洽购一栋带长期租约的办公大楼 领展非常时刻再寻入英

观点地产网 在不久前与英国房托Intu Properties的交易告吹后，领展似乎要寻找其他路径进入英国市场。

这家全亚洲最大地产信托基金的最新目标，是一栋位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的写字楼The Cabot。据悉领展目前正就购买项目与原业主进行磋商，并已经提出了报价。

此次谈判，也是自去年以来，领展在大中华区之外进行拓展的第三次尝试。

尽管不止一次强调“香港是我们的首选投资目的地”，公司行政总裁王国龙还曾表示：“假设有两个同样质素的物业，一个位于香港，一个位于其他地区，我们肯定会优先选择香港的物业。”但这条策略，似乎不太符合“鸡蛋不要放在一个篮子里”的商业准则。

前身作为香港房委会将旗下零售商场打包成立的公募REITs，领展的物业布局长期具有地域和行业局限性。从2005年成立直至2015年，其才最终通过收购瑞安房地产的上海企业天地一期及二期，成功走出香港。

但截至2019/2020财年末，领展旗下物业仍有85.5%坐落香港大本营，包括126个不同类型的项目，当中大部分为非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市，还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

其余中国内地物业占比12.8%，海外占比1.7%。同时，零售物业占总资产比重74.6%，停车场占16.2%，办公物业则只占9.2%。

2015年斥资66.26亿元向瑞安收购两座甲级写字楼后，领展加大了进军中国内地市场的步伐。

目前，领展在北上广深四个一线城市布局有5项投资标的。除上海的办公楼外，还有北京的京通罗斯福广场、欧美汇购物中心、深圳的新怡景商业中心、广州的西城都荟广场。

2018年领展公布“2025愿景”计划，作为公司的长期发展方针。其中就特别提出要推动资产组合多元化，以增加新收入来源。

与之对应的计划为：领展现阶段需将香港资产占物业组合总值降至70%至75%，内地及海外资产则升至不多于20%及10%，并且提高写字楼组合的比例到15%至20%。

新加坡、澳大利亚悉尼、英国伦敦向来是全球最炽手可热的投资市场。而位于这些金融中心城市核心地段的写字楼项目，则是海内外投资者最看好的物业类型之一。尤其是当它们拥有一份长期租约的时候。

用欧洲金融中心来背书，伦敦商办市场长期以坚挺抗跌而闻名，但它也并非能完全免除新冠病毒疫情带来的影响。当白领们被困在家中办公，伦敦金融城5月份物业总交易量仅录得2.074亿英镑，同比下降了20％。

“困扰和不确定性导致了交易活动持续缺乏。”第一太平戴维斯在新近发表的研究中说到，纵观今年前5个月，金融城内物业总投资额也比过去5年的平均水平降低了40％。

因此在这种经济环境下，带有长期租约的写字楼项目，能让业主无需在短期内担心租客突然弃租，或因经济环境找不到租户承租造成空置率上升，减少类似的不确定性增加防守性。

就领展而言，行政总裁王国龙在6月2日举办的年度业绩会上就坦诚，公司近期在做香港物业续租签约的时候，为保持出租率，就无奈允许一些即将到期的租约以短期租约形式续租（少于3年），并在租金上作出减免。

回到The Cabot项目本身，资料显示该写字楼属于永久产权物业，占地1.7英亩，即6879.66平方米。项目去年11月就以3.9亿英镑的价格放入市场寻求买家。

大楼目前是满租状态。出租面积大部分租给投行摩根士丹利，租约持续到2029年。剩下的面积则由英国的2个政府部门，英国公平竞争和市场管理局(CMA) 和英国铁路和道路办公室(ORR)预租。

“我们投资的目标是建立稳健收入与可持续增长的资产组合。”领展发言人在接受英国媒体采访时就透露。据了解，The Cabot现有的租约每年能累计产生约1880万英镑租金收入。

用同样的逻辑观察领展在去年年末向黑石集团购买的悉尼物业，你会更容易理解为什么领展会耿青睐带有长期租约的项目。

领展在去年12月首次出海，斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼100 Market Street。

该项目净可租用总面积为约2.84万平方米，由三个租户全部租用，分别一家上市地产投资公司、一个主权财富基金及一个澳洲联邦政府机构。三份租约加权平均租约到期日（按租金收入计）为8.45年，即最早要到2027年才届满需要重新考虑续约。

“这个物业本身包含三个租约，每年租金都会上升，而且它们平均在8年之后才将到期。”王国龙说，悉尼的物业在疫情期间，恰恰体现了其保值的作用。

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