客流量巨大租金和升值回报佳 港资领展购中心城有得赚

3月26日讯(记者 李昌鸿)随着粤港澳大湾区规划近期出台，大湾区融合日益深化，作为核心城市的深圳，正受到各方广泛关注。最近港资领展房产基金斥资51亿元人民币收购深圳CBD商业楼宇中心城引发了广泛关注。人们关注的是，为何领展愿意斥巨资涉足深圳商业地产。为此，大公报记者日前走访了中心城，看到其优越的区位优势和便捷的地铁交通及庞大的人流，有200多家商铺，带来不错的投资回报自然令领展动心。

中心城交通便捷每天人流密集 大公报 记者 李昌鸿 摄

记者来到位于深圳CBD的中心城，这里有深圳地铁1号线，并且邻近地铁3号线，交通十分便捷，附近在平安金融中心、大中华、卓越时代等无数高楼。作为深圳的中心区域，吸引了大量金融、科技、地产和企业总部等进驻，每天密集的人流带来大量商机。据中心城前台服务员告诉记者，中心城由深圳怡景集团开发持有，2007年正式开业，为一栋5层楼的商业综合体，零售面积83899.72平方米，拥有停车位741个。其多年来吸引了许留山、家乐福、瑞士Swatch等餐饮、零售、超市、影视娱乐和文化体验等商家进驻。记者记得早在2007年，作为深圳首家商业综合体楼宇，中心城成为深圳市民吃喝玩乐的最佳场所，一时吸引了无数人流前来消费。

香港甜品店许留山高峰时间吸引许多消费者，工作时间则人流较少 大公报 记者 李昌鸿 摄

根据估值报告，截至2018年12月31日，深圳中心城已订立204份租约，出租率100%，物业收入每月为2380万元，年收入达2.856亿元，如果每年平均按这一收入计算，领展可以约17年收回投资，但其有租金上涨和房产升值的机遇。戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示，这是个罕见的机会，如果领展错过就没了。他认为，该项目具有巨大的运营和租金的提升空间。

美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉记者，深圳综合体不少，但做得好的并不多，领展可以凭借其在香港丰富的经验，盘活中心城这个原本经营一般的物业。而中心城优良区位优势和便捷的地下铁交通，无疑具备长远增长潜力。另外，领展通过收购现成的综合体进入深圳，快速地完成了内地四大一线城市的布局，可以更快地分享内地消费升级的红利。

国际知名品牌ZARA在中心城经营多年，吸引了许多年轻的顾客 大公报 记者 李昌鸿 摄

深圳作为大湾区核心城市，拥有2000多万人口，经济和科技蓬勃发展，自然会带旺许多商业中心。记者来到中心城新加坡商人开设的一家专门销售女性皮鞋专卖店CHARLES & KEITH，该店员告诉记者，他们是今年新开设的商店，针对女性白领，销售的主流鞋类价格是300-400元，销售比较畅旺。记者现场看到一会儿功夫便有七八个女性前来询价、试穿和购买。对于店租，该店员则称不知情，总体生意还是挺不错的。

记者又来到Swatch，看到各种各样男士、女士和儿童手表一应俱全，该店店员告诉记者，他们手表价格介于400-1000元人民币之间，有部分价格更高，因为是瑞士名牌手机，受认可度较高，总体销量还不错。

记者看到来自香港的许留山甜品店，该店铺面积有近百平米，高峰时坐满了顾客。作为香港一家连锁式甜品店，以芒果为主要材料，专门售卖甜汤、甜品和小食。该店服务员告诉记者，其芒果西米捞深受市民喜爱，顾客能够品尝到健康鲜果甜品。该店不断创新搭配新的甜品，受到许多年轻顾客的青睐。据悉，许留山一直以来大力拓展内地市场，持续积极吸引和发展加盟商。

潜在收购机会仍存 需待时机出手

随着大湾区融合发展加快，深圳作为紧邻香港的全国一线城市，高科技和金融等产业发达，吸引逾2000万人口居住，无疑带来巨大的商业机遇。美联物业全国研究总监何倩茹表示，未来潜在的综合体收购机会还是有一些，但她不愿意透露具体名称。

何倩茹表示，一些地段好人流密集的商业综合体仍然存在许多增值和商业机遇，也会受到一些投资机构的青睐。不过，一些大型开发商自行开发的物业，致力发展商业地产，并且租金稳定收益不错的，他们通常很少会出售这些商业物业。而一些实力一般、经营综合体经验又不太丰富的，一旦遇到资金困难或者赚取一定租金和物业升值双重回报后，他们想出手的可能性更大。

记者在邻近中心城的连城新天地、皇庭广场看到，其人流也十分密集，区位优势并不逊于中心城。业内分析人士认为，如果其开发和运营的业主有出售意向，倒是机遇不错，但要考虑如何与中心城差异化竞争。而南山海岸城、万象天地综合体分别邻近蛇口和高新区，人流密集，其中万象天地由华润置地开发，华润置地是实力雄厚的国企，其出售旗下万像天地可能性不大。海岸城邻近前海，随着前海开发加快，其潜力不俗。据悉，海岸城总投资约20亿元人民币，购物中心约12万平方米和商业街约4万平方米，并配备地下停车位约2000个，但海岸城开发商海岸集团实力并非十分雄厚，未来不排除对外出售的可能。中航地产在华强北开发的九方中心，人流也十分密集，但中航地产是国企中航集团旗下公司，实力雄厚，预计出售的可能性不大。此外，在深圳宝安、龙岗、龙华等也有一些商业综合体，如宝安的海雅缤纷城、壹方城等，尽管有发展优势，只是目前其人流并非特别密集，运营时间不是很久，市场仍有待培育。

综合体雨后春笋 竞争日益激烈

随着内地经济快速发展和人民生活水平日益提高，消费升级持续深入，许多开发商、投资机构纷纷看好商业综合体的发展机遇。于是，许多新的综合体(亦称购物中心)如雨后春笋般涌现，因此，中心城也面临其他综合体激烈的抢客竞争。

记者走访中心城看到，在会展中心附近方圆500米云集了中心城、连城新天地、皇庭广场、卓越世纪中心和平安金融中心商业广场，其中前三者均有通往地铁站的地下通道连接，并且彼此相连。因此，尽管每日客流量巨大，但每个综合体也无疑分流了不少客流，彼此市场竞争因此十分激烈。对此，美联物业全国研究总监何倩茹表示，领展作为以商铺资产组合见长的房地产信托基金，其核心竞争力便是在收购后的运营、管理和提升，怡景中心城的租约陆续将于今年、明年和后年到期，领展收购后将会重新委派管理团队，通过出台市场调研报告和方案规划，以较好地提升对该物业资产价值。

如果放眼全深圳的话，目前全市综合体竞争已进入白热化。据赢商网统计，截至2017年底，深圳共拥有城市综合体144个，自2012年起，新的开业平均每年17家，截至2017年底已开业购物中心面积达986.53万平方米。受电商销售的冲击，许多综合体零售业受到影响。有监测数据表明，2017年，深圳购物中心空置率环比增幅高达20.1%。不过，尽管许多购物中心服饰等零售业态占比下降明显，但餐饮、儿童亲子、生活服务业态占比呈上涨趋势，餐饮逐步成为购物中心的重点业态。

领展十多年来布局内地一线城市

2015年3月24日，领展以25亿元收购北京欧美汇购物中心;

2015年7月24日，领展作价66.86亿元收购上海企业天地1号及2号;

2017年4月9日，领展作价40.65亿元收购广州西城都荟广场;

2019年1月23日，领展收购北京通州京通罗斯福广场，作价25.6亿元;

2019年2月20日，领展斥资51亿元人民币收购深圳CBD商业楼宇中心城。

制表：大公报 记者 李昌鸿

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