盘点 | 成都存量商业如何「老树发新芽」

当一线及新一线城市大步迈进向外扩张，兴建新城、卫星城时，一场针对核心城的“内科手术”也在进行中。

2016年至2018年，中国内地的新增购物中心体量增速已连续三年下滑。商业项目迈入存量时代，如何高效利用城中稀缺的土地，成为近年来逐步走到台前的重要命题。

2015年，成都市印发《成都建设具有国际影响力购物天堂行动计划》，指导意见的第一条即着重提出，「引导老旧商业项目进行建筑改造、功能重置、业态调整、品牌更新优化、促进城市资源价值提档升级」。

前不久刚发布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》同样提到，成都、重庆要「改造提升商业街区，集聚高端消费资源，打造世界知名商圈」。

市场倒逼，政府引导，存量商业改造毫无疑问在未来会是商业地产界不可忽视的发展方向。如何让那些曾经辉煌的老商场重获新生，如何让城市核心区的价值和活力得到再释放，在这个问题上，从0到1或许比从1到2要简单一些了。

近两年，成都有一些效果还不错的存量商业改造项目恢复或即将恢复营业，年代商业从中收集、筛选、整理了六个具有借鉴意义的项目以资参考，望有所启示。

铁狮门晶融汇

初次开业时间：2015年11月

改造开始时间：2019年5月

重新开业时间：2020年12月

运营方：铁狮门→成都启航晶融商业管理公司

体量：4.5万方

改造关键词：性价比；年轻潮流；开放

晶融汇，美国老牌房地产开发商铁狮门在成都的第一个项目，曾被寄予厚望，能同毗邻的IFS、远洋太古里一起，撑起春熙路商圈高奢档商场的三足鼎立之势。

在这块地皮上，九龙仓的IFS第一年业绩就拿下全市第一，太古和远洋合作的太古里不到一年就追平开了10年的万象城。

一街之隔的晶融汇也不能平凡，铁狮门在一开始就奔着建一个世界级城市地标去，完全按照典型的美式HOPSCA商业综合体模式（Hotel酒店+Office Building办公+Park公园+Shopping Mall购物中心+Convention会议中心+Apartment公寓）打造晶融汇，明确矛准着那些长期在成都工作的、有消费力和奢侈品消费习惯的国际商务人士。

从地理位置上看，晶融汇的诞生也有助于春熙路商圈的进一步扩张。趁IFS和太古里将商圈影响力东扩的势头，晶融汇东大街沿线的位置衔接住了成都民间金融街，在南侧开了个入口，能将写字楼人群吸引进商圈。

现实呢？2015年11月晶融汇开业的一刻，即是与IFS、太古里差距最小的时刻。

不过稍晚入场7个月，同样定位高端的晶融汇失败了。奢侈品消费的用户心智和主流一线品牌已被另两家抢占，在引流和招商上晶融汇都不占优，推广上也没有楼顶大熊猫和成都第一个开放式街区的噱头。晶融汇一度尝试在高奢定位做差异化，主打国际小众品牌，但在当时的消费心智下又不吃香。

更为失策的一点是，晶融汇的大门没开好，主入口设在纱帽街一侧，其他三个门都面向东大街，没有一扇门向太古里侧的西糠市街敞开，既没办法像离地铁近的IFS，直接承接大量自然客流，又拒绝了从IFS和太古里漏下来的流量。

一套组合拳打成灯下黑，成都人记住了卖奢侈品的IFS和街区优美的太古里，以及旁边一座人气惨淡、可以借用厕所的未名商场。推广不足、设计不足、定位不足，没有存在感是晶融汇在这个寸土寸金之地最大的过错。

2019年5月，晶融汇由ARA亚腾资产和中金资本、metro holdings三方联合收购，管理团队大换血，大改造开始。

改造的大方向有三，其一是重新定位。在IFS和太古里的夹击下，晶融汇取稍低于二者的消费区间，引进年轻潮流人士更喜欢的新兴时尚品牌，在定位上主打新潮小众，在消费水平上主打相对于高奢品牌的性价比。

转到「年轻时尚、潮流运动」的新定位下，晶融汇比此前更重视品牌形象的统一性及其可形成的组团效应。比如运动品牌，比起传统专业运动品牌NIKE，晶融汇挑选的是NIKE旗下的高端时尚潮牌NIKE Hoops。除了成都首店的身份充满新鲜感，NIKE Hoops传递出的讯号也比母品牌更新潮、小众、个性化。

此外，晶融汇还将买手店、集合店这两种当下深受年轻人欢迎的零售店类型作为商场特色打造，包括潮流买手店onewave西南首店、hug成都第二家品牌集合店、家居与生活方式品牌集合店house of heddy成都首店、日式杂货店BAD MARKET西南首店以及主力店仓储式美妆集合店HARMAY话梅西南首店，不仅借到了品牌首店效应的势能，而且新鲜感还来自与众不同的消费体验，更好抓住年轻人的消费心理。

▲hug成都第二家品牌集合店

其二是重设入口。晶融汇购物中心的主大门原面向纱帽街侧，改造后新辟一入口面向西糠市街侧，即面向太古里，并新增直达二楼的电扶梯，兜入更多来自IFS和太古里的客流。

其三是“包装”大焕新。

参照IFS的屋顶大熊猫和太古里的古今建筑结合，曾经的晶融汇毫无特色，甚至因为与写字楼相连的形态，商场的样貌很不清晰，人流经过而不会停驻。

改造后的晶融汇拆除部分石材墙体，拓宽了面向太古里一侧的广场区域，新增了有互动性的音乐喷泉和大台阶休憩区。

部分门店通常是跨层门店的外立面开放给品牌方自主打造，增加商场外装的个性，比如HARMAY话梅沿东大街的双层门面设计为网格混凝土的造型，吸引诸多市民拍照打卡。

▲HARMAY话梅西南首店

为增强商场的辨识度，晶融汇还创作了原创IP系列「超A家族」，贯彻年轻潮流的定位，用潮玩装点商场。IP形象以巨型雕塑、小型装置艺术等形式出现在广场、I期与II期的廊桥、屋顶等区域。

▲晶融汇原创IP超A家族

2020年，晶融汇重开，话梅门口排起长队，公路商店、买手店one wave、look store、国内设计师品牌UMA WANG等西南首店也按计划陆续开业。如今的晶融汇至少已经逐渐摆脱春熙路小透明的角色，在IFS和太古里的包围下，逐渐开出一条不大一样的路。

小结

从木桶的短板到拼图的一角，晶融汇换了一个竞技场找机会。新品牌+新体验+新包装构成晶融汇的差异化，矛准爱新潮、爱时尚、爱独特、爱新鲜的年轻人，目前消费不起IFS和太古里，那么还能来晶融汇。

仁恒置地广场

初次开业时间：2010年

改造开始时间：2019年

运营方：仁恒置地

体量：4.44万方

改造关键词：年轻化；中产化；品质生活

曾经，仁恒置地广场是成都最高端的购物中心。只需要一个例子就能清楚说明它昔日的地位：2010年，西南地区第一家LV路易威登全球旗舰店在仁恒置地广场开业，开业仅一年，门店销售额就达到1.38亿美元，仅次于北京和上海。

直到2014年，IFS的高调开业填补了春熙路的高奢定位商场空白，不仅把奢侈品消费的注意力从红照壁抢夺到东边，而且直接把成都商场的水平从西南赛场直接拔高到了全国赛场。加上一年后太古里的开幕，仁恒置地广场的地位不可抵挡地迅速下滑。

2015年，DIOR旗舰店从仁恒置地撤店。这家DIOR是成都首店，曾也是仁恒置地辉煌时期的勋章，自此之后，市区内要买到DIOR，只有去IFS。

外界的议论已经开始揣测仁恒置地即将倒闭，强劲对手的出现让仁恒置地不得不在商场的第五年就开始考虑转型。2016年，仁恒置地主动减少对外的宣传，开始筹措品牌的调整。

在新定位中，仁恒置地的A馆依旧延续高奢，B馆被单拎出来大换血，下沉做年轻客群市场，引入轻奢、潮奢、中高端零售品牌。

2019年7月，第一批更新品牌亮相，包括轻奢包袋品牌MCM、意大利潮牌Palm Angels西南首店、无性别品牌A.P.C西南首店、I.T.及I.T.旗下眼镜设计师集合品牌NEITH、网红运动品牌超级猩猩成都首家“三操店”、休闲西餐品牌Wagas、来自上海的连锁精品咖啡品牌MANNER。

有一个评价很有意思，说仁恒置地这轮改造是“不限身段的年轻化”。这话用以描述商场运营方的状态是准确的，我们能看到仁恒置地的焦虑，奢侈品的消费中心目前是不可逆转地东移了，仁恒置地的新定位已经不希求抢回原本的客群，而是俯身开始讨好年轻消费者，甚至俯得有些过了。

2021年7月，仁恒置地又官宣了商场的第二阶段改造升级，宣布茑屋书店西南首店、三克映画西部首店、高端室内滑雪品牌SNOW51三家生活方式新店将入驻仁恒置地。比起2019年那次调整，我们这次能明确看到，抛却高奢执念的仁恒置地，正式将注意力集中在了中产消费者身上，那些渴望向上追求更高生活品质的人群。

▲茑屋书店

▲三克映画

之前的仁恒置地一直在修内功，今年的这轮调整还涉及内装的焕新，核心是通过打造内部商业氛围的南洋风情，为消费者提供区别于红照壁商圈其他传统商场内部装潢的新鲜画面，以树立起自己的独特风格。

▲仁恒置地广场内装改造概念图

十年前，仁恒置地靠打高奢牌已足以标新立异，英雄不问出处，十年后，商场需要搬出母公司新加坡的背景为商场提供噱头，打造“具有新加坡特色体验的购物中心”，想来也是成都商业地产发展逐步迈入成熟期的一个小缩影。

▲仁恒置地广场内装改造概念图

不过谈及具有新加坡特色体验的购物中心，一则讯息值得关注。

不久前发布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》中提到，成都将支持符合条件的地区建设市内免税店。此前有消息传出，成都首家市内免税店将落在锦江区红照壁国际城市会客厅核心区域，大概率是同样正在改造的COSMO财富中心。

未来仁恒置地是否会开设市区免税店，像新加坡的DFS一样，成为国内外游客必去目的地，也未可知。

小结

仁恒置地广场的没落是被动的，也可以说，商业竞争中本就是不进则退。高奢商场的竞争一山不容二虎，仁恒置地广场转型过程中尝试的年轻化、中产化都是在寻找新的忠实客群。由奢入俭难，这在商业地产世界也会发生。

COSMO财富中心

初次开业时间：2007年

改造开始时间：2020年

重新开业时间：2021年12月初（预计）

运营方：上普实业

体量：8万方

改造关键词：开放；文化艺术；年轻潮流；城市会客厅

新一代奢侈品商圈春熙路往西南两公里，上一代奢侈品商圈红照壁往东仅一个路口，位于大业路与锦兴路交叉口的COSMO财富中心，长达数年都属于盐市口档次不低、名气不小的商场。

2005年，上普·财富中心（COSMO财富中心原名）一举签下家乐福和华纳影院，同时吸引两家世界500强企业入驻，这在当时是很了不得的事情，媒体为其定性：成都市首座城市综合体诞生。

与仁恒置地广场面临的情况类似，新商业综合体的出现提供了超越以往的体验，成都核心商圈的东移自然而然迭代掉了原先处于第一梯队的商场，COSMO财富中心的问题不是做错了什么，只是老去了。

不同于仁恒置地广场忒修斯之船式的内部逐步调整，COSMO财富中心的规划是一鼓作气颠覆式改造商场。

2020年3月底，COSMO财富中心单方面与主力店家乐福解约，突然而决绝。在后来公布的概念图中，盒马鲜生赫然出现在画面中央。

上普一方的解释很直接：“实体商业加速洗牌，不进则退、不变而亡。家乐福占据了财富中心2楼3楼的大部分区域，还有专门的电梯等，财富中心要想实现彻底、全面的升级改造，就绕不开家乐福。”

家乐福在长达13年的时间里虽为商场吸引了稳定的客流，但去逛购物中心和去购物中心逛家乐福，能为商场带来的收效是不一样的，太强势的大卖场也在影响着商场的对外形象。

▲COSMO财富中心的地理位置

外加盐市口正被打造为国际商务中心，临近的红照壁被定位为国际城市会客厅，常见于社区型商业综合体的超市主力店+餐饮的品牌结构，如今放在盐市口商圈的核心位置有点大材小用了。

COSMO财富中心的目标，或者说任务，不仅是区域型购物中心，而是都市型乃至面向全国、国际消费者的。

新定位下，COSMO财富中心将把文化和潮流打造为新的品牌形象，做中心城区的“生活艺术客厅”，矛准白领和教育人群。

除了满足年轻消费者追求时髦的需求，新COSMO财富中心还将强化对文创、艺展、剧院、影院等文化产业细分市场的运营，以文化体验空间作为商场的差异化竞争点。

3F的6000平方空间将划分给餐厅、咖啡、轻餐、文创、书店、文化艺术展览等业态，以开放式的布局加强体验业态和餐饮业态在空间上的结合，起名「3COOL·无界」。

目前对外透露的消息，COSMO财富广场已和新华文轩旗下实体书店品牌文轩books达成合作，书店的位置将在整个商场的中心区，因地制宜打造不常规的书店场景。

▲3COOL·无界概念图

类似的案例或许可以参考北京朝阳大悦城9F的度刻空间。抛却门面和店铺的概念，以华北区域最大的上海三联书店为空间主体，咖啡品牌seesaw、西餐厅Tomacado花厨、运动健身品牌超级猩猩、音乐文化品牌MAGICBUS等无明显界限地融进书店本身，创造出独特的购物体验。

▲北京朝阳大悦城·度刻空间

另据知情人士透露，成都首家市内免税店有可能设在COSMO财富中心。一旦落地，这对COSMO财富中心来说将会是重回消费者视野中心的大好机会，从业态上弯道超车，成为成都市旅游目的地的一站，吸引旅游人群的消费。

作为一个2007年开业的商场，COSMO财富中心不可避免的硬伤是物业老旧，外立面为商家的巨幅广告墙，内部构造仍处于上一个阶段的百货式。

外装改造上，COSMO财富中心将外立面全部换成了玻璃幕墙，增加商场的通透感，主色调调整为统一的棕黄和白色暖调，应和成都“黄白为主、暖黄为辅”的城市景观照明主色调。无法改动主体结构的限制下，锦兴路一侧墙体通过增加隔层错落的积木式构造增强整体的层次感，打破原有纯粹立方体的沉闷。

内部改造上也遵循增加时尚感、通透感和动感的思路，新主题色是大面积的银白和少量点缀其中的红，一条贯穿三层的几何柱体从高处延伸而下。商场在原有结构上开出三个中庭，扶梯交错排布，上下通道亦为风景，尽可能打破传统百货式商场的动线。

▲COSMO财富中心中庭概念图

小结

COSMO财富中心的改造有断腕式的决心。在竞争激烈的春盐商圈，暂未出现IFS和太古里的强劲对手，“找不同”是所有新来者和重生者都必须过的槛。

COSMO财富中心的文化商场新定位容易让人联想到北京侨福芳草地和香港K11，这种类型确实在成都还没有过，不过在这条赛道上，远洋太古里和即将到来的成都SKP都会是实力强劲的对照组。

总府路Z31

初次开业时间：1993年

改造开始时间：2018年

重新开业时间：2019年9月

运营方：成都和圣商业管理有限责任公司

体量：1.2万方

改造关键词：缩小竞争圈；年轻化；共享办公

总府路31号，春熙路商圈边缘的“商业百慕大”。

对于这个毗邻王府井总府店和茂业百货、面积仅1.2万方的小体量物业来说，其存在感最强的特点在于，任何一家开在这里的百货和购物中心都会没有存在感。

1995年，和正百盛成为总府路31号的第一位东家，卖力耕耘十年后，最终决定撤出。

2006年，港资公司迪生创建接手总府路31号，开设日本基因的奢侈品商场西武百货，计划门店在2007年即达到7亿元营业额，三年后，西武以亏损超过2000万元的惨败之势撤退。

▲西武百货

2010年，乐森购物中心在总府路31号高调开业，依旧是奢侈品定位，甚至打算盘下旁边的东风商场，打通两个物业打造3.2万方的奢侈品大卖场。一年后，乐森引入快时尚品牌zara做主力店，彻底转型做下沉市场，且在2017年黯然败退，商场还一度传出要改成美食城，萧瑟非常。

▲乐森购物中心

总府路31号有一些不可避免的硬伤。其一是有限的面积，限制了商场的定位。

21世纪前十年，成都已经展现出强大的奢侈品消费能力，甚至政府层面都推出专门的奖励机制鼓励引进国际一线品牌。彼时成都传统的奢侈品商圈还集中在红照壁，主力商场为美美力诚、仁和春天、仁恒置地广场，老商圈春熙路的品牌层级较低，战略意义上高奢商场是缺少的。

历代总府路31号的东家其实都是瞄准了这个机会，但奢侈品品牌对门店的面积、挑高、整体品牌组团等都很有要求，物业条件限制了总府路31号不能获得高奢品牌青睐。外加总府路31号并没有自有停车位，只能借用隔壁皇冠假日酒店的，要发展高奢商场，便利程度受限。

其二是2012年之后的新情况。9月，成都地铁2号线开通，人流顺公共交通向东迁徙，从春熙路地铁站出来，四面八方的百货已经簇拥着把人流瓜分，总府路31号交通劣势更显。颓势无需等到IFS和太古里出现，无恰当定位又无交通优势的总府路31号本就已生活在王府井百货和茂业百货的阴影下了。

▲总府路31号“两不沾”

改造从2018年开始，商场的运营权转到了成都和圣商业管理手上。和圣与物业方四川总府酒店物业的合作已有二十年，上一个为成都人认识的项目是开在酒店大堂的成都圣和精品百货。

和圣为总府路31号制定的改造主线，首先是放弃奢侈品，参照系从春熙路商圈缩小到总府路上，对标形象相对古板过时的王府井和茂业百货，打造相对年轻的商场定位，更名Z31，从名称上传递更时尚、更国际化的讯息。

非常值得一提的是，当时Z31谈下了纽约共享联合办公空间品牌WeWork作为主力店入驻，商场的四到六层全都划给这种对成都市场来说还非常陌生的业态。这一年是WeWork进入成都市场的第一年，同期三家中，Z31是唯一一个落在商场的项目。

Z31比预想中要大胆得多，稍显冒险的举动带来的回报是讨论热度，商场年轻、时尚、先锋、国际化的新形象借由WeWork打了出去。Z31改造过程中，围挡上一度还出现过Supreme的Logo，显然成都第一家Supreme门店不可能落在Z31，不过这不失为又一次对年轻潮流新定位的营销。

但这个物业的运气真是不太好。2019年10月25日，WeWork对外宣布因入住率低，将寻求关闭中国的办公空间。今年，WeWork悄悄换成了梦想加，一个国内的共享办公空间品牌。

重新开业三年，如今Z31的存在感依旧不强，只能说至少免于这个地段还算核心的存量商业由奢侈品高端卖场骤然滑向美食城。Z31已经做了它视野范围内能做的事，随着消费中心的东移，Z31要面临的情况会更严峻。

小结

总府路31号的基础条件有鸡肋之味，屡次尝试都收效不佳，Z31和WeWork给它带来过短暂的热闹，大胆引进新业态的做法值得参考。商业地产中，地段的重要程度无出其右，但策划和运营能最大限度起死回生。Z31或许还可以再大胆一点。

天府红

初次开业时间：1952年（原百货大楼、远东百货）

改造开始时间：2019年

重新开业时间：2021年9月

运营方：成都百货大楼集团→远东集团→云泰商业

体量：5.3万方

改造关键词：大品类小品牌；集市式的大量商铺组合；主题街区

今年9月开业的天府红改造的是成都历史最悠久的存量商业项目成都百货大楼。同时，此次改造也是唤醒天府广场存量改造的第一枪。

回溯这幢物业的历史，最早可以追溯到1952年的成都百货大楼。凭票供应的计划经济时代，百货大楼是成都商品品类最齐全的市场。大楼在1986年扩建为5层，加装了成都商场的第一座自动扶梯，地标性意义不亚于如今IFS楼顶的大熊猫。

那时的天府广场在地理和商业活力上都是成都市的绝对中心。百货大楼，以及1953年建成的人民商场，一直到八九十年代都代表着成都商业发展的最高水平。

转折因新商业力量的进入发生。伴随改革开放的进程，外资和民营资本开始进入成都，太平洋百货、伊藤洋华堂、九龙广场、仁和春天、王府井百货、北京华联商场、摩尔百盛等更现代的百货商场陆续开业，商业的活跃重心渐渐东移。2005年，深圳茂业收购成商集团，人民商场在2008年更名茂业百货。

百货大楼没有坐以待毙，2008年拆除旧物业重建了百扬大厦，交由远东集团打造中高端商场远东百货，加入摩尔百盛、仁和春天、茂业百货，构成天府广场商圈，与红照壁、盐市口、春熙路商圈仍保持势均力敌的状态。

下一轮冲击在IFS和太古里开业后，百货形态逐步被更综合的购物中心迭代，“不仅是购物”的目的地式商业综合体把春熙路商圈的地位从「多强」拉到了「一超」。

2017年12月23日，远东百货天府店停止营业。公告中写道：“市场商业体量供过于求，为进一步提升效益，商场重新规划，公司经营调整转型！”就在一年前，摩尔百货因近三年租金太高亏损严重，关门歇业。

两年后，云泰商业接手远东百货，着手打造天府红，定位由时尚精致中高端，转变为“年轻引力场”，主力客群定在15至30岁。

纵览目前为止云泰对外的所有宣传推广，天府红把差异化竞争的一大筹码放在“三坑”消费上。三坑，即围绕JK、LOLITA、汉服三种个性服饰的小众消费品类，这种业态香槟广场做过，成规模但档次不高。

与香槟广场相比，天府红的品牌性显然更强，入驻商家比如日本LO装品牌Angelic Pretty，圈内知名度很高，第一次开设实体店的Cute.Q、格林城堡、夏悟茶、衿侬轩、锦上阁等，在线上渠道都有一定的粉丝积累。

小众圈层的消费力和消费忠诚度有目共睹，天府红拿出了5F一整层近6000方的面积，用以盛放三坑品牌以及泛二次元的消费内容，是对消费趋势的灵敏反应，但也有悖于商场天然的大众面向，非常冒险。

云泰商业有其自洽的道理，“聚焦消费痛点，通过业态和品类的大量组合，把某一方面做到极致”。其核心思路在于：大品类小品牌，弱化品牌层级的概念，打造主题楼层/街区。

三坑的品牌力在大众认知层面是很弱的，消费者未必认识Angelic Pretty，但会知道Lolita。同样，在女性服饰品类，天府红的招商策略也是如此，2-4F近200家服饰门店，未必都有Zara的知名度，但商场主推买手小店集群的概念，使消费者的注意力从单店但品牌扩展到整个楼层。

切割店铺面积、提高品牌数量也是这一策略的延伸。提供一个数据辅助想象：天府红共9层5.3万方的面积，店铺数量总计395个，平均每层容纳超过40家店铺。

小而美品牌的影响力会经由商场的集群效应被放大。好比一个立体版的主题集市，我未必知道我今天要逛到哪几家店，但我知道这里有得逛。

某种程度上，这几乎是以往百货模式的变体，1F珠宝、2F女装、3F男装、4F餐饮，每层各有功能，消费者依需要前往。不同之处在于运营方向的转变，当购物中心改变了消费者对「逛」的体验，商场不光得告诉消费者你有什么，还得叙述商场与这些商铺的关系。除了商品，商场本身亦变成目的地。

这种类集市策略的一种具象体现就是有特殊内装设计的主题街区。以天府红1F天府Gai和7F茶马花街为例。

1F天府Gai的内装做了街道样式的设计，模拟街头场景，以沿街店铺的形式将诸多网红餐饮、文创店串联。像从宽窄巷子挖来的本土独立书店读本屋和饮品+文创小店enter，街头小店能以这种方式不突兀地融入商场环境，比起散落布局在商场各处，自发热吸引客流，主题街区能帮助其导入更大的人流。

7F茶马花街的定位本质上是大食代式的商场美食广场，低客单价的餐饮品牌汇集，天府红通过搭建复古场景，做大公共区域，复原80年代的成都，将餐饮需求与文化消费乐趣结合。类似的例子可以参考超级文和友。

以上提到的是天府红的创新之举，基本盘上，天府红也完成了争取品牌首店、引入大型连锁网红餐饮和零售品牌、IP艺术展话题营销、补足同商圈品质餐饮空白等基本操作。要喝奈雪的奶茶和M stand的咖啡，吃wagas的沙拉，逛KK馆和好特卖买生活好物，天府红也能满足。

比较可惜的是，天府红的物业条件硬伤没有得到很好的改善，内部层高低、通透感不足，外观较远东百货时期改动不大，土黄色墙面老旧过时、缺乏吸引力，和「年轻引力场」的slogan不太匹配。

目前茂业百货北区开始打围施工进行拆除，连带茂业仁和春天和去年刚收购的锦城艺术宫旧改地块，天府红附近将诞生一个体量达60万方的大型综合商业体「天府茂业城」。这是重振天府广场商圈的机会，也会是天府红将面对的下一个挑战。

小结

商场是城市生活的特色景观和生活方式，既伴随又引领着市民的消费习惯。天府红的存量商业改造策略是非常值得研究的，商场与消费者、与品牌之间的关系还能是什么样子，天府红提供了一个比较不同的思路。招商与策划越走越近，商场未来的角色兴许会更接近产品经理。

北京华联双桥子购物中心

初次开业时间：2003年（原北京华联商场双桥店）

改造开始时间：2017年

重新开业时间：2021年10月22日

运营方：北京华联集团

体量：3.5万方

改造关键词：社区商业；生活配套中心

北京华联双桥子购物中心，北京华联商场双桥店。从这两个名字的差别里，其实已经可以看到这个商业体的改造方向。

从商场到购物中心，改造首先是形态的迭代。

2003年元旦开始营业的北京华联商场双桥店，经营模式为超市+百货，拥有当时成都面积最大的超市，整个商场的二楼和三楼加起来1.1万方的面积，都是华联自营的超商。直到2005年正对面的家乐福开业，面积近1.3万方。

差距从这0.2万方和这一个街口开始。货品更齐全的大型连锁量贩超市和品牌做得更全面的百货挤压了北京华联商场在成都的市场，紧随其后，更擅长提供一站式购物体验的购物中心出现了。

与此同时，北京华联集团也正在逐步取消“北京华联百货”“北京华联商场”“北京华联超市”这些名字，官方网站上的百货分类消失，取而代之更多出现的是BHG Mall、BHG生活超市、BHG精品超市。2016年北京华联盐市口店和2017年双桥店的关门，是形势所迫，也是战略调整。

▲北京华联商场盐市口店

2021年10月22日，北京华联双桥子购物中心重新开业，依旧保留超市，但体量压缩为一层，专营生鲜；餐饮、百货、数码电器等品牌全面升级，增加大型连锁餐饮品牌如星巴克、肯德基，引入小米之家、周大生、屈臣氏；三楼区域增添一个专门的儿童中心，包含开心哈乐、玛玛咪雅、城市宝宝、伊琴洛思等游乐和服饰品牌；四五层为如家快捷酒店。

丰富了业态，升级了品牌，北京华联双桥子购物中心最要紧的一点是明确了定位：以成华区家庭全客层社区型购物中心。生鲜超市意味着高频消费，儿童中心明确指向亲子场景，服务对象精准指向周边社区的居民。这一定位也恰好与附近区域型的华润·万象城错开，在生活的不同需求层面满足消费者以保有竞争力。

这次更名有一个小细节，双桥子在名字中的位置，由括弧内前置到“购物中心”前，微妙的区别在于前者更强调北京华联的品牌，而后者更强调商场与社区的连结。

小而精的社区商业近些年又被提上了讨论热门。人们依旧需要「附近」，需要步行可达的便利，需要一个更完善、提供更复合功能的生活配套中心。住宅的周边有一个北京华联双桥子购物中心这样的小商场，或许会成为人们选择居住在这里的理由。

小结

北京华联双桥子购物中心的改造不似前述四个区域型乃至都市型的购物中心项目，改动没有奔着改头换面去，“打造一个让周边消费者生活更加丰富，与家庭更加亲密的场所”，其提供的是社区商业改造的一个模板。

世豪LAB

初次开业时间：2007年（原千盛百货）

改造开始时间：2020年3月

重新开业时间：2022年9月（预计）

运营方：世豪新瑞集团

体量：6.3万方

改造关键词：年轻化；实验性；概念

城西，商业体密度和体量均远低于三环内其他区域，一般会被认为存量改造还轮不到它头上。而不饱和的城西却有一个非常有意思的存量改造项目——世豪LAB。

接受改造的对象是千盛百货，与龙湖金楠天街一街之隔，2007年开业的老商场。2015年之前，西三环居民的逛街选项可不多，靠近二环零星分布仁和春天、乐宾百货和伊藤洋华堂，靠近三环的只有千盛百货一家。

2015年，大悦城、龙湖金楠天街开业，随后的五年时间，新城吾悦广场、武侯万达、武侯星悦荟等购物中心陆续开业，算上待开业的蓝润摩里中心，城西二三环的新商业格局基本奠定，千盛百货完成历史使命，迭代出局，2020年3月2日黯然闭店。

▲城西二三环的商场分布示意图

世豪新瑞从成都大商集团处收回了千盛百货的运营权。要对千盛百货进行改造，除了得改变落后十年的物业形态，商场定位、招商策略、视觉传达等各个层面的革新都迫在眉睫。

转型做城市奥莱或者定位社区商业未尝不可，但世豪不得不考虑近在咫尺的参照系，一街之隔的龙湖金楠天街。对方是布局全国且在成都有相当品牌认知的大商业地产品牌，已经将最适宜附近人群构成的亲子家庭聚会场景定位占了。

▲一街之隔的龙湖金楠天街

最终，世豪采取的策略是把格局放大：把自己的位置放到整个城西的商业地产版图中，打造城西的年轻商业地标，在年轻新潮上做城西最尖的。世豪LAB的LAB表现的即是这一点，实验性，以提供新鲜体验获得注意力。

外装上，整体思路是开放，增加公共空间的面积，用大面积的玻璃幕墙增加商场的通透感和时尚感。正大门外设置大块橱窗屏，未来可做更多商场品牌形象的展示。

内装上，为了打破传统百货层与层之间完全割裂的形态，世豪LAB在几处中庭都做了尽可能贯通、有趣的设计，比如二层到三层的一处次中庭，世豪LAB安置一处可供步行上下的网红楼梯，楼梯旁计划放置一块跨层的垂直透明大屏。

▲世豪LAB内装概念图

商场处处都贯彻LAB的概念，每一层都以“实验室”命名，招商上也争取引入品牌均能在世豪开设LAB店，塑造商场世界观之笃定，都为了彻底颠覆原先的商场印象。

千盛百货是城西片区比较成熟的商业体，周边居民对这块地皮有印象有认知，但这个认知是基于百货形态的。消费者追求新鲜感，但也有惯性，年轻潮流的印象不是说树立就能树立，而且三公里之外的大悦城定位与世豪LAB也有重合。单纯好看、网红、潮流的外观内装设计，多大程度上能吸引人的留驻和消费，足够超越这三公里距离的，最终还要看品牌组合能力。

品牌首店选择落在这个位置的概率不大，走概念店集群的做法算另辟蹊径。据悉世豪LAB还在勾兑与一些高校科研机构，及科幻、科技协会的合作，可能会为商场带来新鲜业态。

小结

老商场新定位，在刷新人们对商场的认知时，高概念是一个好用的法子，商业综合体同样可以用设定吸引人。

曼购城市奥莱

初次开业时间：2007年12月（原乐宾百货）

改造开始时间：2019年

重新开业时间：2020年7月23日

运营方：力宝集团（印尼）→新文瑞集团

体量：4.6万方

改造关键词：城市奥莱；百货破局

曼购城市奥莱的前身乐宾百货，是世界500强企业印尼力宝集团在西南落的商业地产第一子，也是其所在的光华片区最早开出的百货商场，服务周边社区。

2009年，仁和春天光华店和城西优品道广场开业，前者占领西门片区高端百货的高地，后者同走社区购物中心路线。两公里内三家百货，乐宾百货被左右夹击。紧接着，购物中心出现，电商的冲击到来，传统百货业态的盈利能力普遍下降，2017年成都一波百货闭店潮中，乐宾百货也是其中一个。

2019年新文瑞集团接手乐宾百货，提出要打造城西首家城市奥特莱斯商业综合体曼购城市奥莱。

百货转型做城市奥莱，在那几年是大势。目前成都现有的城市奥莱包括曼购在内总共3个，苏宁广场城市奥特莱斯由苏宁广场改造而来，2014年4月开业；优客城市奥莱由成都华联商厦改造而来，2016年10月开业。除此之外，北京华联商场盐市口店和美美力诚两家也前后宣布要转型做奥莱业态。

城市奥莱的特点归结有二：一是更好的消费品牌更高的性价比；二是足够便利的位置，开在城市或区域中心。由此城市奥莱的消费人群的特点也非常明确：购买力处于上升阶段的城市中产群体。

青羊区是成都五大中心城区中常住人口文化程度最高的，城镇居民人均可支配收入均高于成都市平均水准，而光华是成都西门住宅高度密集的区域，西南财经大学坐落于此。“西贵南富”，光华在人群基础上是匹配的。

曼购城市奥莱引进的210余个品牌中，90%为零售业态，包括阿迪达斯、比音勒芬、百丽集团、百家好集团、伊芙丽集团等知名品牌。其余10%的配套除了考虑周边社区的消费需求，曼购也尝试在一楼临街门面店铺引入网红餐饮，如拥有四千万粉丝的网红郭聪明的奶茶店“喜造实验室”，以及尝试在首店、概念店上作文章，如成都市区首家麦当劳全新风格旗舰店。

在基础物业改造上，曼购城市奥莱最大的变化是整栋楼的外观，设计成了礼盒的样式，以及重新设计了地下商业的入口，在外广场做了一个下沉坡梯，更好为商场导流。

一个定位上的小细节，转型做奥莱业态后，曼购将辐射范围从社区辐射向整个西门区域，尝试以城西首个城市奥莱业态的差异化定位冲破光华的商业竞争圈。这是新文瑞首次试水奥莱业态，成都目前也尚未出现业绩非常出彩的城市奥莱，在曼购出头之前，光华商圈的一个新对手马上又要出现：蓝润摩里中心，预计今年年底开业。

小结

城西光华商圈的乐宾百货改造为曼购城市奥莱，算是近两年来成都又一例典型的奥莱业态改造百货的案例。将其视为百货业破局的积极探索的同时，高昂的租金、物业、人力成本，优质品牌资源的买断经营方式，城市奥莱发展必然会遭遇成本难题。没有什么能成为万能的九转还魂丹。

存量商业的改造，与其他商业项目的共通之处在于，核心都是我们如何理解现当下这块区域的最大价值，以及现当下商业形态的最大价值。或许最大的差别在于，答题的时候，后者做简述，前者只能填空。

在这些存量商业改造案例中，各种参照系被积极应用。过去的问题还未处理，未来如何展望又是与后来者站在同一起跑线，在短短的改造周期中，老商场们需要极速追逐的是这中间数年的发展差距。

一个有意思的现象是，当我们改造城市公共空间，新旧融合、社区记忆与现代都市生活的共存会被特别重视；但当我们改造商业空间，改头换面、脱胎换骨是最受追捧的方式。

换言之，我们会怀念一座商场吗？