耐人寻味！南京有这样一座现代化卖场，守着黄金宝地却引不来客源

提要：对商业来说，地段重要，经营和管理更重要！

夜幕下的茂业天地人气冷清。丁亚鹏摄

对商业来说，地段至关重要。而地处南京夫子庙商圈的茂业百货，自两年前开业以来，商户就像走马灯似的撤店离场，店招换了一家又一家。当初许多怀揣创业梦想的创客和投资者，纷纷签约入驻，结果陷入血本无归的窘境，个中缘由耐人寻味。

商户撤场如“走马灯”

茂业天地坐落于南京主城区第二商圈——夫子庙商圈，与大型商业综合体水游城、水平方隔街相望，形成“三足鼎立”的商业格局，与夫子庙步行街仅相距500米左右。按照茂业天地南京店招商手册介绍，茂业天地定位“精致商业+休闲街区”，地上6层+地下4层约9万平方米（其中地下3层、4层为停车场），主体建筑为精致零售业，配有一条富有民国风情的城南旧事休闲商业街区，是集购物、餐饮、娱乐、服务、文化为一体的全业态商业体。

从规模上看，其面积丝毫不逊于附近的水游城和水平方；从人气来看，相隔一条街，竟然呈现“冰火两重天”的景象。在6楼主题餐厅规划平面图上，8间店面有7间标上了入驻商家的商号，但自2016年11月26日开业至今，平面图上所列的多伦多、楼兰、江边城外等餐饮品牌一直未进场经营，而进场经营的餐饮店店招更换堪比川剧变脸，除了食朝汇从开业一直坚守外，其余餐馆大多歇业，短的不到三个月，长的也仅一年。

“当时茂业天地招商人员向商户招商时，描绘了很多优势，如四楼的影院、书城，以及三楼的知名儿童游乐设施等，直到商户们关店撤场时都无影无踪。”商户们非常不满。横江飞渡酒楼老板万征告诉记者，按旗舰店标准打造的煌飞鸿功夫菜馆，仅仅开业一年就因缺乏人气而歇业，投资的500多万元打了水漂，目前他正寻求通过法律途径维护权益。

“经营爆米花基本上是影院的标配，如果茂业当初不在招商手册里承诺有影院，自己也就不会投资，直至2017年11月25日撤场时，影院才姗姗来迟。”在负一层经营爆米花的沃洛克小吃店老板兰忠亮懊悔不已。“茂业天地开业一年左右，至少有一半以上店铺改换了门庭，其中不乏耐克、阿迪达斯、晋家门等人们耳熟能详的大品牌。”一位知情人士透露说。

在负一楼已经撤场的餐馆。丁亚鹏摄

卖场管理缺位商户遭殃

调查中，商户们反映，由于茂业天地存在运行管理混乱、吃拿卡要等行为，导致卖场经营环境恶化，人气锐减，商户大面积经营亏损，引发商户提前撤场，以及拖欠房租等一连串经济纠纷。

在茂业天地负二层经营“每味每客”餐饮店的周淳说，消防工程是茂业指定的施工方，并承诺能够拿到消防合格证，结果迟迟没有完成区域内以及公共区域的消防工程，延迟至2017年4月1日才拿到消防合格证，比茂业天地开业晚了4个多月。一些未通过消防验收就营业的商户因此受到消防部门的罚款，仅煌飞鸿功夫菜馆被罚3万元，蒸贰餐馆被罚5千元。

3月9日中午，记者到茂业天地实地探访，从上到下，发现卖场内不少地方被广告彩布围挡着，有的在施工，旁边的经营商户深受影响。曾在负一层经营“新加坡妈妈烤面包”店老板顾颖颖向记者展示了卖场内部管理混乱的图片和微信群中商户跟卖场沟通交涉的截图。公共区域消防标识被损坏，消防通道被杂物堵塞，垃圾随处可见，电梯经常发生故障无人维修，业主和顾客怨声载道。

江长健、徐坚等商户反映，茂业天地原定2016年8月开业，后又两次推迟开业时间，最终确定当年11月26日开业。为了迎接开业，入驻商户都提前招员，备用货源，特别是经营餐饮企业，延期开业给商户造成较大经济损失，茂业天地却一直未给予合理补偿，由此引发一连串拒付、拖欠房租等民事诉讼纠纷。

在谈及招商及商场内部管理混乱等问题时，商场筹建、招商负责人和首任总经理都讳莫如深，均以“已经离职”为由三缄其口，茂业天地市场部相关人士也拒绝评论。

空荡荡的卖场一角。丁亚鹏摄

错位经营仍需精雕细琢

茂业天地是由深圳茂业集团股份有限公司在江苏投资运营的第三家购物中心，总投资10多亿元。大凡到过茂业天地的，都会有一个印象，除了一楼和负一楼、负二楼稍有人气外，很多楼层和店铺往往营业员比顾客多，且楼层布局混乱，一楼有卖服装的，二楼也有卖服装的，三楼还有卖服装的。茂业天地一位唐姓工作人员对此解释说，开业之初每个楼层都是有布局规划的，后来由于人气低迷一些商户退出，卖场对布局就没什么讲究了，基本尊重商户的意愿，看中哪块，想经营什么就经营什么。“这么好的地段，为啥人气总不如水游城？”一位带小孩的顾客叹息道。

茂业天地所在的秦淮区政府夫子庙办事处经济科科长丛严军直言，茂业天地经营不甚理想，与政府的预期差距较大，目前正进行内部定位大调整，从百货商场向现代购物中心转型。他认为，“夫子庙商圈的商业同质化严重，弱化了优势。”

“可惜一副好牌被打烂了！”南京大学商学院教授郑称德感慨不已。这位营销专家认为，茂业天地利用夫子庙商圈的客流集聚优势，可跟水游城、水平方错位经营，凭借民国建筑江苏酒家旧址开辟的民国风情街，主打民国风，匠心独具，颇有创意。这是茂业天地经营和市场竞争的比较优势。可惜的是，茂业天地弱化了经营业态和差别化经营优势，没有在管理上下硬功夫。从茂业天地大量商户投诉、频繁更换店招来看，卖场内部管理问题已经触及企业生存红线，到了非整改不可的地步，遗憾的是，这些并没有引起卖场管理团队和茂业集团高层的重视。

新华日报记者 丁亚鹏

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