的信息是什么？政府在整个主体供应层面占的比重超过了60%。

这是我觉得我们唯一能得出的结论是什么？我们现在要做的可能要对我们以前的市场化可能要往回拉，就是很多人期待的说，我们是不是会回到一个福利分房的年代？

40%的人去买那些高价的商品房，剩下的人才包括党政人才，有六折房，还有一部分安居型的人有五折房，还有收入最低的还有三折的租金，剩下的40%的人，才在市场上来解决，这个能不能解决好？我可以在这里下一个武断：这是不可能解决好的。

你比如说六折的房人才房，我觉得人才房是深圳房改里边，包括深圳长期以来我觉得不是一个亮点，是最大的炒点。如果你真的是人才的话，我不认为。你比如说，一度马化腾都拿着深圳的人才住房的保障金，这是很滑稽的很荒唐的。你再比如说在人才房里边把党政人才他是算在里边的，这里边很容易产生腐败的。

【新闻背景】

深圳市提出了住房发展的主要目标：统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等 7 群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房 的需求得到较好满足。

到 2035 年，新增建设筹集各类住房共 170 万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于 100 万套，商品房为70万套。

假如说讲二次房改的话，我觉得有几个要点必须关注：第一个是二次房改，改革的方向仍然是要坚持市场化的方向，政府要做的是基本保障问题。基本保障是什么？就是中低收入阶层的这些人的要么是买房子的问题，要么是租房子的问题。

这个比例应该怎么分？我觉得20%如果能由政府来保障就已经相当不错，80%仍然还是要靠市场解决。一些中低收入阶层，我们可以在金融层面、土地层面、其他层面可以提供一系列的这种保障，而不仅仅是在价格层面。所以我觉得市场化的方向非常重要。

第二个叫住房制度改革，重在制度。制度层面的进步，远远落后于房地产市场的发展，在整个房地产市场发展的过程中，制度长期缺失。比如说，我们加快集体土地入市的这么一个步伐，同权入市的步伐，让集体土地能够跟国有土地同样的成为土地来源的主体。

我觉得土地短缺问题能够大大的解决。政府下决心要收房产税，但是你70年的问题不解决的话，房产税是很难收的。我们能不能把土地的年限，比如说放到100年，150年，190年，把它放长一点。放长一点以后，房子的期限到了以后，土地期限没到，土地期限没到的话，土地仍然可以拿出来交易的。

第二个金融制度。我们怎么样构建一个为大家住房服务的专门的住房金融体系？比如说我过去提出，要把中国的公积金转变成住房银行，要参照美国的两房制度，构建中国的住房金融保障体系，到今天为止，这个工作我们还没有去做。

我们要做到对低收入人群的保障的话，我的最大建议是我们现在的住房保障部门从事专门的住房保障的人实在是太少了，这个架构要进行改变，把我们在制度建设层面滞后的帐给补上。

新加坡仅仅是一个城市，那个城市的面积特别小特别小，然后人口，全国的人口不到600万，它主要不是靠房地产，它主要靠金融，靠其他产业，靠航运等等这些东西。600万的人一个城市，我一直想给大家讲，如果中国只有一个城市，只有一个600万的城市的话，我可以吹个牛，中国人搞的一定不比新加坡差。

我们把一个城市的经验跟一个13亿人口城镇化过程中解决住房问题，然后放到一块相提并论的话，这本身就有问题。13亿人口城镇化最后解决住房问题，学新加坡学不来。

大家都知道新加坡是世界上人口密度最多国家之一，决定了它目前的，所以它的80%是祖屋，80%的价格也非常低价位。比如说租金，租金差不多是市场租金的10%左右，比如说价格的话，如果你买的话，你买的价格是市场价的20~30%，非常便宜。

但这仅仅是一个城市。大家想一想，在中国，如果每个城市按照新加坡的模式去搞的话，你可以想象，第一个是政府没有动力，第二个是如果这么去搞，如果大家都赚不到钱的话，比如说开发商赚不到钱，政府卖地卖不到钱的话，它是没有动力做的。

深圳的意见稿，我个人对它的评价，第一个是可能误导中国住房制度改革的一个方向，也就是未来我们是坚持市场化的方向，还是回到福利分房？第二个就在制度改革层面突破太少。第三个我觉得深圳这么一个城市目前它的位置是什么？它目前的位置是处在我们整个粤港澳大湾区的一个中心城市的位置。粤港澳大湾区的建设是中国城镇化建设过程中，我觉得一个里程碑的这么一个节点。

所以我觉得，深圳住房制度的解决更多的第一个要站在市场化的方向，第二个要站在粤港澳大湾区共同发展的这么一个格局，应该是站在一个大的区域层面来思考深圳住房制度改革的问题。