新加坡2019年尾房产分析｜随着新宅不断增加，房地产市场中二手房交易放缓

目前新加坡的私人房地产市场正在逐渐回暖，所有数据的显示都呈现乐观状态，但是受到新楼盘价格上涨和整体经济环境仍然黯淡的影响，转售私宅的前景并不是很明朗。

本地房地产咨询公司橙易产业（OrangeTee &Tie）的一份报告，转售交易已经开始放缓，面对不断推出的楼盘竞争更加剧烈，新加坡中部以外地区和中部其他地区的二手房业主恐怕需要降低一些要价。

报告称，结果是新建与转售共管公寓的平均价格之间的差距越来越大，这一趋势可以追溯到2015年，但在今年的前三个季度加速更加明显。

之所以会出现目前的状况，是因为最近几个月新加坡私人楼盘的启动价格较高，导致新屋的价格飙升。

这些新楼盘的价格高，因为开发商在去年7月结束的政府售地项目中所购买土地价格高昂，和很多集体出售项目(En Bloc)也都是以高价收购，很多靠近地铁站的项目也都可以获得溢价。

报告中显示，更突显这个趋势的是，今年前三个季度，非拥有土地的私人住宅项目平均房价比转售价格高出28.2%，而去年的两项的差距为23.8%，2017年的差距是15.1%。

橙易产业的研究主管表示，二手公寓的卖家没有足够火力来应对房地产降温措施，但是各路发展商可以通过谈判、路演、和其他一些奖励措施(针对新楼盘)来刺激销售。

即使二手公寓的卖家想把价格定得更高，大多数的转售单位房子的使用面积也远远大于新楼盘，所以他们不能把转售的尺价提高太多，否则会减弱购房者的接受能力。

此外，今年的前三个季度新楼盘的销售量超过了二手房的销售量，这与去年的状态刚好相反：

今年年前三个季度新宅销售占总销售量的53.1%，至7469个单位；而转售单位占总销量的46.9%，至6607个单位。

而在2018年，新宅的销量是占总销量的40.3%，至8795个单位，而二手公寓则是占了59.7%，至13009个单位。

这种转变可能是因为今年启动了更多新楼盘项目，加上开发商的宣传策略促使这新宅的销量稳步提升。

但公寓总销量仍有弹性，因为房价收入比率已经从2016年的5.1降至到今年的4.6。这意味着随着家庭收入中位数值的继续上升，房价更容易负担得起。

今年第三季度新加坡新房均价与二手房均价之间的差异详细：

差异最大是在中部其他地区(RCR)，为43.4%，原因是这区域的新楼盘推出相对较多；

其次是中部以外地区(OCR)，为41%

中部核心地区（CCR），为37.6%

这三个市场领域的新楼盘房价同比上涨了9.8%，RCR涨幅最大为16.5%，其次是OCR为8.1%，而CCR则为1.9%。

其中在中部以外地区(RCR)，包括安珀苑(Amber Park)和 Sky Everton两个项目的均价已经超过了2000新元/平方英尺，这帮助推动了房价更快增长。

相比之下，今年第三季整体二手房价同比仅上涨1.6%。由于这几个月新楼盘的推出加剧了市场竞争，中部核心地区(CCR)的房价上涨1.1%，但中部以外地区的价格下跌了1.5%，RCR价格下跌了2.1%。

不过当前的均价差距不像2010年间那么大，由于新楼盘的单位面积缩小，整体价格保持在可承受范围内。随着小户型的供应越来越多，只要绝对售价在可承受范围内，那么开发商就可以相对提高尺价。