新加坡的执行共管公寓（EC）值得买吗？

新加坡

政府在1996年推出执行共管公寓（EC）计划，目的是为了满足夹心阶层（家庭月收入低于14000新币）的需求。

协助夹心层的新加坡家庭以远低于市价的价格购买拥有公寓设施的住宅。

EC是介于政府组屋和私人公寓之间的一种混合式住宅。它迎合那些渴望拥有私人公寓，但是承担不了其价格的新加坡家庭的需求。

由于这部分家庭的收入高于平均收入，他们不符合购买新组屋的条件，EC的存在就填补了这个落差，让这部分人在政府融资政策的协助下拥有EC。

△ 新加坡全部的EC汇总

购买新EC条件如下：

1，家庭核心成员中至少有一位是年满21岁的新加坡公民，即二位新加坡公民，或一位新加坡公民和一位永久居民（从申请到永久居民到购买EC时不需要满三年）。

2，申请人必须是第一次或第二次购买者，第二次购买者（购买过一次新组屋或DBSS，购买过转售组屋且领取津贴）必须在名下的组屋或DBSS住满5年后才有资格购买。

3，家庭月收入不超过于14000新币，需要提供三个月的工资单做证明。

4，若买家已经拥有私人住宅（包括海外房产，但不包括工商业地产），则要等卖掉私人住宅的30个月后，才有资格购买。

5，父母和子女可以联名购买，但是公民和家属准证或长期探访准证持有者则不可以购买。

一位

新加坡公民或永久居民就有资格购买，已经取得TOP(临时入伙准证)5年的EC，如果永久居民买家从申请到永久居民到购买EC时少于三年时间，也是有资格购买。

取得临时入伙准证（TOP）就是房子完工，发展商移交钥匙给买家。

TOP超过10年的EC，其性质和私人公寓完全一样，外国人可以购买。

EC买家可以选择正常付款（NPS）或延迟付款（DPS）两种付款方式，正常付款方式是在购房时就要缴纳20%的首付，然后按工程进度付款，一直到TOP时逐步付清65%，TOP后一年内再缴纳剩余的15%。

EC买家如果选择延迟付款，则可以等到TOP时，再支付65%。也就是首付后直到TOP才缴纳余款。但是发展商会征收相当于房价3%左右的额外房款作为补偿。

为什么选择购买新EC

1，无需支付额外买家印花税。

2，首次购屋者可享有高达3万元的公积金住屋津贴，购买新组屋就没有这种津贴。

△ 首次购买新EC有资格申请的公积金住屋津贴

3，价格低于私人公寓约20 - 25%，类似于新组屋和二手组屋的价格差别。

4，EC的设施和私人公寓差别不大。

5，如果EC买家的名下还有组屋贷款尚未还清，不影响EC的贷款申请，依然可以申请到最高80%的贷款。但是如果目前拥有组屋，而且还有未还清的贷款，在购买私人公寓时，无论收入多寡，最高只能申请50%的贷款。也要缴纳至少7%的额外印花税，加上3%的买家印花税，总共需要准备相当于房价60%的资金。

6，极少数的私人公寓提供延迟付款计划，但是所有的EC都有延迟付款计划。对于那些无法申请到80%贷款，资金紧张但又不要马上脱售组屋的买家，具有很大的吸引力。因为首付只要20％，在获得TOP时缴纳65％，剩余的15％在房子法定完工（legal completion）后再支付。

7，目前市场上仍有一些在2013年和2014年推出的EC项目，这些剩余的单位无须支付转售抽润（Resale Levy）。

豁免转售抽润可让买家节省1.5万至5万元，如果购买在2015年或之后推出的EC，就必须支付转售抽润。目前市场上大约还有约400多个EC单位豁免转售抽润。

8，EC买家可以投资商业或工业房地产，只要在该商业单位内无住宅的部分。

9，如果购买的是非津贴组屋，那么未住满5年就可以购买EC。如果购买普通私人住宅，就一定要等住满组屋五年之后才可以。

10，因为价格的原因，申请新组屋的难度大于申请新EC。

EC的缺点

1，在EC取得TOP的六个月之内，必须抛售自己名下的组屋，这个规定让不少想保留组屋的买家犹豫。

2，在TOP后的五年之内，不允许出租整个单位。

3，在TOP后的五至十年之间，只能出售给永久居民或公民。

4，EC的抵押贷款只是占月收入比率（MSR）的最高30%，私人住宅就没有这个限制。

5，EC的地点通常比较偏僻，不靠近地铁站。周边生活设施不如组屋区的完善。

6，设施相对公寓的可能少一些，小一些。

7，EC的层高可能介于组屋和公寓之间，大概是2.7米。（组屋2.6米，公寓2.8-3米）

8，内部装修的材料可能比公寓的差。

9，EC的选择范围小，新EC多数位于新加坡的北部，包括东北和西北部。

总结

购买新EC是新加坡公民家庭的特权，EC 相对于私人公寓，价格低廉，有公寓设施，享受政府的公积金津贴。

对于没有预算购买私人公寓的买家来说，EC确实是值得认真考虑的置业选择。

随着收入的增长，部分买家可能很快就因为家庭月收入超过顶限，而失去购买EC或申请津贴的机会。所以尽可能提早购买，享受购买特权和政府津贴。

新移民通常先购买组屋，待住满组屋五年之后，部分家庭就选择提升到 EC，因为EC同时具备自住与投资的功能。

它以较低的价格满足了居住公寓，提升生活品质的需求。同时也给他们提供了一个投资机会，因为10年之后的EC和公寓没有差别。如果脱售EC，就有一笔丰厚的回报！

目前新加坡的房地产市场逐渐回暖，多数分析师预测明年的房价会上涨，如果等到市场上涨的时候进场就太迟了。

△ 购买新EC时每平方英尺的价格和后来市场上成交的价格对比

以下是新加坡市场目前还在售卖的全部11个新EC，我们公司正在售卖其中的9个项目。

THE VISIONAIRE（品尚居），靠近三巴旺和2019年竣工的坎贝拉（Canberra）地铁站，从品尚居步行大约5分钟可以到坎贝拉地铁站。靠近2019年完工的坎贝拉广场（Canberra Plaza）。

品尚居预计2019年入住，这是本地首个融入智慧系统的EC。这个系统的智能电器和设备将包括冷气机、洗衣机、数码门锁、网络摄像机、动作传感器、温度传感器、无线扬声器、电器插头、照明灯泡、以及家居控制中心，可连接上屋主的手机等移动设备。

屋主可通过手机远程监控家里的状况，家居控制中心也可监控用电情况，帮助屋主节省电费。附近的南北高速公路(NSE)2020年完工，届时驾车到市区更快捷。

The Brownstone(雅尚苑)，步行到坎贝拉地铁站只要2分钟时间，是新加坡最靠近地铁站的EC。走路也可以到达商场，食阁和超市等。距离一个地铁站就是义顺，义顺地铁站有2018年落成的NORTH PARK大型购物中心和巴士总站。

政府已经规划发展北部地区，以兀兰为区域中心的整个北部地区将焕然一新。

Signature at Yishun（梨景园），距离卡迪地铁站 1340米。地点偏僻但是价格实惠。

Westwood Residence(西林苑)，比较靠近先驱地铁站。距离升松超市900米。

自2010年以来，裕廊一带除了LakeLife以外，再没有推出其他的EC。西林苑是本地首个以脚踏车为主题的公寓。

iNz Residence（悦心雅轩），位于蔡厝港6道，对面就是未来号称“森林镇”的登加新镇。

将成为本地首个拥有未来智慧生活概念与想象的EC。每个单位都会安装1Gbps的光纤宽带，发展商赠送“控制板”平板电脑，通过平板电脑操控家中的智慧设施。

当然也可以通过手机进行操控。智慧动静感应器可以感应到是否有人走动，智慧触感感应器能感应是否有人开关门窗。智慧门铃的摄影机可以把上门者的相貌拍下，然后通过手机传送给屋主。智慧数码锁也可以发一次性密码给来访者。

发展商赠送的智慧洗衣机，可以遥控洗衣。智慧泄漏感应器、智慧电能表等可提高能源效率，帮助省电。

Sol Acres （乐阳轩）距离武吉班让地铁站1130米，是新加坡最大型的EC项目，总共有1327个单位。

The Criterion（顶秀苑）距离卡迪地铁站1390米，隔壁就是Signature at Yishun（梨景园）EC。

Wandervale ，从这个EC步行到蔡厝港地铁站不超过十分钟。

Parc Life 步行5分钟就可以到三巴旺地铁站，地铁站旁边就是阳光广场（Sun Plaza），出门就是坎贝拉公园（Canberra Park）。

NorthWave 步行到三巴旺地铁站大概10分钟时间。

Treasure Crest（万宝园）距离盛港地铁站1480米。

hundred palms residences 这个EC在7月22日发售的第一天，531个单位就被超过2000位买家抢购一空！

以下是现场的照片。

我目前在新加坡最大的房地产咨询公司 - ERA担任高级营销董事，曾经在新加坡房地产咨询行业屡获殊荣，注重个人信誉和口碑。坚持以自己买房的心态帮忙客户选房，负责任地协助客户完成置产大事。

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我们承诺对客户的个人信息资料严格保密，绝不泄露。除了政府组屋，买家购买任何房地产都不需要支付中介费。

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