新加坡房价又开始升热了！降温还有用吗

新加坡私宅的价格在2019年第二季度出现了显著转变，环比增长1.5％，创下五年来的新高。

面对以下的原因，这价格的趋势使到很多行内专家吃惊。

1）政府刚在2018年7月份推出新的降温措施

2）价格在2018年第4季和2019年第1季放缓

3）未售出的私人住宅的不断上升

大家应该很好奇，到底是什么导致了这种增加？ 我们今天就讨论3个点。

1）政策

2）需求

3）供应

政策 - 降温措施的影响已经减少

政府推出降温措施的原因就是避免泡沫产生，以便达到一个稳定的房地产市场。

不管是哪一种的政策，他的问题在于它可能是一把双刃剑。 降温措施在短期内防止投机者进场，但那些被迫近期无法进场人可能会导致在后期形成更大的需求。这些需求是不能忽视的。

降温措施也形成了一种心里的畏惧 - FOMO (Fear Of Missing Out)。以往的案例告诉了我们降温措施会把价钱慢慢推高。这次也不例外，也就造成了很多买家进场。每当新的措施推出，效应都会在6个月后逐渐消失。

需求

新私宅的销售量在2019年2月份稳定，但是从3月份6月份回升到甚至还比2018年7月以前的销售量还高！

在2018年的上半年，开发商一共卖了3947间房子，平均一个月卖658间。但是在2019年的上半年，开发商一共卖了4188间，平均698间。

这个趋势也蔓延了到7月份。开发商Capitaland (凯德置地)在7月份推出的位于Outram地铁站旁的One Pearl Bank卖出了耀眼的成绩。凯德以均价新币$2400每平方英尺卖出所有推出的单位。

需求回升显示了市场的潜在优势以及对房地产这项投资信心的回归。房地产还是对中长期最稳定的投资。尤其是全球经济下滑和贸易战，新加坡房地产还算是个稳定和保值的投资。

供应 - 逐渐减少

随着需求重返房地产市场，未售出的新私宅位数量也从第一季度的37,799套的高位下降至第二季度的34,486套，下降近10％。

开发商必须在从买地皮的5年内把房子卖完，避免政府的罚款。

因此，这些开发商希望能在接下来的4，5年内新私宅销售量平均每年卖出9000套，这样他们就可以避免罚款。

2019年上半年，到底谁在买？

超过80%是新加坡公民，永久居民 (PR)占了12%，外国人占了6%。这个数据告诉了我们新加坡人对房地产很有信心。我们也别忘了，新加坡人买第2，3套房子的税是至少15%和18%。我相信如果80%的买家是外国人的话，泡沫形成的可能性会很大，会更危险。

在这80%的新加坡买家，很多都是在这近两年集体收购(老房子搬迁）的幸运者。差不多7000户家庭一共收了新币$200亿，平均每家人获取了$300万。

由于世界其他地方的不确定因素，新加坡顺理成章作为安全避风港的地位也是为什么价格会上涨和外国买家数量增加的另一个因素。英国亿万富翁戴森爵士近期也在新加坡买了一共价值$1.2亿新币的公寓和别墅。

根据新加坡私宅联合网分析显示，新私宅和转售私宅的大部分交易都在$100万新币到$150新币之间，而五年前，大部分购买都低于100万新元。

市场展望

那么2019年下半年市场将如何？

虽然新加坡政府表示新加坡今年不会陷入经济衰退，但经济放缓和全球经济前景不明朗将会受到买家的关注。房地产市场与经济息息相关。当全球金融危机在2008年袭来，并且新加坡经济萎缩时，房地产市场的价格也下跌了。由于2019年不太可能出现经济衰退; 价格也会同样的保持平稳。

更何况，联邦储备局在7月31号减了25点的利息，这也是在近10年的第一次减息。这将对借贷利率产生连锁反应，有利于购买房产。

2019年上半年开发商推出了5,491套新私宅，市场接受了4,188套。这可是76%销售的成绩！

如果上半年的销售势头持续到下半年，那么2019年开发商的总销售量将打破2018年的成绩，并达到9,000个单位。我预测2019年价格上涨了5％，相比2018年的价格上涨了7.9％。

现在我心中有一个问号，就是政府是否会采取进一步的降温措施？